Chuyên gia nói phương pháp thặng dư vẫn đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá đất

Phương pháp thặng dư vẫn đóng vai trò quan trọng

Hiện nay, việc khó khăn khi xác định giá đất đang tạo ra nhiều thách thức cho ngành bất động sản. Theo cuộc khảo sát mới đây của Bộ Xây dựng, có hơn 50% các dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm do việc khó khăn trong việc xác định giá đất theo phương pháp giá thị trường.

Theo đó, nhiều phương pháp định giá đất đang được sử dụng bao gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Trong dự thảo sửa đổi Nghị định số 44, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã loại bỏ phương pháp thặng dư vì cho rằng đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất trong thời gian vừa qua. 

Các chuyên gia cho rằng, phương pháp này vẫn đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá đất, đảm bảo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong thẩm định giá. 

Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP.HCM cho rằng, hiện nay có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy thuộc vào đặc điểm tài sản và độ sẵn có của dữ liệu sẽ có những cách tiếp cận và phương pháp định giá phù hợp.

 Bà Giang phân tích, phương pháp so sánh phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ, và số lượng giao dịch tương đồng là phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu: các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin. 

Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn, hoặc dự án phát triển, thì số lượng bất động sản so sánh tương đồng rất hạn chế, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá.

Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh được sự biến động thị trường trong thời gian ngắn. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.

Trong khi đó, phương pháp thặng dư sẽ phù hợp hơn khi định giá những khu đất lớn và đang trong quá trình phát triển. Phương pháp này lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại.

Bà Giang lấy ví dụ, một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ. Với phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh, giá trị khu đất sẽ được ước tính ra một giá trị cụ thể. Tuy nhiên với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn. Từ đó, tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản.

Từ những phân tích trên, vị chuyên gia cho rằng phương pháp thặng dư nên được giữ lại bởi phương pháp này phù hợp trong việc ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển.

Phương pháp thặng dư nên được áp dụng một cách phù hợp

Đánh giá thêm về vai trò của phương pháp thặng dư, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng trong hầu hết các trường hợp, việc loại bỏ phương pháp định giá thặng dư sẽ dẫn đến việc định giá thận trọng hơn.

Những quỹ đất đang được lên kế hoạch để phát triển dự án sẽ được định giá chính xác hơn thông qua phương pháp thặng dư. Phương pháp này thể hiện khả năng sinh lợi tổng thể của dự án cũng như các chỉ số tài chính cho thấy dự án có bền vững về mặt tài chính hay không.

"Tuy nhiên, phương pháp thặng dư nên được áp dụng một cách phù hợp như một phương pháp định giá đã được chấp nhận cũng như ứng dụng. Trên thực tế, phương pháp này cũng có mặt hạn chế do có nhiều yếu tố giả định cũng như dự báo mang tính chủ quan. Để giảm thiểu những hạn chế này, trong quá trình định giá có thể được yêu cầu thực hiện thêm các phương pháp khác để so sánh và đối chiếu nhằm đem lại kết quả định giá chính xác", chuyên gia Savills đánh giá.

Trước đó, nhận xét về phương pháp thặng dư, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng trường hợp vẫn quy định áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" (hệ số K) đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị "dưới 200 tỷ đồng" thì rất cần thiết phải giữ lại "phương pháp thặng dư" tại Điều 4 Dự thảo Nghị định 44.

Việc này rất cần thiết để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn, có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng, do không được phép áp dụng "phương pháp hệ số K" cho các dự án này.

Đồng thời, việc cần thiết phải giữ lại phương pháp thặng dư còn bắt nguồn từ quy định của điểm d khoản 2 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển (dự án lấn biển), khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp…