Ngăn doanh nghiệp bất động sản dùng chiêu trò huy động vốn: Bộ Xây dựng làm mạnh tay

Thực trạng lách luật huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản

Hiện nay, thị trường bất động sản xảy ra tình trạng doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trái phép từ người mua nhà khi chưa hoàn thành các thủ tục theo quy định, hoặc chủ đầu tư sau khi hoàn thành xong dự án (bàn giao căn hộ cho người mua sử dụng) nhưng chưa giải chấp ngân hàng khoản vay vốn đầu tư, xây dựng dự án trước đó. Điều này dẫn đến người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản trong thời gian qua đã có bước phát triển mạnh, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, thị trường cũng bộc lộ một số bất cập, tồn tại, trong đó có việc doanh nghiệp bất động sản huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện huy động vốn.

Cùng với đó, doanh nghiệp bất động sản thế chấp dự án hoặc sản phẩm bất động sản trong dự án tại tổ chức tín dụng, mặc dù chưa giải chấp nhưng vẫn tổ chức huy động vốn nhằm mục đích bán nhà ở theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn. Điều này dẫn đến vướng mắc không làm được thủ tục, không bàn giao được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người mua.

Để hạn chế việc lách luật huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản, kiểm soát để thị trường bất động sản an toàn, ổn định, Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua, các cơ quan chức năng của Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng các địa phương đã triển khai thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản, xử lý các vi phạm.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng đã xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6-1-2022 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó bổ sung quy định về hợp đồng theo mẫu trong giao dịch bất động sản.

Hiện nay, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28-1-2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đã quy định về hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong kinh doanh bất động sản.

Giải pháp ngăn chặn việc huy động vốn trái phép của doanh nghiệp bất động sản

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang chủ trì xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, bổ sung một số quy định chú trọng quản lý, giám sát chặt chẽ việc tuân thủ đúng quy định pháp luật trong việc huy động vốn, sử dụng vốn huy động của các doanh nghiệp bất động sản; quy định về các hình thức huy động vốn, quản lý sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Cụ thể, quy định áp dụng biện pháp bảo đảm trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai; quy định chặt chẽ, phù hợp thực tiễn về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh.

Bên cạnh đó, quy định trách nhiệm của doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư dự án, bên bán, cho thuê mua, cho thuê bất động sản trong việc phải tuân thủ pháp luật, bảo đảm quyền lợi của khách hàng; trách nhiệm trong việc áp dụng, ký kết, thực hiện các hợp đồng kinh doanh bất động sản đúng quy định pháp luật.

Nhiều chuyên gia cho rằng luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về điều kiện kinh doanh, mua bán. Tuy nhiên, khi thị trường phát triển mạnh, lớn nhanh đã làm cho "tấm áo" chật đi, bộc lộ những lạc hậu, chưa bao bọc được hết nên mới có quy định điều chỉnh cho phù hợp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết để xử lý triệt để tình trạng này thì rất khó. Để có biện pháp triệt để thì cần phải sửa luật, bởi luật hiện quy định môi giới vẫn được quyền hoạt động tự do với điều kiện có chứng chỉ hành nghề. Nhưng đến nay mới cấp chứng chỉ hành nghề được 10%, còn lại 90% chưa được cấp chứng chỉ, chưa được cấp mã số định danh.

"Trong khi việc kiểm tra, xử phạt rất khó vì cơ quan chức năng cũng không đủ lực lượng, lâu lâu mới đi kiểm tra sẽ không đủ sức kiểm soát. Nên cần có một hệ thống công nghệ thông tin để quản lý bằng mã số định danh, chứng chỉ hành nghề", ông Đính kiến nghị.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng luật Kinh doanh bất động sản chỉ xử lý hành vi từ lúc ký hợp đồng mua bán, nên không xảy ra nhiều tình trạng lừa đảo. Những vụ lừa đảo xảy ra nhiều ở những dự án chưa đủ điều kiện bán hàng, bán "lúa non" để lấy tiền.

"Đây là lỗ hổng cấp bách cần bịt lại nhưng đến nay vẫn không được giải quyết, vì luật Kinh doanh bất động sản vẫn thả nổi hành vi trước khi ký kết hợp đồng. Chính vì vậy một số doanh nghiệp bất động sản đã lách luật bằng cách ký hợp đồng đặt cọc góp vốn, hợp tác đầu tư, hứa mua hứa bán sản phẩm... theo bộ luật Dân sự", ông Châu nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết trong khi bộ luật Dân sự cũng có mặt hạn chế là việc đặt cọc được thực hiện theo sự tự nguyện, thỏa thuận của các bên và không quy định cụ thể số tiền đặt cọc là bao nhiêu, không ràng buộc các hợp đồng góp vốn, đặt cọc phải theo luật chuyên ngành là luật Kinh doanh bất động sản.