Thị trường bất động sản quý IV/2022: Phân khúc đất nền giảm cả giá lẫn thanh khoản

Phân khúc đất nền giá "hạ nhiệt", thanh khoản "tụt dốc"

Theo báo cáo quý III/2022 của các đơn vị phân tích thị trường, mức độ quan tâm tới bất động sản bán tiếp tục giảm. Cụ thể, Hà Nội giảm 1%, Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14% so với quý trước, trong khi đó tại TP.HCM tăng 6% so với quý II/2022. Trong đó, mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền tại Hà Nội sụt giảm 18%, kéo theo giá rao bán tại một số quận, huyện giảm so với quý trước.

Cụ thể, đối với phân khúc đất nền mức độ quan tâm tại Quốc Oai giảm mạnh nhất 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Gia Lâm giảm 28%, Thanh Trì giảm 24%. Còn Long Biên, Hà Đông, Hoài Đức, Đông Anh có mức giảm lần lượt là 21%, 18%, 17% và 8%.

Về giá rao bán phân khúc đất nền, giảm mạnh nhất tại Long Biên, Thanh Trì giảm lần lượt là 10% và 9%, huyện Đông Anh và Quốc Oai giảm 1%. Còn phân khúc đất nền tại các huyện Hoài Đức, Sóc Sơn, Gia Lâm, Hà Đông chỉ tăng nhẹ từ 1 - 5%, do hưởng lợi từ một số dự án quy hoạch lớn sắp triển khai như dự án Vành đai 4,…

Tại một số điểm nóng bất động sản trong những năm qua như Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang giá bán đối với phân khúc đất nền giảm từ 5 - 7%, còn tại Hải Phòng có xu hướng ngược lại, tăng nhẹ 3%.

Đối với phân khúc đất nền, Ông Lê Đình Hảo - Giám đốc khối kinh doanh của Batdongsan.com.vn cho biết phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội dịch chuyển về phía Tây. Mặc dù, ở thời điểm quý II, mức độ quan tâm giảm nhưng giá bán đất nền vẫn neo cao và vẫn tiếp tục tăng hầu hết tất cả các quận, huyện. Tuy nhiên, đến quý III này, giá bán đã bắt đầu hạ nhiệt, đã có sự giảm giá, cắt lỗ. Giá bán phân khúc đất nền đã giảm từ khá nhiều tại các quận, huyện như Long Biên, Thanh Trì.

"Đây là phân khúc "làm mưa làm gió" thời "sốt đất" nhưng cũng là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường giảm thanh khoản. Khi phân khúc đất nền trầm lắm suốt 2 quý vừa qua, chính thị trường đã tạo ra một áp lực lớn cho các nhà đầu tư, đặc biệt những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Với nhà đầu tư sở hữu rất nhiều đất nền thì áp lực về vốn vay, lãi vay, áp lực quay vòng vốn, thanh khoản rất lớn", ông Hảo chia sẻ.

Ông Lê Đình Hảo còn cho rằng nhiều ảnh hưởng tiêu cực khiến nhà đầu tư bắt buộc sẽ phải cắt lỗ, giảm giá để bán được đất nền của mình để có vòng vốn quay vòng, giải quyết các bài toán áp lực về tài chính khác. Đây là một câu chuyện mà đang diễn ra ở những tháng qua. Phân khúc đất nền - phân khúc "vua" trong đầu tư đã có dấu hiệu hạ nhiệt rất rõ.

Nhà đầu tư "quay lưng" với phân khúc đất nền

Theo anh Ngọc Thiện, môi giới bất động sản tại Quốc Oai, những năm gần đây thị trường khu vực này diễn ra sôi động, mức giá tăng vượt trội hơn những khu vực lân cận.

"Cuối năm ngoái, có những lô đất đấu giá được mua với giá lên tới 100 triệu đồng/m2. Nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá đất có thể sang tay ngay ăn chênh lệch đến hàng trăm triệu đồng. Đất thổ cư theo đó cũng tăng giá rất mạnh", anh Thiện chia sẻ.

Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, anh Thiện cho biết, nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đầu tư tại khu vực đang mắc kẹt và phải giảm giá để thoát hàng. Tình hình thanh khoản cũng đang đi xuống rõ rệt.

Còn theo anh Quốc Huy, chủ phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội, trong nửa năm trở lại đây, thị trường bất động sản nhiều khu vực rơi vào trầm lắng. Nguyên nhân chủ yếu tới từ việc tín dụng bất động sản bị thắt chặt, lãi suất ngân hàng có xu hướng tăng lên. về dài hạn phân khúc đất nền vẫn mang lại tiềm năng tăng giá lớn. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản có nhiều khó khăn nên nhiều người dù có tiền sẵn nhưng vẫn chờ cơ hội đất nền giảm giá để "bắt đáy". Do đó, đất nền có sự sụt giảm cả về giá và thanh khoản.

"Thiếu dòng tiền khiến thanh khoản bất động sản sụt giảm mạnh, nhất là ở phân khúc đất nền, được cho là có tính đầu cơ cao. Xu hướng hiện nay dòng tiền đang tìm tới phân khúc có tính an toàn cao hơn, phục vụ được nhu cầu thực như chung cư, nhà trong ngõ, theo đó, giá cũng tăng nhẹ thời gian qua", anh Hà nhận định.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB bất động sản Hà Nội khẳng định, hiện tại đất nền tại nhiều khu vực đang có lượng thanh khoản sụt giảm, sau khi đã tăng nóng. Tuy nhiên, về dài hạn nhà đầu tư sẽ không "quay lưng" với đất nền.

"Đất nền vẫn được đánh giá cao là phân khúc có lợi nhuận lớn và dễ đầu tư hơn so phân khúc khác như chung cư, bất động sản du lịch,... Tuy nhiên, đây là phân khúc có tính đầu cơ cao và đã tăng nhanh nên thời điểm này là giai đoạn để điều chỉnh. Đất nền sẽ giảm giá ở những khu vực chưa thể đưa vào khai thác được, còn những lô nằm ở vị trí đẹp, vẫn có giao dịch tốt", ông Điệp nhận định.