Phân khúc nhà ở xã hội tiếp tục có nguồn cầu lớn trong quý II/2023?

Nhiều vướng mắc khiến doanh nghiệp "ngại" xây dựng nhà ở xã hội

Nhiều doanh nghiệp cho rằng lợi nhuận phát triển nhà ở xã hội cùng với khó khăn trong các điều kiện tiếp cận vốn và pháp lý đang là rào cản đối với sự bứt phá nguồn cung của loại hình này.

Trong đó, các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đang gặp không ít thách thức. Đặc biệt, việc tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đòi hỏi rất nhiều thủ tục pháp lý phức tạp. Cùng với đó, biên lợi nhuận phát triển nhà ở xã hội khá thấp, chỉ khoảng 10% do giá bán các dự án đã được cố định từ trước trong khi chi phí bán hàng, chi phí vật liệu xây dựng ngày càng tăng cao.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, việc chỉ dựa vào ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội là không thể. Cũng giống như nhiều thị trường khác, các doanh nghiệp Việt Nam đang gặp khó khăn khi đứng trước bài toán đầu tư nhà ở xã hội.

"Những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội hiện tại chưa đủ hấp dẫn, rất khó để đại bộ phận các chủ đầu tư trên thị trường tạo ra lợi nhuận từ dòng sản phẩm này. Khi so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào nhà ở xã hội với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, các doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng. Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối tư nhân vẫn chưa chú trọng đến thị trường này", ông Troy nhận định.

Chuyên gia của Savills cũng cho rằng Chính phủ cần khuyến khích khối tư nhân tham gia nhiều hơn vào phát triển nhà ở xã hội. Nhiều nhà đầu tư quốc tế cũng có hứng thú với phân khúc này, nhưng chưa có quy định đầy đủ nào về điều kiện để xây dựng các dự án nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư quốc tế.

Bên cạnh đó, chính sách hiện cũng đang giới hạn các đối tượng được mua nhà xã hội khá hẹp, khi chỉ có một số đối tượng như công nhân hoặc công nhân viên chức, người thu nhập thấp. Lãi suất hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội đang là 8,2%, chưa thật sự phù hợp với thu nhập của công nhân, người có thu nhập thấp. Do đó, nên mở rộng các đối tượng ra với những đối tượng đáp ứng được các yêu cầu cụ thể, ví dụ như chưa có nhà ở, có thu nhập ở mức thấp hoặc mức độ tương đối.

Nguồn cầu nhà ở xã hội vẫn rất lớn trong năm 2023

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết vừa qua, một dự án nhà ở xã hội tại Trung Văn, Nam Từ Liêm, Hà Nội được mở bán với mức giá cao nhất từ trước đến nay (khoảng 19,5 triệu đồng/m2).

"Cũng rất lâu rồi, Hà Nội mới có một dự án nhà ở xã hội được mở bán. Điều bất ngờ là nhiều người đứng xếp hàng 2 ngày để nộp hồ sơ mà vẫn không thể mua được, chứng tỏ thị trường có nhu cầu rất lớn", ông Khởi chia sẻ.

Trên thực tế, nguồn cung nhà ở xã hội có lẽ chưa theo kịp nhu cầu của người dân. Sự khan hiếm các dự án nhà ở xã hội đã được chỉ ra nhiều năm nay. Nếu như năm 2019, tỷ trọng nhà ở xã hội đạt khoảng 20% toàn thị trường thì năm 2022, con số này còn 5%. Đỉnh điểm tại TP.HCM, nơi tập trung dân nhập cư đông đúc, năm 2022 chỉ ghi nhận duy nhất một dự án nhà ở xã hội mấy trăm căn được khánh thành.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thời điểm hiện tại thị trường quá thiếu nguồn hàng, các phân khúc không đồng đều, thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Tất cả các vấn đề này xuất phát từ hệ thống pháp lý, chính sách.

"Để giải quyết triệt để vấn đề thị trường hiện nay cần xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội. Trong giai đoạn này, đây là sản phẩm có nhu cầu lớn nên sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường, vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng. Có sản phẩm phù hợp thì chỉ số giao dịch sẽ tăng lên, các guồng quay được kích hoạt, ổn định trở lại", ông Đính nhận định.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, phân khúc cần nguồn cung rất lớn lại không có là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội do thiếu cơ chế, đất đai, dòng vốn. Vì vậy, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo tập trung nguồn lực để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội bao gồm 3 nguồn lực cơ bản: Thủ tục pháp lý, cơ chế; quỹ đất; nguồn vốn.

"Việc giải quyết vấn đề dòng vốn cho thị trường bất động sản phải tập trung ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là ưu tiên quan trọng nhất, tạo ra một tái cấu trúc phân khúc quyết định nhất. Tôi tin rằng, khi tập trung nguồn lực vào phân khúc này sẽ tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới và giúp thị trường bất động sản khôi phục, phát triển trở lại", ông Nghĩa nhận định.

Nhiều chuyên gia nhận định nhà ở xã hội chính là "lối thoát" tối ưu cho doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh các dự án bị ách tắc về pháp lý, thanh khoản thấp. Trong bối cảnh thị trường đóng băng như hiện nay, việc các ông lớn hướng đến xây dựng nhà ở xã hội, nhà giá bình dân phù hợp với tài chính của đại đa số người mua ở thực và là bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường bất động sản.