Từ việc hơn 2.000ha đất "nằm chết lâm sàng" ở Mê Linh: Quy hoạch cần sát thực tế, không cấp ào ạt "cho xong"!

Trước đó, từ ngày 14 -16/9 Báo Điện tử Dân Việt đã đăng tải loạt bài "Hơn 2.000ha đất nằm chết lâm sàng ở Mê Linh, nguồn lực đất đai bị tắc nghẽn". Loạt bài phản ánh sự lãng phí đất đai tại huyện Mê Linh (Hà Nội) do các dự án được quy hoạch trước khi sáp nhập Mê Linh về Hà Nội chậm tiến độ. 

Hiện nay, UBND TP.Hà Nội cũng như huyện Mê Linh đang tìm nhiều giải pháp để tháo gỡ nút thắt về nguồn lực đất đai tại địa bàn.

Xung quanh vấn đề này, PV Dân Việt đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hà Nội.

Không loại trừ cơ chế xin cho, để dự án lãng phí

Ông đánh giá như thế nào về hàng loạt các dự án bất động sản chậm tiến độ trên địa bàn TP. Hà Nội nói chung, trong đó trên địa bàn huyện Mê Linh có tới 60 dự án sử dụng đất (47 dự án khu đô thị) chậm tiến độ mười mấy năm?

Rõ ràng là tình trạng hàng loạt các dự án BĐS trên địa bàn TP.Hà Nội chậm tiến độ trong những năm qua là không hề ít, gây lãng phí tài nguyên, làm chậm quá trình phát triển kinh tế xã hội của địa phương và tạo ra bức xúc trong dư luận của nhân dân. 

Nhà nước không thu được thuế, người dân mất tư liệu sản xuất mà chưa được bồi thường hoặc đã được bồi thường nhưng chưa thoả đáng, nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư nhưng cũng không còn quỹ đất để đầu tư mới.

Nhiều dự án giữa thủ đô mà doanh nghiệp chẳng có động thái gì, để cỏ mọc tới gần 20 năm thì quả thực là quá lãng phí. 

Đặc biệt, chỉ riêng địa bàn huyện Mê Linh theo thống kê có tới hơn 60 dự án sử dụng đất chậm tiến độ, với khoảng hơn 2.000 ha "nằm chết lâm sàng" là một con số ít người có thể tưởng tượng ra. Nếu các địa phương của TP. Hà Nội không quyết tâm có giải pháp thì thậm chí các dự án này vẫn tiếp tục còn "đắp chiếu" tới nhiều năm nữa.

Theo ông, đâu là những nguyên nhân dẫn tới việc những dự án được quy hoạch hàng trăm ha nhưng vẫn nằm im nhiều năm qua tại TP.Hà Nội?

Tôi cho rằng, các dự án đang tồn đọng tại Thủ đô Hà Nội, hay như ở huyện Mê Linh thì có rất nhiều nguyên nhân, trong đó có cả khách quan và chủ quan.

Phải nhìn lại quá khứ, khi huyện Mê Linh sáp nhập từ Vĩnh Phúc vào TP.Hà Nội đã tạo ra một "độ trễ" nhất định do phải điều chỉnh dự án cho phù hợp với quy hoạch chung của Thủ đô. Từ đó, doanh nghiệp cũng phải xin điều chỉnh lại chủ trương đầu tư và các thủ tục pháp lý khác, dẫn tới vướng mắc trong công tác triển khai dự án.

Ngoài ra, một yếu tố khách quan khác nữa là hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ở Mê Linh cũng chưa có sự phát triển tương xứng, nên khi quy hoạch tới 60 dự án sử dụng đất trong đó có 47 dự án khu đô thị sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách thì nguồn cung quá lớn, chưa thể cung ứng ra so với nhu cầu thực tế của thị trường. 

Tôi được biết, có những doanh nghiệp đã triển khai dự án nhưng sau đó vẫn bỏ không vì không bán được các sản phẩm, người có nhu cầu khi tiến hành mua dự án cũng không đủ điều kiện về hạ tầng để sinh sống, từ đó kéo theo các dự án khác cũng "chờ' nhu cầu của thị trường mới đầu tư.

Thực tế, không loại trừ có cả tình trạng lợi dụng cơ chế xin cho, lập ra dự án nhưng bỏ không nhiều năm. Bản thân các cấp chính quyền địa phương khi xây dựng kế hoạch sử dụng đất cũng không dựa trên nền tảng nhu cầu và cung cầu thực sự của thị trường. 

Doanh nghiệp triển khai khi thị trường không phát triển thì rất khó có lãi nên họ lại "om" đất để đó. 

Tất nhiên, cũng có những nguyên nhân ở chính doanh nghiệp, có thể chỉ là doanh nghiệp "ma", lập dự án, xin dự án để bán hoặc ban đầu cũng có ý định đầu tư thật nhưng lại gặp khó khăn thực sự, bị mất cân đối tài chính nên không thể triển khai được.

Cần xem xét, đánh giá từng dự án chậm tiến độ

Huyện Mê Linh đã có những động thái để tháo điểm nghẽn về nguồn lực đất đai. Ông có nhận định gì khi gần đây nhất có cuộc đấu giá đất ở Mê Linh đã được tổ chức rất thành công, trong đó có vị trí giá cao nhất lên tới 100 triệum2 trong khi vẫn còn nhiều dự án khu đô thị bị bỏ không?

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản thì Mê Linh là một trong những địa bàn vùng trũng nhất về giá bất động tại Hà Nội hiện nay. Từ nội thành đi Mê Linh vẫn có cản trở là qua cầu, hạ tầng kỹ thuật chưa thực sự đồng bộ, hạ tầng xã hội cũng chưa phát triển nên bất động sản khó sôi động được.

Rất tiếc khi Mê Linh dù gần trung tâm thủ đô và gần sân bay nhưng lại là vùng trũng nhất về giá do hai yếu tố kể trên.

Còn việc đấu giá đất gần đây có những nhóm đầu tư, bỏ giá rất cao lên tới cả trăm triệu đồng/m2, có thể chỉ rơi vào vị trí cục bộ ở Mê Linh. Vì ở mỗi địa phương, vẫn có vị trí được coi là "đất vàng" nên có giá cao hơn.

Đối với những doanh nghiệp được cấp dự án cứ "ôm đất" để cho cỏ mọc, không chịu triển khai trong khi những đơn vị đủ năng lực muốn triển khai lại không có đất, theo ông cần xử lý như thế nào?

Mỗi dự án chậm tiến độ lại có những nguyên nhân khác nhau. Do đó, tôi cho rằng các cơ quan chức năng phải xem xét, đánh giá từng dự án, tìm nguyên nhân do đâu chậm tiến độ. Lỗi để chậm tiến độ tới gần 20 năm là do khách quan hay chủ quan.

Nếu do khách quan thì tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp và yêu cầu phải sớm khắc phục triển khai, còn nếu do lỗi chủ quan, cố tình ôm đất chờ thời cơ hoặc năng lực yếu không còn đủ khả năng triển khai phải kiên quyết thu hồi. 

Sau khi thu hồi, có thể tính tới giao cho đơn vị khác có đủ năng lực để triển khai sẽ nhanh hơn. Ví dụ, quỹ đất này có thể chuyển sang cho doanh nghiệp khác hoặc có thể xây nhà ở xã hội, xây nhà ở cho công nhân... Phải có những giải pháp hài hoà, đảm bảo lợi ích của các bên có liên quan và thấu tình, đạt lý.

Có những doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng từ 50% đến 70%, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành để thực hiện tiến độ dự án. Việc thu hồi các dự án đã bồi thường mặt bằng kiểu "xôi đỗ" thế này, có gặp nhiều khó khăn không thưa ông?

Nếu doanh nghiệp tiếp tục triển khai theo quy hoạch phân khu thì hoàn toàn có thể chấp nhận và cơ quan chức năng tiếp tục cho triển khai. Nhưng một khi cơ quan chức năng đã tháo gỡ vướng mắc mà dự án vẫn ì ạch thì đó là lỗi từ nội tại năng lực của doanh nghiệp.

Về khách quan, vừa qua, thị trường bất động sản đang trầm xuống, trong khi tín dụng bị siết nên nhiều doanh nghiệp BĐS cũng gặp khó khăn và không mặn mà đẩy nhanh tốc độ.

Trước đây, theo quy định của Vĩnh Phúc, người dân được "hứa" trả đất dịch vụ do đó đến nay vẫn cần thực hiện cơ chế này cho người dân để hài hoà lợi ích với các bên và tạo công bằng cho người dân mất đất sản xuất. Từ đó cũng là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp để giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai dự án. 

Hiện nay nói là thị trường bất động sản ít sôi động hơn đầu năm nhưng Thủ đô Hà Nội còn thiếu đất, tôi nghĩ không thiếu gì các doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư vào Mê Linh.

Để giải hài hòa lợi ích của các bên đối với các dự án chậm tiến độ, theo ông cần có những giải pháp và kiến nghị gì? 

Tôi cho rằng, trước tiên các cấp chính quyền địa phương cần tính toán nhu cầu sử dụng, nên quy hoạch, cấp đất sát nhu cầu thực tế, không nên cấp ào ạt theo kiểu cho xong. Ngoài ra, cũng cần phải quan tâm tới hà tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phải đi trước một bước.

Về quy hoạch, các nhà kiến trúc, quản lý cần hình dung góc nhìn kinh tế để đảm bảo khi cấp dự án là doanh nghiệp sẽ triển khai. Tránh tình trạng dự án cấp gần 20 năm ở giữa Thủ đô mà không triển khai. Thực tế, việc doanh nghiệp nếu triển khai là không có lãi, lý do là dưới góc nhìn tài chính không tính toán dự đoán được.

Trân trọng cảm ơn ông!