Làn sóng giảm giá bất động sản sẽ tiếp tục đến cuối năm, mức giảm có thể từ 10-20% hoặc thậm chí cao hơn

Bất động sản "ế ẩm" khiến nợ quá hạn tại các ngân hàng tăng lên

Báo cáo triển vọng ngành ngân hàng vừa được SSI Research cập nhật đưa ra những nhận định khó khăn cho cả ngành ngân hàng lẫn bất động sản.

Theo SSI Research, thời gian gần đây, đã bắt đầu chứng kiến các công ty gặp khó khăn trong việc huy động vốn và tái cơ cấu nợ cho hoạt động kinh doanh của mình, điều này có thể sẽ làm gia tăng rủi ro liên quan đến khả năng trả nợ của những công ty này. Một số doanh nghiệp đã yêu cầu hoãn thanh toán gốc và thanh toán lãi.

Cụ thể, tổng số trái phiếu sau khi loại trừ nhóm trái phiếu do ngân hàng phát hành hiện đang lưu hành là khoảng 945 nghìn tỷ đồng, trong đó 27% sẽ đáo hạn vào năm 2023 và 2024, và 12% sẽ đáo hạn vào năm 2025. Gần một phần ba số trái phiếu này nằm trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng. 

Tuy nhiên, con số này vẫn không bao gồm những trái phiếu đã được phân phối cho các nhà đầu tư cá nhân nhưng có bảo lãnh thanh toán, cũng như những trái phiếu hiện không có trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng.

Song, ngân hàng vẫn sẽ chịu rủi ro tín dụng liên quan đối với những trái phiếu theo hợp đồng repo.

Cũng theo SSI Research, nhiều chủ đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn với lượng hàng tồn kho tăng lên, doanh số bán hàng giảm và chịu áp lực đáng kể về dòng tiền ngắn hạn khi một số trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn, đặc biệt là trong giai đoạn từ tháng 12 năm 2022 đến tháng 3 năm 2023. 

"Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên (phổ biến ở mức 13~15%) cũng đã gây ra sự do dự của những người mua nhà tiềm năng mặc dù một số chủ đầu tư bất động sản đã giảm giá 30~40% cho những người mua nhà có sẵn tiền mặt với tỷ lệ thanh toán trước là 90%", chuyên gia của SSI Research, nêu.

Chẳng hạn tại TP.HCM, số lượng căn hộ được giao dịch trong quý III/2022 chỉ đạt 900 căn, giảm 89% so với quý II/2022. Tỷ lệ hấp thụ đạt 15~35% đối với các dự án mới, mức thấp nhất kể từ năm 2019. 

Tình hình khả quan hơn tại thị trường Hà Nội, nơi có tỷ lệ hấp thụ đạt 50% nhưng lượng hàng tồn kho căn hộ trên 4 tỷ đồng vẫn chưa có dấu hiệu giảm.

Về bên mua, từ dữ liệu giao dịch trong hai năm qua, SSI Research cho rằng một phần các giao dịch mua nhà là với mục đích đầu cơ hơn là mục đích sở hữu để ở. Hầu hết các nhà đầu tư này đều vay vốn ngân hàng vì lịch trả nợ hấp dẫn.

Nhiều ưu đãi được đưa ra bao gồm hỗ trợ lãi suất, miễn lãi và gốc trong 1~2 năm đầu, bảo đảm thu nhập đầu tư đối với một số sản phẩm, LTV khoản vay 80~90%, thời hạn vay lên tới 35 năm,…

Đối với những khoản vay có tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là 70% khi giải ngân, khi hết thời gian ân hạn và lãi suất cho vay quay trở lại mức thông thường, tỷ lệ này sẽ tăng lên 81% và 96% nếu lãi suất cho vay tăng tương ứng 2% và 4%. Trong trường hợp đó, khả năng người sở hữu bất động sản sẽ bán lại bất động sản đó để trả nợ vay là tương đối cao.

"Do đó, dự báo làn sóng giảm giá bất động sản sẽ có thể còn tiếp tục đến cuối năm, với mức giảm có thể từ 10~20% hoặc thậm chí cao hơn. Đối với những người mua đầu cơ chưa thể bán lại bất động sản để tất toán khoản vay, tỷ lệ nợ quá hạn đối với các khoản vay mua nhà có thể tăng trong thời gian tới", chuyên gia SSI Research, phân tích.

Hiện, tổng dư nợ toàn bộ các khoản cho vay mua nhà tại các ngân hàng phân tích ở mức khoảng 1,3 triệu tỷ đồng.

"Chúng tôi duy trì quan điểm rằng các ngân hàng sẽ phải đối mặt với vấn đề chất lượng tài sản trong thời gian tới. Trừ khi có các quy định đặc biệt về phân loại nợ/trích lập dự phòng cho các khoản vay/trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 được thực hiện, nợ xấu và trích lập dự phòng sẽ là những áp lực tương đối lớn", chuyên gia SSI Research, nêu.