Việc thắt chặt tín dụng ảnh hưởng đến tiến độ của nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM

Nhiều dự án bất động sản bị ảnh hưởng vì thiếu vốn

Thời gian qua, dưới ảnh hưởng của việc thắt chặt tín dụng, các chủ đầu tư bất động sản đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp. Trong khi đó, về phía khách hàng, lạm phát và lãi suất vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của nhiều người trong các tháng vừa qua.

Theo đó, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận trong các tháng cuối năm 2022, lượng sản phẩm mới được chào bán sụt giảm nghiêm trọng. Bên cạnh đó, nhiều dự án đã mở bán thành công, đang xây dựng cũng bị ảnh hưởng tiến độ vì thiếu dòng tiền. Thắt chặt tín dụng khiến chủ đầu tư và khách hàng mua dự án đều rơi vào tình cảnh lao đao, khi không có dòng tiền để đổ vào dự án.

Ông T.N - lãnh đạo một công ty bất động sản tại TP.HCM cho biết doanh nghiệp của mình lâm vào cảnh khó khăn vì không xoay được dòng vốn ngân hàng. Trong khi đó, các chi phí hoàn thiện sản phẩm như vật liệu xây dựng, nhân công, tiền đất... thì liên tục tăng. Các khách hàng mua sản phẩm cũng gặp khó khăn mà không thể đóng tiền đúng tiến độ, vì vậy dự án của công ty ông N đã đình trệ rất nhiều so với dự định.

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng có thể thấy chính sách về tín dụng được siết chặt đã khiến các quy trình hành chính để các dự án được thông qua và phát triển cũng chậm lại. Nguồn tiền hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng cũng đã giảm đáng kể, khiến chủ đầu tư cũng như khách hàng gặp khó khăn để có một dòng tài chính trong việc mua hay phát triển nhà ở".

Đáng chú ý, dù thị trường trầm lắng với thanh khoản "lẹt đẹt", nhưng giá bán trung bình vẫn tăng cao. Cụ thể, trong năm 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn với tỷ lệ hấp thụ đạt 69% và là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Giá bán căn hộ trung bình cao với mức 107 triệu đồng/m2, tăng 43% theo năm. Riêng trong quý cuối năm, nguồn cung sơ cấp lên đến 125 triệu đồng/m2, tăng 71% theo năm.

Hiếm hoi dự án bất động sản vẫn đúng tiến độ

Theo các chuyên gia, doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và nhà đầu tư ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính sẽ ít bị tác động hơn. Phần lớn chủ đầu tư cũng đã tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng tài trợ để tăng tỷ lệ bán ra.

Trong bối cảnh nguồn vốn hạn chế và nguồn cung mới có giá bán cao, thị trường bất động sản có đến 80% lượng giao dịch thành công đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết.

Điều này cho thấy nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ quan tâm vào tiến độ xây dựng, tính đầy đủ của pháp lý dự án và xem đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản. Trong năm nay, các chủ đầu tư nên chú trọng vào tiến độ xây dựng và pháp lý dự án. Nửa đầu năm vẫn còn những khó khăn cho chủ đầu tư bởi chính sách của Nhà nước cần thời gian hoàn thiện.

"Với những dự án ở mức tầm trung, lượng khách cần hỗ trợ từ ngân hàng từ 50-80% giá trị căn hộ. Điều này cho thấy một số khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính. Ghi nhận trong các dự án đang mở bán, tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng vì họ không thể thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ", bà Võ Thị Khánh Trang cho hay.

Hiện tại, một số chủ đầu tư "hiếm hoi" tại TP.HCM vẫn tung được các dự án đảm bảo tiến độ. Đơn cử như trong năm 2022, các căn hộ thuộc dự án Akari City (quận Bình Tân), Flora Panorama (huyện Bình Chánh) có mức giá từ 43-50 triệu đồng/m2 của Nam Long trong các đợt mở bán quý III đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ từ 80-90% nguồn cung.

Akari City giai đoạn 2 được mở bán đầu năm 2022, với mức giá dao động từ 45-50 triệu/m2. Hiện, mức giá cho căn hộ 2PN, diện tích 75m2 khoảng 2,9-3 tỷ đồng, căn 2PN 54m2 có mức giá dễ chịu hơn từ 2,4-2,5 tỷ đồng. Giai đoạn 1, Nam Long đã bàn giao cho khách hàng, với tỷ lệ sáng đèn khoảng 80%. Dự kiến, 4 tòa tháp của Akari City giai đoạn 2 sẽ hoàn thiện và bàn giao căn hộ cho người mua từ quý III/2024.

Trước đó, cuối năm 2022, doanh nghiệp này thông báo bàn giao vượt tiến độ đối với cụm căn hộ Flora Mizuki MP6, 7, 8. Và trong những ngày đầu năm 2023 đơn vị này cũng đã tiến hành cất nóc đồng loạt cụm căn hộ Flora Mizuki MP9, 10 và 3 block Flora Panorama. Đây đều là dự án thành phần thuộc Khu đô thị Mizuki Park, huyện Bình Chánh, TP.HCM và sẽ đưa vào vận hành trong quý IV.

Trong khi đó, tại vùng giáp ranh TP.HCM, Phú Đông Group cũng đang ưu tiên việc hoàn thiện tiến độ xây dựng cho dự án Phú Đông Sky Garden (Bình Dương). Dự án có hơn 600 căn hộ, mức giá 40 triệu đồng/m2, đã khởi công vào tháng 3/2022 và dự kiến bàn giao cho khách hàng vào năm 2024. 

Về nguồn cung thị trường trong năm nay, Savills dự kiến sẽ có 5.000 căn đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán từ trước đó. Trong ngắn hạn, tình hình thắt chặt tín dụng đối với ngành bất động sản sẽ tiếp tục kéo dài. Các doanh nghiệp cũng sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành trái phiếu dẫn đến khó khăn trong huy động vốn. Nhìn chung, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 sẽ đạt khoảng 8.000 căn, giảm giảm 60% so với năm 2022.