Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi): Lo nhà đầu tư "gom mua đất nông nghiệp" làm nhà ở thương mại

Trình bày báo cáo Thẩm tra và dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh lưu ý một số vấn đề.

Thu hồi đất đối với dự án nhà ở thương mại: Dễ bị lợi dụng, khiếu kiện gia tăng

Về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (Điều 138).

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, Khoản 1 Điều 138 dự thảo Luật quy định "Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 85, Điều 86 của Luật này và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư là người đang sử dụng đất hoặc là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp đang sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở thì được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật".

Ủy ban Kinh tế nhận thấy, cần quy định chặt chẽ hơn về việc chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này.

Theo quy định nêu trên, trường hợp người đang sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.

Trong bối cảnh cho phép mở rộng đối tượng và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, cần có quy định cụ thể để tránh tình trạng nhà đầu tư "gom mua đất nông nghiệp" sau đó chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn.

Điều này, không chỉ gây thiệt thòi cho người có đất nông nghiệp, phát sinh khiếu nại, khiếu kiện về đất đai mà còn gây thất thu cho ngân sách nhà nước do giá đất nông nghiệp nhà đầu tư trả cho người dân thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này cũng sẽ tác động tới an ninh lương thực quốc gia.

Đặc biệt, Ủy ban Kinh tế đề nghị cân nhắc việc thu hồi đất đối với dự án nhà ở thương mại để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Các dự án nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù sẽ tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp sẽ mang lại cho các chủ đầu tư thực hiện dự án.

"Dự án nhà ở thương mại khó và không có cơ sở rõ ràng để xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không để quy định thành trường hợp Nhà nước thu hồi đất, dẫn đến dễ bị lợi dụng, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện gia tăng", cơ quan thẩm tra nhấn mạnh.

Quy định việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là bắt buộc

Về giá đất cụ thể, Điểm c khoản 2 Điều 165 quy định cơ quan quản lý đất đai được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Tuy nhiên, để bảo đảm tính độc lập, khách quan, trung thực trong xác định giá đất, Ủy ban Kinh tế đề nghị quy định việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là bắt buộc.

Khoản 4 Điều 165 dự thảo Luật giao "Chính phủ quy định cụ thể việc áp dụng các phương pháp để định giá đất cụ thể", tuy nhiên, để bảo đảm công khai, minh bạch, Ủy ban Kinh tế đề nghị quy định rõ nội dung này trong dự thảo Luật.

Có ý kiến đề nghị có thể áp dụng nhiều phương pháp xác định giá đất, thẩm định giá đất khác nhau nhưng phải chọn phương pháp có kết quả cao nhất, không làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Về đất sử dụng có thời hạn. Khoản 3 Điều 176 dự thảo Luật quy định "đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm".

Ủy ban Kinh tế đề nghị quy định rõ nguyên tắc, tiêu chí xác định "dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm" để làm căn cứ xác định trường hợp giao đất, cho thuê đất với thời hạn không quá 70 năm; nếu không rõ nguyên tắc sẽ dễ dẫn đến lợi dụng quy định này để giao đất, cho thuê đất với thời hạn 70 năm.

Có ý kiến đề nghị nên quy định thống nhất thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp, thực hiện các dự án đầu tư... là 50 năm, không nên quy định trong trường hợp đặc biệt thì có thể lên đến 70 năm vì thời hạn 50 năm là đủ để các dự án đầu tư thu hồi vốn.

Về một số vấn đề xin ý kiến theo tờ trình của Chính phủ, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thành cho rằng, việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp xét trong dài hạn là phù hợp với yêu cầu cơ cấu lại ngành nông nghiệp.

Tuy nhiên, cần nghiên cứu, đánh giá cụ thể về mức độ nới rộng hạn mức, bảo đảm phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW; đồng thời cần có quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của các nhóm yếu thế (nhóm đồng bào dân tộc thiểu số, nông dân trực tiếp sản xuất quy mô nhỏ) trong các tiến trình chuyển dịch đất đai.

Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế cho rằng việc quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tối đa trong dự thảo Luật là cần thiết, tránh tình trạng các địa phương cạnh tranh thu hút đầu tư thông qua việc nới hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, dẫn đến khó quản lý việc sử dụng đất nông nghiệp.

Đồng thời, song song với việc quy định hạn mức tối đa nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban Kinh tế đề nghị dự thảo Luật quy định cơ chế giám sát để quản lý việc nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và bảo đảm sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích, tránh trường hợp lợi dụng chuyển sang mục đích khác.