Thời điểm xấu nhất đã qua, vì sao nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn không trụ nổi?

"Nếu thị trường bất động sản vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn, thì có tới 23% doanh nghiệp không thể duy trì hoạt động được tới hết quý III/2023 và chỉ khoảng 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm nay" - Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư (thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - VARS) vừa đưa ra cảnh báo về thực trạng sức khỏe thị trường bất động sản Việt Nam.

Chính sách tốt nhưng cần thời gian thẩm thấu

Thời gian qua, hàng loạt chính sách đã được ban hành để giúp doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản nợ, kéo dài thời hạn trả nợ như Nghị định số 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư số 02/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước… Các chính sách này phần nào đã giúp các doanh nghiệp bất động sản "dễ thở" hơn trước áp lực trả nợ trái phiếu, đồng thời cũng ít nhiều tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, trên thực tế, dữ liệu từ các công ty chứng khoán, đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ ra rằng, mức độ tác động của các chính sách hỗ trợ vẫn chưa đủ để cải thiện tình hình.

Cụ thể, theo báo cáo 5 tháng đầu năm của DKRA Việt Nam về thị trường bất động sản, sức cầu toàn thị trường giảm 98% so với cùng kỳ với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 35% nguồn cung mở bán mới trong tháng. Thị trường tiếp tục bước vào giai đoạn có nhiều thách thức.

"Dù có chỉ đạo rất quyết liệt về giảm lãi suất, nhưng các ngân hàng cho biết, chưa thể giảm ngay lãi suất cho vay, dẫn đến người mua bất động sản vẫn ít", chuyên gia của DKRA nhận định.

Trước những khó khăn của nền kinh tế, DKRA dự báo, thị trường bất động sản khó đạt được những tín hiệu tích cực trong ngắn hạn.

Tương tự, báo cáo của SSI Research cũng chỉ ra rằng, giải pháp thực sự cho những khó khăn hiện tại của thị trường bất động sản là sự tiến triển về mặt pháp lý của các dự án.

Trong bối cảnh lãi suất giảm sớm hơn dự kiến và được hỗ trợ tích cực hơn của Chính phủ, SSI Research cho rằng thời điểm xấu nhất có thể đã qua đối với ngành bất động sản. Tuy nhiên, có thể vẫn còn một số trở ngại nhất định như lãi suất vay còn cao, các chính sách hỗ trợ cần thời gian để thực sự tác động lên thị trường, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt trong quá trình cấp phép dự án.

"Đặc biệt, rủi ro vỡ nợ vẫn có thể xảy ra với những chủ đầu tư không thể thương lượng được với trái chủ để giãn thời hạn thanh toán hoặc cân đối dòng tiền để trả nợ", chuyên gia SSI Research cảnh báo.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 70% vướng mắc ở lĩnh vực bất động sản liên quan đến pháp lý thì cấp độ cao nhất là vướng luật.

Nếu vướng đến luật thì việc tháo gỡ không phải là đơn giản trong ngày một ngày hai hay giải quyết bằng các văn bản dưới luật. Đó cũng là nguyên nhân khiến thị trường vẫn đang trong trạng thái dò xét và chờ đợi những dự thảo luật liên quan đến thị trường bất động sản được thông qua trong thời gian tới.

Cần thêm nhiều giải pháp kích thích thị trường

Theo các chuyên gia bất động sản, chuyên gia tài chính và các đơn vị nghiên cứu thị trường, giải pháp cấp bách hiện nay vẫn là dự án được gỡ vướng và tiền thật, để phục hồi hoạt động, chứ không phải chỉ chuyển "nợ xấu" từ thời điểm này sang thời điểm khác.

Trên thực tế, thời gian qua, TP.HCM là một trong những địa phương đã tích cực phân loại các dự án cần gỡ vướng thuộc thẩm quyền giải quyết của sở, ngành nào, để từ đó đề ra các giải pháp vỡ vướng cho từng DN, từng dự án.

Đặc biệt, UBND TP.HCM thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư trên địa bàn, do Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi làm Tổ trưởng. Tổ với nhiệm vụ tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án đầu tư trên địa bàn do các sở, ban, ngành của thành phố đang thụ lý hồ sơ nhằm đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ, đảm bảo đúng trình tự và thời gian.

Ngoài ra, từ đầu năm đến nay, lãnh đạo UBND TP.HCM đã nhiều lần trực tiếp gặp và lắng nghe một số doanh nghiệp trình bày khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản trên địa bàn và đến nay đã có một số kết quả bước đầu.

Ngoài các động thái trên từ các cấp, chính quyền, các chuyên gia kinh tế cho rằng điều quan trọng hiện nay là hướng dòng tiền vào thị trường bất động sản, để giúp thị trường phục hồi.

Chuyên gia tài chính Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, nhận định, thị trường bất động sản đang chờ một số cơ hội. Thứ nhất là dòng tiền xuất hiện, và thứ hai là mặt bằng giá phải giảm xuống một mức nào đó đủ để người mua chấp nhận.

"Thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua, thế nhưng vẫn còn phải chờ những tác động từ chính sách vốn có độ trễ nhất định. Tuy nhiên, theo quan sát thì bản thân các doanh nghiệp bất động sản đang dần hồi phục và có hướng phát triển tốt hơn so với thời gian trước", ông Phương nói.

Phó Giám đốc một ngân hàng TMCP tại TP.HCM thì nhận định, lãi suất vay mua nhà hiện tại vẫn dao động quanh khoảng 11-13%. Do đó, cần phải cắt giảm thêm 1,5-2 điểm % mới có thể kích cầu trên thị trường bất động sản.

"Thế nhưng, khả năng này rất khó xảy ra năm nay mà có thể sẽ xảy ra vào năm 2024. Khi đó, các biện pháp gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ mới đi vào thực tiễn và khi đó tình hình thanh khoản thị trường mới cải thiện", vị này nói.