TP.HCM: Vướng điểm nghẽn pháp lý, người dân mỏi mòn chờ sổ hồng đối với loạt dự án nhà ở

Loạt nhà ở chưa được cấp sổ hồng

Nhiều năm qua, hàng chục ngàn người dân tại TP.HCM trong cảnh "đứng ngồi không yên" vì nhà ở, căn hộ mua nhiều năm, đã đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp sổ hồng.

Trong đó, đã số người dân đã đóng hơn 90% giá trị căn nhà, tương đương với việc bỏ ra hàng tỷ đồng nhưng chưa được sở hữu tài sản đúng nghĩa. Nhiều người nươm nớp lo sợ vì không thể xác nhận chủ quyền nhà ở. Ngoài ra, người dân cũng gặp khó trong việc thế chấp, chuyển nhượng vì nhà chưa có sổ hồng, từ đó ảnh hưởng đến đời sống, kinh tế của người dân.

Ông Nguyễn Minh (cư dân dự án Ehome 6, TP.Thủ Đức) cho biết: "Tôi đã thanh toán 95% giá trị hợp đồng mua nhà nhưng vẫn chưa được nhận sổ hồng. Nguyên nhân là vì chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư và kinh doanh bất động sản Nguyên Phúc đã điều chỉnh phần sinh hoạt cộng đồng tại tầng 1 và tầng 16 của khối chung cư thành thương mại - dịch vụ. Chủ đầu tư vi phạm nhưng cuối cùng khách hàng là người chịu thiệt hại dù đã phải bỏ tiền tỷ để mua nhà".

Thực tế, TP.HCM là một trong những "điểm nóng" về số lượng nhà ở bị vướng mắc trong việc cấp sổ hồng. Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa qua đã công bố danh sách 39 dự án chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà. 

Theo đó, ước tính gần 20.000 căn chưa được cấp sổ hồng với các nguyên nhân liên quan đến pháp lý. Lý do là cần rà soát nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư phải hoàn chỉnh lại các thủ tục khi điều chỉnh thiết kế, mật độ xây dựng, tăng số lượng căn hộ; thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội; chưa nộp đủ tiền sử dụng đất…

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã liệt kê ra hàng loạt dự án như Chung cư tại số 117 Nguyễn Đình Chiểu (phường 6, quận 3) do Công ty Cổ phần City Phương Nam làm chủ đầu tư. Dự án có 218 căn vẫn chưa được cấp sổ hồng căn nào vì vướng mắc về việc sử dụng đất quốc phòng đối với dự án.

Một trường hợp khác, dự án chung cư Premium Central (phường 5, quận 8) do Công ty Cổ phần Giai Việt làm chủ đầu tư cũng đang vướng 561 căn chưa được cấp sổ hồng vì phải rà soát lại nghĩa vụ tài chính bổ sung. Nguyên nhân do chủ đầu tư điều chỉnh khối thương mại dịch vụ thành khối căn hộ kết hợp thương mại.

Hay dự án chung cư 8X Thái An (quận Gò Vấp) của Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành có 200 căn hộ chưa được cấp sổ hồng do UBND TP.HCM vẫn chưa duyệt giá đất, đang xem xét điều chỉnh quyết định chuyển mục đích để xác định có hay không nghĩa vụ tài chính phát sinh.

Chung cư Phương Việt (1002 Tạ Quang Bửu, phường 6, quận 8) do Công ty Cổ phần đầu tư Phương Việt làm chủ đầu tư phải rà soát lại nghĩa vụ tài chính do UBND TP.HCM không mua lại 244 căn hộ tái định cư, từ đó khiến 500 căn hộ chưa được cấp sổ hồng.

Bên cạnh đó, dự án cao ốc trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ tại phường Thảo Điền, TP.Thủ Đức) do Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Sơn Kim làm chủ đầu tư cũng đang vướng 439 căn chưa được cấp sổ hồng do dự án chưa nộp hết tiền sử dụng đất.

Các dự án chung cư Lexington (67 Mai Chí Thọ, phường An Phú, TP.Thủ Đức) do Công ty Cổ phần Bất động sản Nova Lexington làm chủ đầu tư đang vướng 1.310 căn hộ "nằm chờ" sổ hồng vì phải phải điều chỉnh lại cơ cấu sử dụng đất...

Còn hàng loạt dự án khác với tổng số gần 20.000 căn đang nằm bất động, chờ sổ hồng. Điều này đã ảnh hưởng đến quyền lợi của hàng chục ngàn người dân đã trót bỏ tiền mua nhà ở.

Pháp lý là mấu chốt để cấp sổ hồng

Trước đó, Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM cho biết hiện nay đang tồn tại nhiều vướng mắc ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Các vướng mắc này bao gồm việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn chậm nên ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Ngoài ra, do các văn bản pháp luật về đất đai không có điều khoản quy định về việc chuyển tiếp cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà qua các thời kỳ, gây lúng túng cho Văn phòng Đăng ký đất đai trong việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.

Đáng chú ý, vướng mắc về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế và lệ phí của chủ đầu tư cùng người mua nhà chậm chiếm tỉ lệ rất lớn trong tổng số các dự án bị chậm cấp sổ hồng. Hiện nay, có rất nhiều trường hợp mà chủ đầu tư và người mua không thực hiện hoặc chậm thực hiện và chậm bổ sung kết quả về thuế nên kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ.

Ngoài ra, còn một số nguyên nhân khác khiến việc cấp sổ hồng bị chậm như việc tổ chức, doanh nghiệp thường nộp hồ sơ với số lượng lớn nên làm ảnh hưởng tới thời gian trả hồ sơ. Bên cạnh đó, máy móc, trang thiết bị cũ, cấu hình yếu không đáp ứng được yêu cầu quản lý, cập nhật, khai thác cơ sở dữ liệu địa chính.

Tiếp theo đó, trong quá trình giải quyết hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố nhận được nhiều kết luận, văn bản của các cơ quan thanh tra, cơ quan kiểm toán, cơ quan công an… với nội dung đề nghị cung cấp hồ sơ tài liệu để phục vụ công tác điều tra, thanh tra, kiểm tra; đề nghị tạm dừng giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai do rà soát quá trình giao đất, chuyển nhượng, góp vốn thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất, rà soát lại phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp, xác định lại nghĩa vụ tài chính..

Ngoài ra, nhiều dự án được thiết kế, cấp phép xây dựng sử dụng mục đích sử dụng hỗn hợp như: căn hộ lưu trú (căn hộ cho thuê); officetel, condotel, shophouse… Tuy nhiên, hiện nay chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận các loại hình mới.

Vướng mắc khác rơi vào trường hợp nghĩa vụ nhà ở xã hội. Nhiều dự án chưa được các cơ quan có thẩm quyền thông báo, có ý kiến (hoặc xác nhận hoàn tất) về việc chủ đầu tư thực hiện điều tiết quỹ nhà ở xã hội, đặc biệt là đối với các trường hợp chủ đầu tư lựa chọn hình thức nộp tiền vào ngân sách Nhà nước nên Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố cũng chưa thể giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết đơn vị có hơn 8.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng, hầu hết vướng mắc ở khâu xác định tiền sử dụng đất. Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã nhiều lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM, song đến nay vẫn chưa được thông qua, điều này đã gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của khách hàng cũng như uy tín thương hiệu của doanh nghiệp.