Đề xuất giải pháp "rã băng" cho lĩnh vực M&A bất động sản

Góp ý về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Tài nguyên Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục đề xuất các giải pháp bổ sung quy định thông thoáng hơn về chuyển nhượng dự án, một phần dự án (M&A) bất động sản.

Tạo điều kiện thông thoáng cho thị trường M&A bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điểm b khoản 2 Điều 46 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định "chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai" rồi mới được huy động vốn, bán, chuyển nhượng sản phẩm trong dự án bất động sản, nhà ở là đúng và rất cần thiết.

Nhưng, Điều 46 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bãi bỏ điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 quy định "Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt".

"Việc bãi bỏ điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 là không đúng và không phù hợp, không đáp ứng nhu cầu thực tiễn của thị trường bất động sản", ông Châu nhận định.

Do vậy, rất cần thiết bổ sung trở lại quy định cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản vào Điều 46 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Khoản 4 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm đáp ứng nhu cầu khách quan của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, theo Chủ tịch HoREA, rất cần thiết phải "luật hóa" khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội cho phép "tổ chức tín dụng được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản" với điều kiện "có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền". 

"Việc luật hóa khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 là rất cần thiết để áp dụng chung để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, công bằng", ông Châu nói.

Cụ thể, Chủ tịch HoREA dẫn chứng, từ năm 2017 đến nay, việc thực hiện khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 chưa bảo đảm tính công bằng đối với tất cả các doanh nghiệp, bởi lẽ "chỉ có lợi" cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại trong xử lý nợ xấu có tài sản thế chấp là dự án bất động sản và "chỉ có lợi" cho các doanh nghiệp đã đã gây ra "khoản nợ xấu" này (chỉ là thiểu số doanh nghiệp).

Đáng lưu ý là cơ chế, chính sách "thí điểm" về chuyển nhượng dự án cho "thiểu số" doanh nghiệp này, nhưng lại không cho phép áp dụng cho "đa số" doanh nghiệp bất động sản "khỏe mạnh", bình thường khác (?!).

Việc "luật hoá" khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14, theo Chủ tịch HoREA, còn nhằm mục đích bổ sung điều kiện cho phép "chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản" với điều kiện "có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" thông thoáng hơn, thay vì chỉ quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận như quy định tại điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hiện nay.

"Chỉ cần bổ sung quy định 'trường hợp bên chuyển nhượng dự án, một phần dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm, nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính này. Bởi lẽ, về nguyên tắc, mỗi dự án chỉ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 1 lần (trừ trường hợp điều chỉnh dự án làm phát sinh nghĩa vụ tài chính) nên không làm thất thu ngân sách Nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai", ông Châu khẳng định.

Đặc biệt, nếu "luật hoá" khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 thì sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được khó khăn về "dòng tiền và thanh khoản" cho các doanh nghiệp bất động sản.

"Các doanh nghiệp bất động sản, trong đó có các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn, kể cả các "trái chủ" cũng hưởng lợi từ quy định này. Chưa kể, việc này sẽ tạo điều kiện phát triển thông thoáng thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A), vừa tôn trọng và bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020", ông Lê Hoàng Châu, nói thêm.