Đầu năm, nhà đầu tư lưỡng lự xuống tiền mua bất động sản vì sao?

Tâm lý trữ tiền mặt của nhà đầu tư

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, thời điểm cận Tết Nguyên đán và sau Tết luôn được các nhà đầu tư xem là "thời điểm vàng" để quyết định về bài toán kinh tế, cũng như "săn" tìm các nguồn hàng, phân khúc liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, thị trường cuối năm 2022 và đầu năm 2023 thì mọi thứ đã thay đổi.

Theo đó, thị trường bất động sản TP.HCM không còn náo nhiệt như trước, thanh khoản ở hàng loạt các phân khúc "đứng hình". Người dân, nhà đầu tư không còn mặn mà với việc đi tìm đất, mua bán căn hộ vào dịp cuối năm. "Tôi đã kinh doanh bất động sản hơn 10 năm nay, cứ mỗi dịp Tết về là thời điểm gom hàng tốt nhất với những người làm nhỏ lẻ như tôi. Thường thì sẽ có những người khó khăn về kinh tế, cuối năm bán nhà, bán đất để xoay vốn ngân hàng, trả lương nhân viên… lúc này nhiều người sẵn sàng sang nhượng với giá rẻ. Nếu giá thấp thì tôi mua ngay, còn nếu đất diện tích lớn cần nhiều tiền sẽ hùn vốn cùng bạn bè. Mua xong để qua Tết hoặc giữa năm bán chắc chắn lợi nhuận cao", ông Phạm Thanh Hùng (một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM) chia sẻ.

Cũng theo ông Hùng, những năm trước, kinh tế ít biến động, số lượng người bán nhà đất, dịp Tết nhiều… Và, thời điểm này nhà đầu tư cũng sẵn tiền cùng với việc ngân hàng cho vay, bão lãnh nên giao dịch khá thuận lợi.

Thế nhưng, trong cuối năm 2022 và đầu năm 2023, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề, không những ở phân khúc căn hộ, nghỉ dưỡng, biệt thự mà các công ty bất động sản lớn đang làm. Chính việc mua bán đất nền nhỏ lẻ, đất dân, vẫn gặp muôn vàn khó khăn.

Nói về thị trường cận Tết và sau Tết 2023 vẫn "nằm chờ" nhiều nhà đầu tư "khóc ròng" vì không thể mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Theo ông Quốc Trực, nhà đầu tư- kinh doanh bất động sản, hiện nay, giao dịch bất động sản bị chững lại. Dòng tiền vay hiện nay bị "đứng", không chỉ riêng bất động sản mà còn nhiều lĩnh vực khác.

"Với tình hình kinh tế hiện nay các nhà đầu tư hầu như đều mang tâm lý trữ tiền mặt. Trong khi ngân hàng không nới room, thì những ai có tiền cũng không muốn mua bất động sản", ông Trực nhận định.

Nhà đầu tư thắt chặt chi tiêu, chờ thị trường ổn định

Theo nhiều chuyên gia, việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa ra quyết định.

Đối với phân khúc nhà liền thổ TP.HCM, trong năm 2022 có 1.200 căn mở bán, tăng 12% theo năm do thị trường phục hồi so với năm 2021. Trong khi đó, lượng căn bán giảm 3% do tâm lý thị trường chững lại và người mua do dự trong bối cảnh bất định.

Giá bán sơ cấp giảm nhẹ 0,2% theo quý do một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu, nhưng thực tế giá vẫn tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước vì nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp ở các vị trí đắc địa.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho hay, các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện nay chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt để giải phóng mặt bằng, còn lại 80% số tiền phát triển dự án phải đi vay. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất.

"Tuy nhiên, hiện nay các kênh vốn đang đồng loạt bị siết chặt gây ra hệ lụy nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn dự án trong thời gian dài vì thiếu vốn; dẫn tới thanh khoản kém và doanh thu sụt giảm. Người mua bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bị hạn chế nhu cầu vay do lãi suất ngân hàng tăng mạnh", ông Đính cho hay.

Trong báo cáo về xu hướng thị trường bất động sản năm 2023 công bố mới đây của CBRE, dự báo hoạt động xây dựng chậm lại ở hầu hết phân khúc, bên cạnh sự sụt giảm về giá trị tài sản, khối lượng đầu tư và hoạt động cho thuê.

Vốn đầu tư cho các doanh nghiệp bất động sản và giao dịch trong năm nay sẽ là một thách thức, nhưng việc vay nợ có thể sẽ dễ hơn đối với các nhà phát triển bất động sản quy mô lớn cũng như những người đi vay có điểm tín dụng cao.

Thời điểm hiện tại, một kịch bản chắc chắn về thị trường bất động sản năm 2023 vẫn chưa thể xuất hiện. Các chuyên gia trong lĩnh vực này và cả các lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc đều đưa ra những bức tranh khác nhau về diễn biến của thị trường năm 2023 dựa trên sự xoay chuyển của nhiều yếu tố như kinh tế nói chung, chính sách hay dòng vốn đổ vào thị trường…

Ở kịch bản tích cực, thị trường có thể khó khăn vào giai đoạn nửa đầu năm 2023 và dần đảo chiều trong giai đoạn nửa cuối năm. Thậm chí, chuyên gia dự báo đến quý 2/2023 đã xuất hiện dấu hiệu phục hồi. Chính vì vậy, thời điểm trên nhiều nhà đầu tư vẫn đang "thắt chặt chi tiêu" chờ ổn định thị trường sau đó mới "xuống tiền".