Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu: Cấm doanh nghiệp mua đất nông nghiệp để làm dự án là thiệt thòi cho các tỉnh "thuần nông"

Trong văn bản góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Tài nguyên Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề cập như trên.

Cấm doanh nghiệp mua đất nông nghiệp làm dự án sẽ thiệt thòi cho các tỉnh "thuần nông"?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, rất cần thiết bổ sung trở lại quy định cho phép tổ chức kinh tế được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, với điều kiện được UBND cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản.

Cụ thể, theo ông Châu, điểm b khoản 6 Điều 46 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: "Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp tỉnh chấp thuận…". 

"Đây là quy định đúng và cần thiết để bảo đảm trách nhiệm của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nhằm mục đích sản xuất kinh doanh nông nghiệp thì phải có Phương án sử dụng đất nông nghiệp.

Nhưng, HoREA nhận thấy, Điều 46 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã bãi bỏ khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 là không đúng và không phù hợp, không đáp ứng nhu cầu thực tiễn của thị trường bất động sản", ông Châu nhận xét.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng nhận định, khoản 1 Điều 107 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là sự "đổi mới tư duy về kinh tế của Nhà nước về vai trò của Nhà nước kiến tạo phát triển và khai thác, phát huy nguồn lực từ đất đai". Nếu thực hiện được trên thực tế thì Nhà nước trở thành nhà cung ứng quỹ đất chủ yếu, lớn nhất trên thị trường sơ cấp về đất đai cho toàn bộ nền kinh tế.

Nếu có đủ nguồn vốn "mồi" ban đầu và hành động quyết liệt cũng phải mất 5-7 năm sau thì Nhà nước mới có thể trở thành nhà cung ứng quỹ đất chủ yếu, lớn nhất trên thị trường sơ cấp về đất đai cho toàn bộ nền kinh tế. 

Vì vậy, trong giai đoạn hiện nay vẫn rất cần thiết tiếp tục thực hiện chủ trương của của Đảng về "xã hội hoá" đầu tư, trong đó có phương thức cho phép tổ chức kinh tế được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

"Nếu không cho phép tổ chức kinh tế được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì rất thiệt thòi cho các tỉnh "thuần nông" trong việc tái cơ cấu mô hình tăng trưởng, công nghiệp hoá và phát triển đô thị.

Tất nhiên, trước hết phải quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp chặt chẽ, nhất là đất trồng lúa nước để bảo đảm an ninh lương thực rồi mới cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp ngoài khu vực quy hoạch sang đất phi nông nghiệp, đất sản xuất, thương mại, dịch vụ, đất đô thị…", ông Châu kiến nghị.

Khó có chuyện thất thu ngân sách Nhà nước

Trên thực tế, hiện nay đang có không ít ý kiến "quan ngại" cho rằng việc tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế được mua đất đất nông nghiệp có thể dẫn đến làm thất thu ngân sách Nhà nước, làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, HoREA cho rằng, lo ngại này không có cơ sở.

Ví dụ: Công ty A có quyền sử dụng 10 ha đất nông nghiệp trồng cây cao su thuộc khu vực quy hoạch khu đô thị sân bay Long Thành, trong khu đất có 1 ngôi nhà với 100 m2 đất ở (phù hợp với quy định có "đất ở và đất khác") nên được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo Điều 4 "Luật sửa đổi 9 Luật" và điểm b khoản 1 Điều 123 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và được tính tiền sử dụng đất 300 tỷ đồng.

Cạnh bên khu đất của Công ty A là Công ty B chỉ có quyền sử dụng 10 ha đất nông nghiệp trồng cây cao su thuộc khu vực quy hoạch khu đô thị sân bay Long Thành, trong khu đất không có ngôi nhà nào, không "dính" đất ở, không đáp ứng quy định có "đất ở và đất khác" nên không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do không đáp ứng quy định của Điều 4 "Luật sửa đổi 9 Luật" và điểm b khoản 1 Điều 123 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Công ty B dự kiến lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở thương mại tương tự như dự án của Công ty B, mà nếu được công nhận chủ đầu tư thì cũng có thể được tính tiền sử dụng đất khoảng 300 tỷ đồng, tương đương như Công ty A.

Từ các ví dụ trên đây, có thể thấy không có sự khác biệt đáng kể về việc tính tiền sử dụng đất giữa trường hợp Công ty A có 10 ha "đất ở và đất khác" với trường hợp Công ty B có 10 ha "đất khác không phải là đất ở" là 100% đất nông nghiệp trồng cây cao su không "dính" với đất ở.

Khả năng bị thất thu ngân sách Nhà nước khi xác định nghĩa vụ tài chính, tính tiền sử dụng đất đều có thể xảy ra đối với bất kỳ dự án có sử dụng đất nào nhưng không phải do dự án có "đất ở và đất khác" hoặc dự án có "đất khác không phải là đất ở". 

"Thất thu ngân sách ở đây chủ yếu là do việc áp dụng phương pháp định giá đất hoặc do chất lượng công tác thẩm định giá đất của cơ quan Nhà nước hoặc do người thực thi công vụ, mà cũng có thể là do chưa xây dựng được phương pháp định giá đất phù hợp, chẳng hạn như cho phép thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đối với các dự án có sử dụng đất hoặc phương pháp định giá đất hàng loạt…", ông Châu nhận định.

Vì vậy, HoREA đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét đề xuất của UBND TP.HCM áp dụng phương pháp hệ số K để tính tiền sử dụng đất cho tất cả các dự án nhà ở thương mại không phân biệt giá trị trên hoặc dưới 30 tỷ đồng theo bảng giá đất, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất như quy định hiện nay.