Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn những khái niệm mang tính chất "giải thích từ ngữ"
Góp ý về vấn đề "Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" tại Điều 86, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc Hội, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, Ban soạn thảo cần xem xét, cân nhắc thêm về mặt nội hàm một số khái niệm do một số giải thích chỉ đơn thuần là… "giải thích từ ngữ".
Hơn nữa những giải thích này lại không đưa vào Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), mà nội dung lại "trúc trắc trục trặc", "tối nghĩa"…
Giải thích tối nghĩa, gây khó khăn trong "thực thi" Luật Đất đai (mới) sau này
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA dẫn giải, đoạn mở đầu Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giải thích "Dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các dự án phát huy nguồn lực…". Hiệp hội có thắc mắc rằng: "nguồn lực" là "nguồn lực đất đai" hay là "nguồn lực nào"?
Giải thích này có tính chất như là 'giải thích từ ngữ' nhưng lại không đưa vào Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), mà nội dung lại 'trúc trắc trục trặc', 'tối nghĩa' và không có tính kế thừa Điều 62 Luật Đất đai 2013.
Hơn nữa, nội dung giải thích 'Dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng' lại… 'na ná' như 'Chương trình phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng'.
Theo HoREA, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định chi tiết về các trường hợp thu hồi đất đai nhưng có những khái niệm mang tính chất "giải thích từ ngữ". Ảnh: Quốc Hải
Việc sử dụng từ "dự án" trong khái niệm "dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" cũng chưa chuẩn. Bởi lẽ, không có loại "dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" mà chỉ có các loại dự án theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020; khoản 9 Điều 3 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020; hoặc khoản 13 Điều 4 Luật Đầu tư công 2014.
"Trước đây, khoản 1 Điều 40 Luật Đất đai 2003 đã quy định: "Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ".
Điều 62 Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định "Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" đối với nhiều trường hợp.
Nhưng, cả Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không quy định "việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" và Hiệp hội xin được lưu ý là Luật Đất đai 2013 còn "bất cập" vì đã loại bỏ cả chế định "đấu thầu dự án có sử dụng đất" - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, lưu ý.
Nhưng để được công nhận "dự án đầu tư", "dự án PPP" thì phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đầu tư PPP.
"Hiệp hội nhận thấy, đoạn mở đầu Điều 62 Luật Đất đai 2013 rất đơn giản và dễ hiểu, như sau: "Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:…".
Bên cạnh đó, việc sử dụng từ "công trình" trong cụm từ "dự án công trình đầu tư công" không thống nhất với quy định "dự án đầu tư công" của Luật Đầu tư công 2014.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị không cần thiết giải thích khái niệm "đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" và càng không cần thiết giải thích khái niệm "dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng", ông Lê Hoàng Châu, kiến nghị.
Theo Chủ tịch HoREA, chính từ sự "thiếu tập trung" nói trên, nếu quy định như trong Dự thảo hiện nay thì có thể sẽ gây khó khăn trong "thực thi" Luật Đất đai (mới) sau khi được thông qua.
Cân nhắc các quy định về thu hồi đất với cơ sở tôn giáo, nghĩa trang…
Ngoài các kiến nghị về việc sử dụng từ ngữ trong Điều 86, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), HoREA cũng kiến nghị về các quy định trong thu hồi đất với các cơ sở tôn giáo, nghĩa trang, công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư…
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Ai được định giá đất?
01/11/2022 17:21
Cụ thể, với các dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư, theo HoREA đề nghị giao Chính phủ quy định chi tiết thực hiện điểm c khoản 2 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về các loại "dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư" để phù hợp với đặc điểm, phong tục, tập quán của từng vùng, miền, trong đó có đồng bào dân tộc thiểu số miền núi.
Theo HoREA, đề nghị không quy định Nhà nước thu hồi đất "dự án xây dựng cơ sở tôn giáo", mà nên để cho tổ chức tôn giáo thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất để "xây dựng cơ sở tôn giáo".
Theo HoREA, việc quy định Nhà nước thu hồi đất đối với "dự án nhà ở thương mại" tại điểm a khoản 3 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dễ gây "phản cảm, hiểu lầm" trong xã hội... Ảnh: Quốc Hải
HoREA cũng đề nghị quy định rõ Nhà nước thu hồi đất "dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng nhằm mục đích kinh doanh" tại điểm d khoản 2 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thuộc trường hợp tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị, việc quy định Nhà nước thu hồi đất đối với "dự án nhà ở thương mại" tại điểm a khoản 3 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dễ gây "phản cảm, hiểu lầm" trong xã hội do lo ngại "ẩn khuất lợi ích nhóm" làm thất thu ngân sách Nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.
Do đó, theo ông Châu, các cơ quan chức năng nên xem xét bỏ điểm a khoản 3, Điều 86, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng không quy định Nhà nước thu hồi đất "a) Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở"…
Nhà nước phải có quỹ đất do Nhà nước quản lý (đất công) để thực hiện giao đất, cho thuê đất
Điều kiện để thực hiện "việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" thì Nhà nước phải có quỹ đất do Nhà nước quản lý (đất công) được tạo lập theo 2 phương thức sau đây:
Một là, Nhà nước sử dụng quỹ "đất công" có sẵn để thực hiện đấu giá, đấu thầu, nhưng quỹ "đất công" này không nhiều, bao gồm quỹ đất dôi dư do sắp xếp lại việc quản lý, sử dụng tài sản công theo quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017, trong đó có mặt bằng, trụ sở cơ quan nhà nước dôi dư, đất nhà xưởng thuộc diện đi dời, đất công nông trường… hoặc quỹ đất do doanh nghiệp chuyển giao cho Nhà nước như quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư bàn giao cho Nhà nước theo quy định của Luật Nhà ở…
Hai là, Nhà nước phải tạo lập thêm quỹ đất theo Điều 86, Điều 88, Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trước hết là theo Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước "thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng", nhưng cần phải quy định thật chặt chẽ, cụ thể các trường hợp thu hồi đất, không để bị lạm dụng thu hồi đất tràn lan, gây bất ổn xã hội…
