Nhiều bất cập khiến ngân sách nhà nước “không thu được thêm đồng nào” để phát triển nhà ở xã hội

Kiến nghị đến Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng về các bất cập trong phát triển nhà ở xã hội, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP còn nhiều quy định chưa phù hợp, thậm chí trái luật.

Cụ thể, HoREA cho rằng, quy định các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất 'nhỏ hơn 2ha' tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, hoặc "nhỏ hơn 5ha" tại các đô thị loại II và loại III thì 'chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%' để làm nhà ở xã hội là không phù hợp, không công bằng và trái luật.

Quy định "không phải dành quỹ đất 20% để làm nhà ở xã hội" là không hợp lý và không thực tiễn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho hay, khoản 2 Điều 16 và khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 đề quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án, để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Tuy nhiên, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã bỏ cụm từ 'không phân biệt quy mô diện tích đất'. Đồng thời, cũng quy định rằng, các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất "nhỏ hơn 2ha" tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, hoặc "nhỏ hơn 5ha" tại các đô thị loại II và loại III thì "chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%" để làm nhà ở xã hội.

"Điều này rõ ràng là không phù hợp và trái với quy định tại khoản 2 Điều 16 và khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014", ông Châu nhận xét.

Thêm vào đó, quy định này còn gây ra tình trạng không công bằng giữa các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, ví dụ như dự án nhà ở thương mại cao cấp "A" tại quận 1, có quy mô diện tích 1,9ha (thuộc trường hợp diện tích dưới 2ha) với giá đất khoảng trên 500 triệu đồng/m2 thì giá đất của mặt bằng này khoảng 9.500 tỷ đồng. Dự án này có khả năng sinh lợi rất cao nhưng chủ đầu tư lại "không phải dành quỹ đất 20%" để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP. 

Nhưng, dự án nhà ở thương mại "B" có quy mô 2,1ha (thuộc trường hợp có từ 2ha trở lên) tại huyện Củ Chi có tổng mức đầu tư chỉ vài trăm tỷ đồng, có khả năng sinh lợi thấp hơn rất nhiều, nhưng theo quy định tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP thì chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội.

"Hai trường hợp trên đây cho thấy tính không công bằng giữa các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu quy định theo khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP", ông Châu dẫn chứng.

Chưa kể, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cũng quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô nhỏ hơn 2ha hoặc nhỏ hơn 5ha như trên thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

"Các quy định này dẫn đến thực tế là ngân sách Nhà nước không thu thêm được đồng nào để phát triển nhà ở xã hội và người dân thì không có thêm sản phẩm nhà ở xã hội để được mua, thuê, thuê mua, rất là vô lý.

Bởi lẽ, trước khi có Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP thì Luật Nhà ở 2005 đã quy định các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ diện tích đất dự án thì mới được bán, kinh doanh toàn bộ sản phẩm", ông Châu dẫn chứng thêm về bất cập của các điều khoản này.

Giải pháp nào để tăng nguồn cung nhà ở xã hội?

Ngoài các bất cập trên, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, đã bỏ quy định chủ đầu tư dự án được "chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%", nên không hợp lý và không phù hợp với thực tiễn.

Bởi, nếu quy định cho phép hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương thì nhà nước sẽ có thêm nhiều nhà ở xã hội hơn ở vị trí khác với giá bán nhà ở xã hội phù hợp với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Ngoài ra, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cũng có "bất cập" vì không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án, nhất là dự án nhà ở cao cấp. Bởi lẽ, chi phí giải phóng mặt bằng rất cao, dẫn đến giá bán căn hộ nhà ở xã hội cũng rất cao, vượt quá khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội, chưa tính các chi phí dịch vụ quản lý vận hành sau này cũng rất cao do nằm trong cùng khu nhà ở cao cấp.

Ví dụ, một dự án nhà ở thương mại cao cấp tại phường An Khánh, TP.Thủ Đức có quy mô diện tích 2 ha thì phải dành 20% diện tích đất là 4.000 m2 để xây dựng nhà ở xã hội.

"Với giá đất nhận chuyển nhượng có thể lên đến khoảng 80 triệu đồng/m2 thì chi phí giải phóng mặt bằng 4.000 m2 khu đất này đã lên đến 320 tỷ đồng và được tính vào chi phí đầu tư dự án nhà ở xã hội. Dẫn đến giá bán nhà ở xã hội có thể lên đến khoảng 40 triệu đồng/m2 và giá bán căn hộ 50-70 m2 có thể lên đến 2 - 2,8 tỷ đồng.

Nếu tính cả các chi phí dịch vụ, quản lý vận hành sau này cũng vượt quá khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội", ông Châu dẫn giải.

Vì vậy, theo ông Châu, nên quy định cách thức đơn giản, minh bạch, dễ thực hiện để xác định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải chuyển giao nhà ở xã hội theo "công thức" minh bạch để cán bộ công chức nhà nước dễ thực hiện, không bị "rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ".

Cụ thể, số lượng căn hộ nhà ở sau hoán đổi bằng (=) số lượng nhà ở trước hoán đổi nhân (x) hệ số hoán đổi.

"HoREA đề nghị quy định "hệ số hoán đổi" do UBND cấp tỉnh quyết định theo từng khu vực, theo từng loại dự án nhà ở và được điều chỉnh hàng năm hoặc khi có biến động giá đất", ông Châu đề nghị.