Tiếp tục đề xuất thu thuế sở hữu bất động sản thứ 2 tại TP.HCM

Trình phương án thí điểm thu thuế sở hữu bất động sản thứ 2

Vừa qua, UBND TP.HCM đã trình Bộ Kế hoạch và Đầu tư hồ sơ dự thảo nghị quyết thay thế nghị quyết 54/2017 của Quốc hội về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TP.HCM.

Được biết, chính quyền thành phố đưa ra khoảng 52 đề xuất, trong đó đáng chú ý là 9 nội dung đề xuất liên quan đến lĩnh vực quản lý đầu tư, 15 nội dung về lĩnh vực quản lý đô thị và môi trường, 14 đề xuất liên quan đến lĩnh vực tài chính… Trong đó, đối với 14 nội dung trong lĩnh vực tài chính, TP.HCM đề xuất một nội dung đáng chú ý là việc thu thuế đối với cá nhân sở hữu bất động sản thứ 2.

Cụ thể, thành phố đưa ra hai phương án. Phương án 1 thí điểm thu thuế đối với nhà và đất mà chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng cho cá nhân và gia đình (nhà đất thứ 2 trở lên). Phương án 2 chấp thuận cho thành phố tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ 2 trở lên gồm lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất…

Trong đó, đối với phương án 1, UBND TP.HCM nhận định có 3 thách thức. Đầu tiên là việc bảo đảm điều chỉnh bất cập về bất bình đẳng trong hệ thống thuế hiện hành vì chưa quy định việc đánh giá, phân biệt rõ đối với tài sản thứ 2 trở lên. Thứ hai là khả năng bảo đảm nguồn thu so với các sắc thuế hiện hành (bảo đảm điều chỉnh đúng đối tượng và góp phần tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước). Cuối cùng là công tác quản lý và công tác thực hiện thu cũng còn phải rà soát kỹ lưỡng từ cơ sở dữ liệu về nhà ở, quy định về việc định giá nhà đất, thông tin nhà đất trên phạm vi một thành phố và sự liên kết thông tin với các địa bàn khác.

Do vậy, UBND TP.HCM đã lựa chọn phương án 2 với các ưu điểm có thể xem xét điều chỉnh hành vi đầu cơ nhà đất trên địa bàn để làm cơ sở, tiền đề cho việc ban hành sắc thuế mới. Chính sách này cũng giúp điều tiết được hành vi của một bộ phận trong việc quản lý, sử dụng nhà đất trên địa bàn. Tạo thêm cơ sở thực tiễn khi tổng kết, đánh giá việc ban hành chính sách để điều tiết hành vi đầu cơ nhà đất trên các địa phương; đóng góp thêm vào khoản thu ngân sách nhà nước để phục vụ các nhiệm vụ chi trên địa bàn…

Lãnh đạo thành phố cho rằng, việc lựa chọn phương án 2 cũng để có cơ sở đánh giá hiệu quả thu ngân sách nhà nước cũng như phục vụ công tác xác định chính xác đối tượng thu, mức thu, cần thiết phải có cơ sở dữ liệu liên quan đến bất động sản trên địa bàn thành phố.

Cân nhắc thí điểm đánh thuế bất động sản thứ 2

Trước đó, TP.HCM đã từng nhiều lần đề xuất thí điểm việc đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2, mặc đích của quy định này là thí điểm chính sách về bất động sản làm cơ sở thực tiễn để xây dựng chính sách chung về sau. Đồng thời tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà ở, đất ở trong các dự án bất động sản hiện nay.

Theo nhiều chuyên gia, đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai là bài toán khó, TP.HCM không dễ áp dụng trong "một sớm một chiều". PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế TP.HCM (UEH) cho rằng đánh thuế sẽ góp phần đưa giá trị bất động sản quay về giá trị thật. Bởi khoản thuế này sẽ hạ thấp tỷ suất lợi nhuận của những người nắm giữ nhà, đất chờ lên giá sinh lời mà không đưa vào sử dụng.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng nhìn nhận thuế là công cụ hiệu quả có thể điều tiết nền kinh tế và thị trường địa ốc bên cạnh công cụ tín dụng và quy hoạch. Hiện nay, Việt Nam chưa có thuế tài sản, vì vậy việc tính đến thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai chống đầu cơ là cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn.

Theo ông Châu, việc thí điểm có thể cân nhắc từ năm 2025, sau khi thị trường bất động sản ổn định về dòng tiền, thanh khoản pháp lý... đồng thời Bộ Tài chính đã ban hành Luật Thuế tài sản năm 2024. Cũng theo ông Châu, vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý cần có sự chuẩn bị cơ sở dữ liệu để hỗ trợ cho quá trình đánh thuế tài sản, hướng đến việc đánh thuế đúng mục tiêu và đối tượng.

Ông Châu cho rằng những trường hợp sở hữu căn nhà thứ hai trở lên với mục đích tích trữ tài sản kiếm lời nên bị đánh thuế. Nhưng cần phân loại cụ thể chứ không nên máy móc bởi lẽ phải xét đến diện tích căn nhà lớn hay nhỏ, cũng như chức năng sử dụng căn nhà đó và giá trị trên thị trường.

Do đó, rất cần thiết đánh thuế trên cơ sở kết hợp định tính (mục đích sử dụng), định giá (giá trị) và định lượng (số lượng) tài sản. Ví dụ: nếu là căn nhà thứ hai trở lên, không phục vụ mục đích để ở nhưng dùng vào việc kinh doanh có đóng thuế, không nên đánh thêm thuế tài sản trường hợp này vì phát sinh thuế chồng thuế.

Về giá trị, theo ông Châu không nên đánh thuế căn nhà thứ hai nếu tài sản này có giá trị thấp (ví dụ lấy mốc không đánh thuế nhà có giá trị dưới 2 tỷ đồng). Nếu căn nhà thứ hai nhưng diện tích quá nhỏ (TP.HCM có nhiều khu vực tồn tại loại nhà phố hẻm 10-15-20 m2 một căn) cũng không nên đánh thuế.

Một vấn đề cần lưu ý khác theo các chuyên gia là tiền sử dụng đất không được xem là thuế nhưng bản chất khoản thu này không khác gì công cụ thuế. Hiện tiền sử dụng đất tại Việt Nam rất cao, chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ, chiếm trên dưới 30% giá trị nhà phố (nhà gắn liền với đất) và chiếm 50% giá trị nhà biệt thự. Do đó, Nhà nước nên giảm tiền sử dụng đất xuống để tạo sự đồng thuận cao của người dân trong quá trình đánh thuế tài sản, mục đích tránh tình trạng thuế chồng thuế.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, việc đánh thuế căn nhà thứ hai có thể tạo công bằng xã hội, hạn chế việc sở hữu quá nhiều bất động sản không mang tính khả dụng. Tuy nhiên, cần suy xét, cân nhắc kỹ về mọi mặt vì có nhiều yếu tố liên quan.

Theo ông Quang, cần phải minh bạch về giá giao dịch thực tế, phải cập nhật thường xuyên. Một việc quan trọng nữa là làm rõ giá trị của bất động sản thế nào thì mới chịu thuế, vì có những người sở hữu một bất động sản nhưng về giá trị thì lớn hơn nhiều lần so với 2-3 bất động sản của người khác.

Ông Quang cũng chỉ ra, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 với mục đích chống đầu cơ tại TP.HCM chưa phù hợp. Bởi các bất động sản tại TP.HCM có tính chất khá tương đồng, nếu có ý định đầu cơ thì người ta sẽ mua ở những địa phương xa hơn, có tiềm năng tăng giá. Nếu chỉ thu thuế tại TP.HCM thì các nhà đầu tư sẽ "đổ" dòng tiền về các tỉnh khác. "Nói vấn đề này để tăng ngân sách thì tôi nghĩ là chúng ta lợi 1 mà mất 10 cho tất cả trên cả nước. Còn nếu áp dụng riêng cho TP.HCM thì tiền thu thuế không bao nhiêu mà dòng tiền đầu tư chảy đi rất lớn", vị chuyên gia cho hay.