Cần loại bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá để tránh "lòng vòng" trong định giá đất

Đề xuất bỏ phương pháp hệ số K trong định giá đất

Phát biểu tại hội thảo, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng để định giá đất, các nước trên thế giới sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào điều kiện của mỗi loại đất về giao dịch thị trường, thông tin dữ liệu… mà họ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp, nhưng chưa có nước nào có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cả về lý thuyết và thực tiễn.

Tại Việt Nam, phương pháp hệ số K được áp dụng và có lẽ đây là một phương pháp sáng tạo riêng có của Việt Nam, kỳ vọng sẽ giải quyết được những vướng mắc về định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, theo Chủ tịch VVA đây lại là phương pháp kém thuyết phục nhất kể cả về khoa học và thực tiễn, nên cần được loại bỏ.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa cho biết, theo các quy định hiện hành của pháp luật thì phương pháp hệ số K ở nước ta có thể được hiểu về bản chất của nó đó là một phương pháp thể hiện cách thức xử lý mối quan hệ giữa giá đất thị trường và giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thể hiện bằng một hệ số để điều chỉnh giá đất tăng thêm hoặc giảm đi cho các trường hợp cụ thể.

"Phương pháp này phục vụ mục đích thực hiện chính sách tài chính đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức cá nhân sử dụng đất khi bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố hàng năm không theo kịp sự biến động tăng hoặc giảm của giá đất phổ biến trên thị trường tại các thời điểm cần phải xác định giá đất cụ thể để thực hiện chính sách tài chính về đất đai", ông Thỏa chia sẻ.

Trong đó, phương pháp để tìm ra hệ số K là căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Do đó, đây là một phương pháp mà cách tính toán của nó khá "lòng vòng", thậm chí là rườm rà mất thời gian và càng chứng tỏ bảng giá đất không phải là bảng giá đất thị trường; thị trường lại quay về tình trạng hai giá đất là không tránh khỏi.

"Để tìm ra giá thị trường cần định giá, chúng ta hoàn toàn có thể thay thế phương pháp hệ số K bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập là phù hợp nhất với thời điểm cần xác định lại giá đất cụ thể, tại thời điểm cụ thể, phục vụ một mục đích cụ thể. Bởi muốn xác định được hệ số thì thực chất khi tìm giá đất để tính hệ số chúng ta đã phải áp dụng phương pháp thu nhập (đối với loại đất tính được thu nhập) và một phần của phương pháp so sánh (đối với loại đất có điều kiện tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường)", Chủ tịch VVA nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Hùng, Công ty CP Tài chính Viicy Việt Nam cho rằng cần bỏ phương pháp hệ số K bởi vì thực chất của phương pháp này là lấy kết quả của giá đất cụ thể được tính toán thông qua phương pháp so sánh rồi chia cho giá đất trong bảng giá đất, phương pháp này không có tính khoa học và không phức tạp so với các phương pháp khác.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Quang Hùng cho biết Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất thì điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất có nêu phương pháp hệ số K được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.

"Hiện nay mỗi một phương pháp định giá có những điều kiện áp dụng khác nhau cho mỗi thửa đất; phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập là xác định giá đất cho các thửa đất đang sử dụng hiện tại, Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất cho các thửa đất sử dụng trong tương lai", ông Hùng nhấn mạnh.

Giá đất đã là thị trường thì không thể bắt buộc phân chia lợi ích

Theo VVA, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đặt ra phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng yêu cầu cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho Ngân sách Nhà nước. Đó chính là sự mâu thuẫn giữa phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và mục tiêu của áp dụng phương pháp xác định giá và có thể coi đó là nguyên tắc vừa thị trường lại vừa phi thị trường.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng, đã đặt ra phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì cốt lõi của nó phải là phải tôn trọng các tín hiệu khách quan hình thành giá, các quy luật của giá thị trường và hệ thống giá thị trường đã hình thành. Yêu cầu của giá thị trường là cả người mua và người bán đều bình đẳng trong mua bán vì lợi ích của mỗi bên, các bên tham gia thị trường có quyền tự do thỏa thuận, mua bán tự nguyện theo "mệnh lệnh" của thị trường (trừ thị trường độc quyền).

Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã nêu "Giá trị thị trường là một lượng tiền dự tính của bất động sản được mua bán vào ngày thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch trực tiếp, độc lập, khách quan sau một quá trình tiếp thị thích hợp; trong đó mỗi bên đều hành động một cách tin cậy, hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài".

"Như vậy đã là nguyên tắc giá thị trường thì tự trong lòng nó chứa đựng yếu tố khách quan tuân theo yêu cầu của các quy luật khách quan, là căn cứ để xử lý một cách hài hòa, thỏa đáng quan hệ lợi ích giữa Nhà nước (chủ sở hữu) và các tổ chức cá nhân sử dụng đất; Xử lý hài hòa mâu thuẫn về lợi ích: Người mua – muốn mua rẻ, người bán muốn bán đắt theo nguyên tắc thị trường. Nó không thể chứa đựng cái mong muốn chủ quan bên này ép bên kia để mang lại lợi ích lớn nhất cho mình", ông Thỏa nhận định.

Chủ tịch VVA cũng cho rằng dù áp dụng phương pháp định giá đất nào hay áp dụng tất cả các phương pháp định giá đất bảo đảm nguyên tắc giá thị trường (nếu đủ điều kiện áp dụng) thì kết quả xác định cuối cùng vẫn là giá thị trường chứ không thể có giá thị trường "ưu tiên" có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước.

"Muốn giá có lợi nhất cho ngân sách nhà nước thì cần phải nghĩ tới lợi ích "đường dài", có nghĩa giá thị trường ấy nhà nước vẫn có thu, người đầu tư đầu tư được để phát triển sản xuất kinh doanh, giải quyết công ăn việc làm tạo ra nhiều hàng hóa… chắc chắn sẽ có đóng góp nhiều hơn cho ngân sách Nhà nước. Đó mới là cách thu ngân sách Nhà nước bền vững. Do vậy, cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước, chỉ cần nhất quán nguyên tắc giá thị trường là đủ", ông Thỏa nhấn mạnh.