Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khó "đảo chiều"

Cục diện khó "đảo chiều" của bất động sản nghỉ dưỡng

Những năm gần đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng luôn là kênh đầu tư tiềm năng mang lại lợi nhuận rất cao cho các nhà đầu tư, cũng như doanh nghiệp bất động sản kinh doanh loại hình này. Tuy nhiên, từ sau đợt dịch Covid-19, loại hình này "chững lại" và chịu chung cảnh không có thanh khoản thị trường cũng như lượng khách hàng cũng như các phân khúc khác.

Theo ghi nhận của Dân Việt, quý 1/2023 giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại hầu hết các dự án đang mở bán vẫn giữ nguyên mức giá của quý IV/2022. Các thị trường lớn như Quy Nhơn - Bình Định; Phan Thiết, Lagi - Bình Thuận, Nha Trang - Khánh Hoà, Bà Rịa - Vũng Tàu… nhiều chủ đầu tư vẫn "loay hoay" tìm đầu ra cho sản phẩm của mình. 

Từ đó, các doanh nghiệp này áp dụng nhiều chính sách bán hàng như giảm giá, chiết khấu, hỗ trợ… tuy nhiên số khách mua vẫn không có.

Trao đổi với PV Dân Việt, một giám đốc sàn tham gia bán dự án nghỉ dưỡng ở Quy Nhơn - Bình Định có quy mô 1.000 ha, vốn đầu tư giai đoạn 1 được chủ đầu tư công bố là hơn 57.000 tỷ đồng cho biết từ năm 2021, tập đoàn sở hữu dự án trên đã triển khai công tác quảng cáo, phát triển dự án trên rầm rộ. Lúc đầu, rất nhiều khách tham quan và chốt mua, nhưng sau đó dịch Covid-19 xuất hiện, dự án đứng liên tục. Mặc dù đã mở chiến dịch bán từ sau dịch nhưng đến nay dự án vẫn đứng.

"Đặc biệt, sau khi ngân hàng siết room tín dụng và việc trả nợ những trái phiếu đã phát hành khiến nguồn tiền không còn đổ vào các dự án lớn nên phân khúc nghỉ dưỡng dường như chỉ nằm chờ", vị này cho hay.

Theo DKRA Group, năm 2022, bất động sản nghỉ dưỡng có hơn 16.700 căn đưa ra thị trường, tăng 24% so với cùng kỳ, riêng lượng tiêu thụ đạt hơn 11.000 căn, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2021. Thị trường ghi nhận có sự hồi phục, nhưng mức tăng vẫn còn rất thấp so với giai đoạn năm 2019.

Tính từ quý II/2022 đến thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Hàng loạt các nguyên nhân được nhiều chuyên gia đưa ra như: Tình hình kinh tế bất ổn, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước có những chính sách kiểm soát nguồn vốn tín dụng, tránh lạm phát, dịch bệnh… 

TS. Đinh Thế Hiển (chuyên gia kinh tế) cho rằng: "Bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó bởi rất nhiều yếu tố khác nhau từ thị trường, pháp lý dự án.. và tác động trực tiếp bởi nguồn lực tài chính. Nội tại của một doanh nghiệp bất động sản khi làm dự án nghỉ dưỡng phải rất mạnh và đầy đủ tiềm lực, nhưng đối mặt với nhiều khó khăn như hiện nay thì mọi doanh nghiệp đều phải "chật vật". Phân khúc này buộc phải chậm, chờ thời, chậm rãi, làm tiền đề phát triển song song với du lịch, dịch vụ lưu trú.. kéo theo cuộc sống của người dân xung quanh khu vực, thì mới tiếp tục phát triển".

Doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng nên ứng phó thế nào?

Trong ngắn hạn, các chuyên gia, nhà phát triển bất động sản đều chung cảm nhận, khả năng bất động sản nghỉ dưỡng "đảo chiều" là rất khó và sẽ tiếp tục trầm lắng với mức thanh khoản trung bình. Diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch.

Có một số khó khăn có thể kể đến như: Nguồn cung tồn đọng từ trước, sức cầu rất thấp; Vấn đề năng lực triển khai dự án và vận hành hoạt động của nhiều chủ đầu tư không hiệu quả. Vấn đề lợi nhuận kém hấp dẫn so với kênh đầu tư khác, nhiều chủ đầu tư chưa nghiêm túc hoặc không thực hiện được, trong khi lãi suất hiện đang rất cao, người có tiền cũng sẽ lựa chọn giữ tiền/tiết kiệm. Bên cạnh đó, vấn đề vốn tín dụng siết chặt, phân khúc này không được ưu tiên, pháp lý chủ quyền cho người mua chưa rõ ràng...

Sắp tới những biện pháp tháo gỡ khó khăn cho bất động sản, Chính phủ chỉ tập trung cho nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động nên bất động sản nghỉ dưỡng không được chú ý; Những đề xuất về đánh thuế tài sản (ngôi nhà thứ 2) càng làm người mua cân nhắc, giảm nhu cầu.

TS. Đinh Thế Hiển nhận xét từ đầu năm 2023, các ngân hàng sẽ có kế hoạch nới room tín dụng, dòng tiền sẽ không đổ hết vào bất động sản như thời gian qua. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần tái cấu trúc lại mô hình kinh doanh, kéo dài thời gian thanh toán cho đối tác và rút ngắn thời gian cho vay với khách hàng. Hiện nay, vấn đề room tín dụng đến từ bất động sản. Ngoài nguồn vốn rót cho các doanh nghiệp bất động sản, các công ty sản xuất cũng dùng nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh đi đầu tư bất động sản.

Cụ thể, theo đánh giá của các chuyên gia, hiện nay du lịch đang phục hồi mạnh mẽ sau dịch, đặc biệt là du lịch nội địa. Khách quốc tế có thể chưa đạt kỷ lục của 2019 nhưng có thể từ 2025 sẽ trở lại như trước dịch. Tuy nhiên, đây cũng chỉ là phần nhỏ tác động vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp phải định hình lại sản phẩm của mình với quy định pháp lý rõ ràng cho nghỉ dưỡng. Mục đích là để phân khúc này thực sự là kênh hấp dẫn phát triển lành mạnh, đúng với tiềm năng.

Phân khúc này phải đảm bảo được quyền lợi, trách nhiệm rõ ràng của chủ đầu tư, khách mua, đơn vị quản lý vận hành. Đồng thời, có thể xem xét người nước ngoài được mua condotel, giao cho vận hành chứ không phải để ở. Điều này vừa thu hút nhà đầu tư nước ngoài, vừa tạo tính hấp dẫn cho phân khúc cũng như góp phần tăng khả năng thanh khoản.