Nguyên nhân khiến việc chiếm đoạt quỹ bảo trì chung cư thường diễn ra?

Hàng loạt chủ đầu tư bị xử phạt do chậm bàn giao quỹ bảo trì chung cư

Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết, tính đến nửa đầu năm 2023, đã hoàn thành kết luận thanh tra đối với 5 địa phương có nhiều vi phạm liên quan đến công tác quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư. Theo đó, Thanh tra Bộ đã xử phạt vi phạm hành chính đối với 12/19 chủ đầu tư số tiền 13,3 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng buộc 10/12 chủ đầu tư phải mở và gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì số tiền 254,1 tỷ đồng; Buộc 6 chủ đầu tư quyết toán và bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị số tiền 513,8 tỷ đồng (bao gồm cả % phần diện tích chủ đầu tư giữ lại). Đồng thời kiến nghị kiểm điểm đối với 19 tập thể và 14 cá nhân để xảy ra vi phạm, tồn tại.

Cũng theo đại diện lãnh đạo Thanh tra Bộ Xây dựng, sau khi tiến hành lập biên bản xử phạt đối với những sai phạm, đơn vị cũng yêu cầu các chủ đầu tư phải thực hiện một số công việc như: Khi đủ điều kiện theo quy định thì phải tổ chức hoặc đề nghị địa phương tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; Thống nhất với Ban quản trị về phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo Luật Nhà ở để bàn giao quỹ bảo trì chung cư; Bàn giao đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị...

Các chuyên gia nhận định phần lớn người mua chung cư chỉ chú ý đến giá cả, chất lượng căn hộ mà ít quan tâm đến điều khoản về sở hữu chung, riêng trong hợp đồng. Sau khi căn hộ bàn giao, ban quản trị đại diện cư dân không có cơ sở để phân chia phần diện tích sở hữu chung, riêng với chủ đầu tư. Từ đây, tranh chấp liên quan phần đóng góp của chủ đầu tư và cư dân vào quỹ bảo trì chung cư tiếp tục nảy sinh.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, ngoài việc đưa thêm chế tài quản lý chặt chẽ quỹ bảo trì chung cư từ chủ đầu tư thì cần nâng cao vai trò của ban quản trị chung cư. Đây là đơn vị sẽ đứng ra giữ khoản phí bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ, một nguồn tiền khổng lồ lên tới hàng tỷ đồng.

"Chúng ta phải củng cố lại những người trong ban quản trị, khi dân bầu đòi hỏi phải có chuyên môn, phải có lớp học để bồi dưỡng cho những người làm công tác quản lý, thậm chí tiến tới có phí cho người làm nhiệm vụ này, có công sức thì mọi người sẽ làm tốt hơn. Ngoài ra, các địa phương phải có lớp tập huấn hoặc lớp chứng chỉ nghề quản trị khu chung cư, có chế độ chính sách rõ ràng về quy chế, quy định chặt chẽ", ông Điệp chia sẻ.

Lợi dụng "lỗ hổng" pháp luật để chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư

Tại phiên thảo luận của Quốc hội về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Trần Thị Thu Hằng (Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông) cho rằng Luật Nhà ở 2014 và các văn bản dưới luật có những điều còn chung chung, nên chủ đầu tư đã lợi dụng khe hở của luật mà chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư, bàn giao chậm, không bàn giao phần lãi suất quỹ bảo trì ở ngân hàng cho ban quản trị. Thậm chí, chủ đầu tư giữ lại nhiều diện tích chung cư để cho thuê nhưng không chịu nộp quỹ bảo trì đối với phần diện tích giữ lại cho ban quản trị. 

"Hiện nay nhiều khu chung cư có quỹ bảo trì rất lớn, lên đến hàng trăm tỷ đồng nhưng ban quản trị khi gửi tại các ngân hàng và mua sắm, sửa chữa lớn không tổ chức đấu thầu, vì họ cho rằng luật, thông tư của Bộ Xây dựng không bắt buộc, gây bức xúc cho người dân là người sở hữu nhà ở. Tôi đề nghị bổ sung 1 khoản là chủ đầu tư phải bàn giao đầy đủ quỹ bảo trì chung cư, bao gồm cả phần quỹ bảo trì cho diện tích chủ đầu tư giữ lại theo quy định và lãi suất đối với quỹ bảo trì gửi tại ngân hàng. Khi có yêu cầu của ban quản trị, ngân hàng phải bàn giao quỹ bảo trì cả gốc lẫn lãi từ tài khoản của chủ đầu tư sang ban quản trị", ĐBQH Trần Thị Thu Hằng kiến nghị.

Đại biểu Trần Thị Thu Hằng cũng cho rằng ban quản trị chung cư gửi tài khoản quỹ bảo trì, mua sắm vật tư, thiết bị cho phần sở hữu chung trong khu chung cư phải tổ chức đấu thầu theo Luật Đấu thầu, chọn nhà thầu tín dụng, nhà cung cấp dịch vụ vật tư, thiết bị đảm bảo an toàn, chất lượng và hiệu quả. Việc tổ chức thực hiện phải công khai, minh bạch, rõ ràng cho người dân là chủ sở hữu biết.

Còn theo đại biểu Nguyễn Lâm Thành (Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Nguyên), hiện nay đang có lỗ hổng rất lớn trong công tác quản lý và gây ra rất nhiều tranh cãi đối với quỹ bảo trì chung cư. Nguyên nhân là do không minh bạch, bên cạnh đó còn liên quan đến cơ chế kiểm soát tài chính ở các tòa nhà chung cư. 

"Đây cũng là một lỗ hổng, rất nhiều vấn đề trong thu, chi và trong quản lý hiện nay không rõ ràng và tạo nên những xung đột trong công tác quản lý ở các khu nhà chung cư. Cho nên tôi đề nghị trong Điều 145 khoản 3 cần phải bổ sung một điểm là quyết định cơ chế kiểm soát công tác tài chính của ban quản trị. Đây là một điểm rất cần thiết, hiện nay chúng ta mới quyết định thu, chi còn chưa có cơ chế kiểm soát", ĐBQH Nguyễn Lâm Thành kiến nghị.