Định giá đất trước "giờ G" vẫn còn nhiều lúng túng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định "5 phương pháp định giá đất" và áp dụng phương pháp định giá đất nhưng chưa đầy đủ, chưa cụ thể, chưa sát với tình hình thực tiễn, có quy định chưa thật "chuẩn".

Chưa kể, việc áp dụng các "phương pháp định giá đất" cho ra kết quả chưa thật đảm bảo độ tin cậy, như cùng một dự án do cùng một đơn vị tư vấn thẩm định giá đất áp dụng 2 "phương pháp định giá đất" khác nhau để "xác định giá đất" thì thường cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị chênh lệch khoảng trên dưới 20%. 

Hoặc, một dự án do 2 đơn vị tư vấn thẩm định giá đất và cùng áp dụng 1 "phương pháp định giá đất" để "xác định giá đất" thì cũng cho ra 2 kết quả rất khác nhau.

"Bộ TN-MT đã dẫn chứng một dự án khu đô thị tại tỉnh Bình Thuận được cơ quan nhà nước thứ nhất định giá đất là 900 tỷ đồng, được cơ quan nhà nước thứ hai kiểm tra và định giá đất lên đến 1.800 tỷ đồng, đến cơ quan nhà nước thứ ba kiểm tra lại và định giá đất lên đến hơn 3.000 tỷ đồng", ông Châu nêu.

Kết quả định giá đất chưa thực sự chính xác

Theo Chủ tịch HoREA, thời gian qua, các địa phương đã áp dụng "phương pháp thặng dư" là phương pháp chủ yếu để xác định giá đất. Điển hình là TP.HCM đã áp dụng "phương pháp thặng dư" để định giá đất cho 280 dự án trong tổng số 320 dự án, chiếm 87,5%. 

Nhưng, việc áp dụng "phương pháp thặng dư" để định giá đất trong một số không ít trường hợp lại dẫn đến kết quả định giá đất chưa thật chính xác, có thể làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai. 

Hơn nữa, đáng lo là việc này dẫn đến khả năng phát sinh "rủi ro pháp lý" cho cán bộ công chức, viên chức nhà nước trong thi hành công vụ và người có liên quan.

Nguyên nhân là vì, cho đến hiện nay, nước ta chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác, liên thông, cập nhật theo thời gian thực và còn đang triển khai "Đề án 06"; hoặc Nhà nước chưa bố trí đủ nguồn tài chính để áp dụng công nghệ mới, trí tuệ nhân tạo (AI), chưa trang bị đầy đủ thiết bị công nghệ thông tin; hoặc chưa quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng đối với tất cả các giao dịch bất động sản...

Ngoài ra, Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định đánh thuế TNCN 2% trên giá trị giao dịch mua bán bất động sản, quyền sử dụng đất áp dụng cho cả trường hợp "bán lỗ" hoặc "bán hòa vốn" dẫn đến tình trạng "khai thấp" giá giao dịch, mua bán bất động sản, quyền sử dụng đất là rất phổ biến, làm "méo mó" cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào.

"Nói chung, quy định '5 phương pháp định giá đất' hiện nay vừa thừa, vừa thiếu", ông Châu nhận xét.

Lấy dẫn chứng với "phương pháp thặng dư" là phương pháp chủ yếu mà các địa phương dùng để xác định giá đất thì phải "công thức hoá, lượng hóa" hoạt động "ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản" và "ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản" gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông (TOD). 

Thế nhưng các yếu tố này chưa được "lượng hoá", chưa được tính toán đầy đủ trong suốt thời gian qua. 

Đồng thời, đề nghị nên quy định thống nhất cách tính "xu hướng và mức biến động của giá" theo chỉ số giá tiêu dùng CPI của địa phương trong thời gian 3-5 năm liền trước thời điểm tính tiền sử dụng đất, do hiện nay chưa có quy định này nên nhiều địa phương (cấp tỉnh) phải áp dụng theo chỉ số giá tiêu dùng CPI của cả nước.

"Đặc biệt, nên giao cấp tỉnh quyết định tỷ lệ % "tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ, diện tích kinh doanh, văn phòng" phù hợp với thực tế từng dự án bất động sản, nhà ở cao cấp, trung cấp hay bình dân, không nên "ví dụ" là "tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ chiếm 80%; tổng diện tích sàn thương phẩm khu văn phòng bằng 75%".

Do "ví dụ" này được ghi trong Phụ lục của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT nên hầu như các địa phương "không dám" tính tỷ lệ % thấp hơn dù đúng với thực tế của dự án, nhất là dự án cao cấp thường có tỷ lệ % thấp hơn", ông Châu dẫn chứng.

Kiến nghị bỏ Chủ tịch UBND cấp tỉnh (huyện) khỏi Hội đồng thẩm định giá đất

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định "cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể". 

Thế nhưng, điểm b khoản 3 Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP lại quy định "đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng" và "đại diện lãnh đạo Sở TN-MT" chỉ là "thành viên" của Hội đồng thẩm định giá đất, nên điểm b khoản 3 Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP không phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013.

Tại công đoạn "thẩm định giá đất" thì "đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực" Hội đồng thẩm định giá đất, mà trên thực tế được bổ nhiệm làm "Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng", còn Sở TN-MT chỉ là thành viên Hội đồng. Sở Tài chính gần như là "cấp trên" của Sở TN-MT dẫn đến hồ sơ phương án giá đất có thể được chấp thuận, có thể "bị trả về làm lại" trước khi trình ra Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh", ông Châu dẫn giải.

Hơn nữa, điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định "Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng", nên đã không bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, không "tách bạch" vai trò của "Hội đồng thẩm định giá đất" với "người có thẩm quyền quyết định giá đất" vì Chủ tịch UBND cấp tỉnh thường là người ký "quyết định giá đất".

Hơn nữa, căn cứ Điều 60 Luật Giá 2023 thì ông Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thể không đảm bảo tiêu chuẩn về "chuyên ngành giá, thẩm định giá" để làm Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá.

Vì vậy, HoREA góp ý xây dựng hoàn thiện Điều 162 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về "Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể" theo hướng, UBND cấp tỉnh (hoặc cấp huyện) quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất cấp tỉnh.

Tuy nhiên, sẽ bỏ Chủ tịch UBND cấp tỉnh (hoặc cấp huyện) khỏi chức danh Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất.

Thay vào đó, Hội đồng bao gồm: Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường làm Phó Chủ tịch Hội đồng; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã nơi có đất và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan; tổ chức tư vấn định giá đất, định giá viên, thẩm định giá viên và chuyên gia.

"Hội đồng làm việc theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số; trường hợp kết quả định giá đất chênh lệch hơn 15% giữa các phương pháp định giá đất thì Hội đồng thẩm định giá đất có trách nhiệm đề xuất lựa chọn phương án giá đất theo nguyên tắc đa số tuyệt đối (có tối thiểu 2/3 thành viên Hội đồng thẩm định giá đất đồng ý, bao gồm Chủ tịch Hội đồng) hoặc quyết định lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá đất khác để thực hiện lại công tác xác định giá đất...", ông Châu kiến nghị.