Doanh nghiệp bất động sản “khát vốn”, tìm đủ cách huy động dòng tiền

Trước thời điểm có tin nới room chính thức đưa ra, cả thị trường bất động sản nhấp nhổm như ngồi trên đống lửa. Nhiều dự án định rao mở bán đã dừng lại để "nghe ngóng" tin tức về dòng tiền. Việc giao dịch đất đai tại các thị trường ven đô, các dự án đất nền tại các tỉnh thành cũng "khựng" lại.

Bản thân các nhà đầu tư cũng e dè không dám xuống tiền hay thậm chí sợ cả vay ngân hàng vì lãi suất có xu hướng tăng mạnh.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khả năng dòng vốn tín dụng khi các ngân hàng được nới room "chảy" vào lĩnh vực bất động sản trong ngắn hạn là rất mong manh, bởi ngân hàng đã đổ quá nhiều vốn vào lĩnh vực nhà đất trong những năm qua.

Vốn tín dụng khó "chảy" vào bất động sản

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, cho hay, thời gian qua các ngân hàng đã quá… "dễ dãi" với lĩnh vực bất động sản. Theo ông, các kết quả khảo sát cho thấy, vốn ngân hàng đang chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản.

"Với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng, doanh nghiệp địa ốc sẽ càng tăng thâm dụng vốn. Điều này rất nguy hiểm", ông Hiển nói và nhấn mạnh rằng, hiện nay có hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng, trong khi bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy, khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thì tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng.

Vì vậy, theo chuyên gia kinh tế này, trong ngắn hạn thì dòng vốn đổ vào nhà đất rất khó có thể được nới rộng dù room tín dụng có được nới.

Trên thực tế, theo chia sẻ của một số nhà băng, dù room tín dụng được nới thì kế hoạch trước mắt của các ngân hàng vẫn là tập trung dòng vốn vào các ngành sản xuất - kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu tiên và ngành nghề thiết yếu của nền kinh tế.

Tại Sacombank - một trong những ngân hàng TMCP tư nhân được nới room ở mức cao nhất (tới 4%), nâng tổng hạn mức tăng trưởng tín dụng cả năm lên 11%. Tuy nhiên, đại diện nhà băng này cho hay, từ nay đến cuối năm, Sacombank còn khoảng 15.000 tỷ đồng để cung ứng ra nền kinh tế và room tín dụng được cấp thêm sẽ hướng vào các lĩnh vực ưu tiên theo định hướng của Chính phủ và NHNN.

"Riêng với bất động sản, việc cho vay tiếp tục hạn chế, hoặc nếu có chỉ là thực hiện những hợp đồng đã cam kết cấp tín dụng từ trước", đại diện Sacombank thông tin.

Anh Nguyễn Mạnh Quang (Q.Gò Vấp, TP.HCM) cho biết, có nhu cầu mua căn nhà khoảng 2,75 tỷ đồng để ở. Vợ chồng anh có sẵn 1,8 tỷ đồng và muốn vay ngân hàng 1 tỷ đồng nhưng làm hồ sơ gần 2 tháng nay, ngân hàng vẫn bảo… chờ.

"Mới đây, khi có thông tin nới room tín dụng cho một số ngân hàng, nhưng tôi vẫn bị từ chối cho vay vì ngân hàng nào cũng đưa ra nhiều lý do như: Chứng minh thu nhập không đảm bảo, ngân hàng vẫn bị kiểm soát giải ngân…", anh Quang nói.

Trong khi đó, ở một góc độ khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dự báo nguồn tiền sắp tới trên thị trường sẽ được luân chuyển từ ngành có nhiều rủi ro sang ít rủi ro. Mà bất động sản đang bị đánh giá rất thiếu tích cực, vì vậy các doanh nghiệp không nên quá kỳ vọng vào động thái nới room tín dụng.

Theo ông Châu, kể cả có dư địa cho các doanh nghiệp vay vốn, song để ngân hàng thương mại cắt giảm các thủ tục, hạ lãi suất hay hạ điều kiện cho vay là rất khó…

"Nói thật, mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022 là con số đáng buồn chứ không vui, cần nới thêm 1-2% bởi các ngân hàng thương mại đã gần cạn room", ông Châu đề xuất thêm.

Khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, khả năng mua nhà của người dân cũng thu hẹp lại. Theo báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam, trong tháng 8, dù hầu hết dự án chung cư tỏ ra thận trọng khi đưa vào giỏ hàng số lượng sản phẩm khá hạn chế (từ 150-200 căn), nhưng sức cầu thị trường vẫn tiếp tục xu hướng giảm.

Riêng ở khu vực TP.HCM chỉ bán được 177 căn hộ với tỷ lệ hấp thụ 27%, giảm 78% so với tháng 7. Theo DKRA Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ trong tháng 8 vừa qua đã "chạm đáy" thấp nhất trong hơn 3 năm trở lại đây.

Doanh nghiệp "loay hoay" tìm dòng tiền thay thế

Trước thực trạng "khát vốn" nghiêm trọng khi "van" tín dụng và hoạt động phát hành trái phiếu bị siết, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải xoay sở tìm kiếm các kênh huy động vốn mới để duy trì dòng tiền.

Mới đây, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) công bố nhận khoản đầu tư 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Số tiền này dự kiến được phân bổ cho việc gia tăng quỹ đất và phát triển dự án ở các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở khu vực phía Nam.

Tương tự, "ông lớn" Hưng Thịnh cũng mới nhận khoản đầu tư vốn cổ phần trị giá 103 triệu USD của Dragon Capital và VinaCapital.

Thành công của giao dịch vốn lần này đưa Hưng Thịnh Land lần đầu tiên bước vào thị trường vốn quốc tế, tạo nền tảng thuận lợi hỗ trợ cho quá trình thực thi chiến lược và kế hoạch tăng trưởng bền vững.

Dự kiến trong năm 2023, Hưng Thịnh Land sẽ chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) và niêm yết cổ phần trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HoSE).

Trước đó, Tập đoàn Tài chính quốc tế (IFC) - thành viên của Ngân hàng Thế giới (WB) đã đăng ký mua trái phiếu với tổng trị giá 1.000 tỷ đồng (khoảng 44 triệu USD) do Công ty CP Đầu tư Nam Long phát hành.

Nếu như các "ông lớn" hướng tới việc huy động động vốn từ các đối tác nước ngoài thì các doanh nghiệp có quy mô nhỏ và vừa lại tập trung vào các chính sách kích cầu để tăng huy động từ khách hàng.

Đơn cử, tại dự án MT Eastmark City chủ đầu tư đã công bố "Giải pháp sở hữu nhà với tài chính dưới 1 tỷ đồng". Cụ thể chỉ với nguồn vốn ban đầu khoảng 700 triệu đồng (tương đương 30% giá trị căn hộ), khách hàng đã có thể an tâm nhận nhà, 70% số tiền còn lại được ngân hàng hỗ trợ vay và giải ngân theo tiến độ dự án. Điều khác biệt chính là chủ đầu tư sẽ hỗ trợ ưu đãi 0% lãi suất và ân hạn nợ gốc lên đến 30 tháng.

Tương tự, để kích cầu tại dự án Bcons City và Bcons Plaza, Tập đoàn Bcons cũng áp dụng hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc trong thời gian thi công xây dựng dự án.

Cụ thể, tại Bcons City, chỉ cần thanh toán 350 triệu đồng là có thể hữu căn hộ 2 phòng ngủ. Sau đó ngân hàng hỗ trợ từ 50% - 70% giá trị căn hộ tùy chọn lựa của khách hàng, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc lên đến 24 tháng, kèm theo chính sách chiết khấu hấp dẫn…

Tại dự án Phú Đông Sky Garden, Công ty CP Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group) đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt để hỗ trợ khách hàng sớm sở hữu nhà ở. Cụ thể, nếu khách hàng tự chủ nguồn tài chính sẽ được hưởng mức chiết khấu từ 5-10% trên tổng giá trị căn hộ (tùy phương thức thanh toán)…