Bất động sản công nghiệp tiếp tục thu hút đầu tư nhưng vẫn đối diện nhiều thách thức

Nhà đầu tư tiếp tục đổ về bất động sản công nghiệp

Thời gian qua, bất động sản công nghiệp được đánh giá là điểm sáng của thị trường khi số lượng doanh nghiệp, nhà đầu tư "đổ bộ" vào lĩnh vực này vẫn không ngừng gia tăng.

Ông John Campbell - Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, năm 2023  khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam ghi nhận 122 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê đạt 24.883 ha.

Giá cho thuê đất tăng 15% theo năm và đạt mức trung bình tại 174 USD/m²/chu kỳ thuê. Khách thuê chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực chế biến thực phẩm và nước giải khát, vật liệu xây dựng, dệt may và sản phẩm cao su và nhựa. Một số khách thuê nổi bật có thể kể đến LEGO, Suntory PepsiCo, Intel, Unilever, Coca-Cola và Kumho Tires.

Khảo sát thực tế, nhiều doanh nghiệp, dự án đầu tư sản xuất lớn nhất đổ bộ tại khu vực phía Nam trong 6 tháng đầu năm 2023. Đơn cử, Shandong Haohua Tire Co. Ltd (Trung Quốc) tại Bình Phước, Suntory Pepsico Viet Nam (Hà Lan) tại Long An; Pandora Production Holdings A/S (Đan Mạch) tại Bình Dương; Crown Company Limited (Singapore) tại Bình Dương...

Trong khi đó, nghiên cứu của CBRE Việt Nam cho thấy trong quý III/2023, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp tại phía Nam trung bình đạt 81,9%. Tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp đạt hơn 190 ha, tăng 5,9% so với quý trước. Tính chung 9 tháng đầu năm 2023 đạt hơn 770 ha, cao hơn 20% so với cả năm 2022.

Về giá thuê, giá thuê đất công nghiệp trung bình tại các thị trường cấp 1 ở miền Nam đạt 189 USD/m²/kỳ hạn còn lại, tăng nhẹ 1% so với quý trước và cao hơn 13% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Nghiên cứu của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy bất động sản công nghiệp phía Nam có tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt gần 82%, tương đương hấp thụ thuần 116 ha, tăng 66% theo quý. 

Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu có tỷ lệ hấp thụ thuần cao nhất, với tỷ trọng lần lượt khoảng 59% và 28%. Diễn biến thị trường tương đối tốt nhờ sự phục hồi của lĩnh vực sản xuất công nghiệp.

Thách thức với bất động sản công nghiệp thời gian tới

Thực tế, bất động sản công nghiệp phía Nam đang hưởng lợi rất lớn từ hạ tầng. Trong tương lai, nhiều dự án trọng điểm quốc gia được đưa vào khai thác còn tạo tiềm năng "khủng" hơn để thu hút đầu tư.

Có thể kể đến, sân bay quốc tế Long Thành với 3 giai đoạn, diện tích 5.580 ha và tổng vốn đầu tư 14 tỷ USD. Ngoài ra, nhà ga số 3 của sân bay Tân Sơn Nhất ước tính có chi phí khoảng 451 triệu USD và dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong nửa cuối năm 2025. Thêm vào đó, hàng loạt dự án đang triển khai như Vành đai 3 (dự kiến hoàn thành vào năm 2026), Vành đai 4 (dự kiến hoàn thành vào năm 2028) và cao tốc Bến Lức – Long Thành (dự kiến hoàn thành vào năm 2025)...

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng chỉ ra một số thách thức nhất định của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới. Theo ông John Campbell, thách thức đầu tiên là việc chất lượng đảm bảo thông suốt của tất cả cơ sở hạ tầng giao thông ở Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực.

Mặc dù cơ sở hạ tầng giao thông vận tải đang mở rộng nhanh chóng nhưng sự phát triển vẫn chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng kinh tế và xã hội. Sự tăng trưởng nhanh chóng về dân số đô thị và vận tải hàng hóa là động lực chính cho nhu cầu cơ sở hạ tầng, trong khi năng lực của cảng và cảng biển chưa phát huy hết tiềm năng.

Khó khăn tiếp theo, khi trọng tâm của Việt Nam chuyển sang thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao và tăng năng suất để ngang bằng với các nước trong khu vực, nhu cầu về lao động có tay nghề sẽ tăng lên. Mặc dù chi phí lao động ở Việt Nam chỉ bằng 1/3 so với Trung Quốc nhưng năng suất cũng thấp hơn ở mức tương đương.

Bên cạnh đó, các quy định mới về chữa cháy nghiêm ngặt được áp dụng vào cuối năm 2022, điều này đã gây trở ngại cho các nhà phát triển công nghiệp, nhà sản xuất và các công ty dịch vụ hậu cần. Các nhà đầu tư nước ngoài chủ lực đang gặp khó khăn trong việc có được các chứng chỉ phù hợp và một số dự án đã bị trì hoãn vì vấn đề này.

Để giải quyết các thách thức hiện hữu, vị chuyên gia cho rằng, Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nâng cao tay nghề cho lực lượng lao động của Việt Nam để nâng cao năng suất và hiệu quả.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao, kiêm Trưởng bộ phận định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam cho rằng để tạo sức hút với khách thuê, các khu công nghiệp và các nhà phát triển bất động sản xây sẵn nên tập trung mang tới các dịch vụ giá trị gia tăng và các ưu đãi như dịch vụ gia nhập thị trường, hỗ trợ nhân sự và pháp lý, dịch vụ quản lý, sáng kiến bền vững và làm việc với các cơ quan bất động sản công nghiệp chuyên nghiệp.