"Phá băng" thị trường thế nào khi các đại gia bất động sản cạn tiền?

Ngày 2/2, phát biểu kết luận phiên họp Chính phủ thường kỳ, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong tháng 2. Đây là nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới, vì chỉ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, thì sẽ giải quyết được nút thắt cần giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực liên quan, như trái phiếu doanh nghiệp. 

Nhiều doanh nghiệp bất động sản "cạn" vốn, báo lỗ

Thị trường bất động sản "đóng băng", giao dịch không có dẫn tới doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản sụt giảm, tình trạng vay nợ tăng mạnh, hàng tồn kho ngày càng nhiều, đặc biệt trong giai đoạn quý IV/2022.

Đơn cử CTCP Tập đoàn Đất Xanh ghi nhận lỗ hơn 460 tỷ đồng trong quý IV/2022, chỉ còn lãi ròng 469 tỷ đồng trong năm 2022. Đáng chú ý, lượng tiền mặt và tiền gửi ngắn hạn của công ty lại giảm gần 64%, chỉ còn hơn 1,1 nghìn tỷ đồng.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản này ghi nhận doanh thu thuần sụt giảm còn 984 tỷ đồng, giảm gần 57% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu hai mảng hoạt động chính là bán căn hộ và đất nền và dịch vụ môi giới bất động sản đều sụt giảm mạnh, chưa bằng một nửa so với quý cuối năm 2021.

Tính đến 31/12/2022, tổng tài sản của Đất Xanh là 30.771 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong 27.800 tỷ đồng tài sản ngắn hạn, chỉ có 919 tỷ đồng là tiền, các khoản tương đương tiền. Tiền gửi ngắn hạn của công ty giảm xuống còn 181 tỷ đồng, giảm 64% so với cùng kỳ năm trước; các khoản phải thu tăng 13% lên 12.169 tỷ đồng, hàng tồn kho tăng 27% lên 14.238 tỷ đồng.

Về tổng nợ phải trả tăng 13% so với cùng kỳ năm 2021, lên gần 16,8 nghìn tỷ đồng. Trong khi đó, tổng nợ vay của công ty cũng tăng đến 29%, lên gần 5,8 nghìn tỷ đồng. Phần nợ vay tăng lên chủ yếu đến từ các khoản vay ngân hàng dài hạn, phần lớn là các mua tài sản của công ty và đều là các khoản vay có thế chấp.

Mới đây, doanh nghiệp bất động sản này đã thông qua việc vay vốn Công ty CP Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An 1.080 tỷ đồng với lãi suất 8%/năm, thời hạn một năm. Mục đích vay là bổ sung vốn kinh doanh hoặc đầu tư dự án.

Ngoài ra, khoản nợ trái phiếu, số nợ trái phiếu ngắn hạn và dài hạn đến hạn trả của Đất Xanh đã giảm hơn 75% so với đầu năm, chỉ còn gần 467 tỷ đồng. Tuy nhiên, số nợ trái phiếu dài hạn lại tăng gần 26%, lên gần 1.789 tỷ đồng.

Cũng ghi nhận khoản lỗ kỷ lục trong báo cáo tài chính quý IV/2022, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt báo lỗ sau thuế 229 tỷ đồng và phần lỗ của cổ đông công ty mẹ là 267 tỷ đồng. Đây là lần đầu tiên Phát Đạt báo lỗ, kể từ năm 2011.

Tại thời điểm 31/12/2022, doanh nghiệp bất động sản này có tổng tài sản 22.845 tỷ đồng, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Vay ngắn hạn của công ty tăng mạnh trong năm qua, từ 807 tỷ đồng lên 2.668 tỷ đồng khiên tổng vay nợ của Phát Đạt tăng hơn 1.000 tỷ đồng năm 2022.

Bên cạnh đó, tổng vay trái phiếu của Phát Đạt là 2.510 tỷ đồng, trong đó hơn 2.200 tỷ đồng là ngắn hạn. Các khoản trái phiếu này được đảm bảo bằng gần 153 triệu cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông công ty.

Ngoài ra, tồn kho của doanh nghiệp bất động này thời điểm cuối năm là 12.131 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại các dự án như The EverRich 2 (3.600 tỷ đồng), Tropicana Bến Thành Long Hải (2.000 tỷ đồng), Bình Dương Tower (2.340 tỷ đồng), Phước Hải (1.519 tỷ đồng) và một số dự án khác.

Không chỉ những doanh nghiệp kể trên, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác như: Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land), Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), Tập đoàn Bất động sản An Gia,… cũng gặp nhiều khó khăn về tình hình kinh doanh, dòng tiền,…

Giải quyết hàng tồn để tạo nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản

Trong khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã đề xuất chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản với mức chiết khấu 40-50% giá bán. Theo đó, khách hàng có thể lựa chọn phương án sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các bất động sản và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư. Phương án 2 là nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc chưa đến hạn sử dụng khoản thanh toán để đầu tư các bất động sản của chủ đầu tư kèm theo cam kết mua lại, giảm tới 50% theo giá bán niêm yết.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết thị trường cần nguồn vốn đầu tư trung, dài hạn, nhưng lại đang phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng. Do đó, rất cần Ngân hàng Nhà nước xem xét nâng trần "room" tín dụng thêm để bơm cho nền kinh tế, trong đó bất động sản.

"Ngoài ra, cần giải phóng lượng hàng tồn mà doanh nghiệp bất động sản đang phải "gánh". Do đó, Chính phủ cần có chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước trong việc tháo gỡ chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản để kích thích người mua bất động sản", ông Châu kiến nghị.

Còn theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho biết nhiều doanh nghiệp bất động sản đang nợ trái phiếu nhưng hàng không bán được, bị ách lại nên không có nguồn tiền trả nợ và các chi phí khác để vận hành công ty. Cách tháo gỡ tốt nhất là làm sao để các doanh nghiệp bất động sản bán được hàng.

"Cần tăng hỗ trợ tín dụng giúp thu hút người mua tạo thanh khoản, tháo nghẽn dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản có sản phẩm hoặc hỗ trợ tín dụng để doanh nghiệp tái cấu trúc tài chính. Cách làm tốt nhất là các dự án tồn kho của doanh nghiệp bất động sản phải bán được. Trong khi đã có nhiều doanh nghiệp bất động sản giảm giá sản phẩm tới 30%-40% nhưng không có người mua", ông Hiển nhận định.

Các chuyên gia cũng chỉ ra 2 vấn đề cấp thiết của thị trường bất động sản hiện nay, thứ nhất là giải quyết hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản, nhất là vấn đề về thanh khoản. Vấn đề lớn nhất của thanh khoản là tiền, trong đó lãi suất đóng vai trò quan trọng. Thứ hai, để phát triển thị trường bất động sản bền vững, Chính phủ phải quyết liệt đẩy nhanh chính sách tháo gỡ vướng mắc, nhất là các khâu tắc nghẽn liên quan tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính.