Giao dịch bất động sản qua sàn có phải cách xác định giá đất hiệu quả?

Giao dịch bất động sản qua sàn để xác định giá đất

Theo VARS, để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, tương xứng với giá trị mang lại, cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị bất động sản trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực. Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán đất và mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch.

"Thông qua sàn, 100% giao dịch bất động sản có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà nước theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà Dự thảo Luật đất đai sửa đổi đưa ra và được các lãnh đạo Bộ Xây dựng ủng hộ", các chuyên gia VARS nhận định.

Bên cạnh đó, khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo xác định giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Thị trường tốt sẽ tự điều tiết cán cân cung - cầu, đưa tài sản tới tay người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện.

Bên cạnh đó, việc yêu cầu mua bán bất động sản qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.

VARS cũng cho biết vấn đề liên quan đến pháp lý chiếm tới 70% vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản. Trong đó nổi bật là vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất,...

Bên cạnh đó, theo thống kê của ngành thanh tra thì có khoảng gần 70% khiếu nại của công dân liên quan đến đất đai. Khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai nên tiền đền bù cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường. Hậu quả là khiếu kiện khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư.

Đồng thời, sau hàng loạt vụ án sai phạm về đất đai, nhiều dự án phải "nằm" chờ thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Cơ quan có thẩm quyền cũng "mỏi mắt" tìm các đơn vị tư vấn và thẩm định giá do các đơn vị này đang lo sợ rủi ro trong công tác định giá. Trong khi cán bộ sợ trách nhiệm do quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất chưa rõ ràng.

Giao dịch bất động sản qua sàn còn nhiều ý kiến trái chiều

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng thực tế các sàn địa ốc không giúp làm tăng tính minh bạch về giá cho thị trường như kỳ vọng. Ngược lại, giao dịch địa ốc qua sàn làm tăng chi phí, đội giá bán, thậm chí có nhiều trường hợp môi giới tạo ra giá ảo, khiến người mua đứng trước nhiều rủi ro.

"Các sàn giao dịch chỉ là đơn vị trung gian giới thiệu, chào bán nhà đất cho người tiêu dùng. Trong đó giá bán do các chủ đầu tư niêm yết và công bố. Nếu cần khảo sát giá giao dịch cụ thể, các chủ đầu tư có thể cung cấp chính xác theo dữ liệu sơ cấp (chào bán lần đầu)", ông Châu nhận định.

Ngoài ra, các sàn được hưởng phí môi giới trên dưới 2% giá trị tài sản, nhiều trường hợp phí môi giới chiếm 4-5%, là một khoản không nhỏ. Chủ đầu tư phải cộng thêm phí môi giới vào giá bán và người mua nhà phải gánh thêm khoản này.

Chủ tịch HoREA cho rằng, các sàn giao dịch chỉ đóng vai trò là cầu nối trong việc bán, cho thuê tài sản khi chủ tài sản. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng cần dịch vụ này vì một số đơn vị có hệ thống bán hàng riêng. Ngoài vai trò cầu nối, các sàn giao dịch bất động sản không làm tăng thêm tính minh bạch về giá trị tài sản, thậm chí đã xảy ra nhiều vụ lừa đảo, đẩy giá, thổi giá do chất lượng môi giới yếu kém.

Cùng với đó, các hoạt động của sàn cũng chưa thật sự đảm bảo khi hàng trăm nghìn nhân viên môi giới hiện mới chỉ có khoảng 10-15% có chứng chỉ hành nghề. Bên cạnh chất lượng nguồn nhân sự của các sàn giao dịch địa ốc còn kém, các tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch vẫn diễn ra thường xuyên.

Tại phiên thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trong kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán.

"Hiện nay, chi phí quản lý bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8 đến 10% giá bán, bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán hàng. Chi phí này cũng là chi phí đã được chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình để tự tổ chức quản lý bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để thực hiện", Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhận định.

Ngoài ra, việc giao dịch bất động sản qua sàn còn tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư, vì các sàn bất động sản là các đơn vị bán hàng chuyên nghiệp, có sẵn dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết với các sàn và có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo nên hiệu quả có thể cao hơn. Qua nghiên cứu với nhiều nước, giao dịch bất động sản cũng được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản và các đại lý môi giới.