Lỗ hổng từ những quy định về xây dựng, quản lý chung cư mini

Thiếu quy định chặt chẽ về xây dựng, quản lý chung cư mini

Hơn 10 năm trước, chung cư mini bắt đầu xuất hiện và phát triển với tốc độ "chóng mặt", thế nhưng các quy định pháp luật không thể theo kịp sự phát triển đó. 

Dưới góc nhìn của pháp luật, luật sư Ngô Quang Thắng - Công ty Luật TNHH Davilaw, Đoàn luật sư TP. Hà Nội đã có những bàn luận về vấn đề này.

Đầu tiên, khi Luật Nhà ở năm 2005 đang có hiệu lực, theo khoản 3 Điều 24 luật này nêu rõ: "Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án. Các dự án phát triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị".

Điều 33 quy định về Phương thức phát triển nhà ở bao gồm: "1. Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường (sau đây gọi là nhà ở thương mại); 2. Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (sau đây gọi là nhà ở riêng lẻ)".

Vì chữ "chủ yếu" và cách đặt song hành giữa nhà ở thương mại và nhà ở riêng lẻ trong phương thức phát triển nhà ở vừa nêu có thể hiểu rằng còn những nhà ở riêng lẻ (loại thứ yếu) được ủng hộ phát triển mà không cần lập dự án.

Vậy nên nhà ở phát triển theo dự án được quy định và hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Thông tư 05/2006/TT-BXD. Đối với nhà ở riêng lẻ của chủ đầu tư được xây dựng có mục đích kinh doanh chịu sự ít chịu sự kiểm soát chặt chẽ hơn.

Cụ thể, chủ đầu tư không phải lập dự án nhưng phải đáp ứng các yêu cầu, điều kiện luật định tại Khoản 2 và 3 Điều 42 Luật Nhà ở 2005: Phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp không thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị.

Năm 2003, Nhà nước đã ban hành Luật Xây dựng và có quy định khi đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ thì chủ đầu tư xây dựng công trình chỉ cần có Giấy phép xây dựng. Bên cạnh đó, các quy định liên quan đến xây dựng nhà ở riêng lẻ tản mát ở nhiều văn bản khác nhau và tập trung vào nội dung quy hoạch.

Về Luật PCCC năm 2001 cũng quy định rất chung chung về trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ. Tuyệt nhiên không có quy định cụ thể nào hướng dẫn về quy chuẩn xây dựng, và quy định bắt buộc về PCCC cho chung cư mini.

Năm 2010 –  mất tới 5 năm kể từ ngày Luật Nhà ở 2005 được ban hành, pháp luật nhà ở mới chú trọng về công tác giám sát thiết kế xây dựng, quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ được đầu tư xây dựng dưới loại hình chung cư mini, xác định phần sở hữu riêng – chung tương tự như nhà chung cư của dự án nhà ở thương mại. Đồng thời tại Điều 42, 43 Nghị định 71/2010/NĐ-CP đề cập đến trách nhiệm bồi thường về dân sự của chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ khi xây dựng nhà ở trái phép, sai phạm quy định xây dựng gây thiệt hại cho người.

Nghị định 71 đã bổ sung các quy định hướng dẫn về thiết kế, giám sát thiết kế, kiểm soát chất lượng nhà chung cư mini và trách nhiệm của chủ đầu tư. Tuy nhiên, các quy định lại mang tính chất giải pháp tạm thời, vay mượn các quy định về nhà chung cư trong dự án nhà ở thương mại.

Gần 10 năm sau, Luật Nhà ở 2014 được ban hành thay thế cho Luật Nhà ở 2005. Luật mới không trực tiếp đưa ra định nghĩa về chung cư mini nhưng lần đầu đã nhắc đến loại hình nhà ở này tại khoản 2 Điều 46. Đồng thời nhắc đến niên hạn sử dụng và hệ quả khi nhà ở riêng lẻ bị xuống cấp. Vấn đề chất lượng nhà ở trước kia mới đặt ra ở cấp Nghị định nhưng nay đã được luật hóa.

Các hộ gia đình, cá nhân phải có trách nhiệm bồi thường nếu thực hiện hành vi vi phạm pháp luật (được kế thừa từ quy định trong Nghị định 71/2010). Luật Nhà ở 2014 quy định riêng đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho mục đích kinh doanh, khi tham gia các giao dịch về nhà ở phải tuân thủ các quy định tại Chương VIII của Luật, điều này nhằm tăng trách nhiệm của bên bán và bảo vệ quyền lợi của bên mua (khoản 4 Điều 47 ).

Bên cạnh đó, các hoạt động xây dựng công trình được điều chỉnh theo Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi và bổ sung năm 2020 (Luật Xây dựng sửa đổi). Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, dù chủ đầu tư không phải lập dự án hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng (Điều 52 Luật Xây dựng 2014) nhưng vẫn phải tuân thủ các quy định liên quan trong quá trình thi công.

Luật Xây dựng sửa đổi đã dành Điều 93 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Trong đó buộc chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng các yêu cầu về phòng chống cháy nổ trong quá trình xin cấp phép xây dựng.

Bên cạnh luật, Nghị định 136/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Phòng cháy chữa cháy (Nghị định 136 cũng có những quy định cụ thể. Nếu bỏ qua sự mâu thuẫn trong thuật ngữ giữa Luật Nhà ở và Luật PCCC thì chung cư mini được mô tả dưới dạng thức nhà chung cư có nhiều tầng/ có thể tích lớn nhất định theo Phụ lục 3 ban hành kèm theo Nghị định 136: "Nhà chung cư từ 5 tầng trở lên hoặc khối tích từ 5.000m3 trở lên" phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 136.

Riêng "đối với nhà chung cư mini 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên ngoài những yêu cầu nêu trên còn phải có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy". Đối với "Nhà chung cư cao dưới 5 tầng và có khối tích dưới 5.000 m" phải đáp ứng các điều kiện an toàn về PCCC theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 136.

Như vậy, Luật Xây dựng và Luật PCCC đã đặt ra nghĩa vụ bắt buộc đối với chủ đầu tư kinh doanh chung cư mini phải tuân thủ các quy định về PCCC trong hoạt động xây dựng, kèm các yêu cầu cụ thể về thiết kế PCCC, cơ sở vật chất, phương tiện, trang thiết bị, lực lượng PCCC....

Nhìn lại vụ hỏa hoạn thương tâm vừa xảy ra, trách nhiệm của chủ đầu tư là rất rõ. Bên cạnh đó phải kể đến trách nhiệm của cơ quan cấp phép xây dựng, cơ quan thẩm duyệt thiết kế và nghiệm thu PCCC, cơ quan quản lý hoạt động xây dựng, cơ quan thanh tra hoạt động xây dựng trên địa bàn nơi có hoạt động xây dựng.

Theo Nghị định 144/2021, quy định xử phạt hành chính trong lĩnh vực phòng cháy chữa cháy vẫn giữ nguyên so với Nghị định 167/2013 trước đó. Cụ thể, mức phạt tiền tối đa trong lĩnh vực phòng cháy, chữa cháy; cứu nạn, cứu hộ đối với cá nhân là 50.000.000 đồng, đối với tổ chức là 100.000.000 đồng. Các hành vi vi phạm hành chính về PCCC và mức phạt được quy định tại Mục 3 Chương II từ Điều 29 – 51 (23 điều, bổ sung chế tài xử phạt vi phạm quy định về khai báo cơ sở dữ liệu về phòng cháy và chữa cháy và truyền tin báo sự cố tại Điều 43).

Hậu quả cháy nổ là vô cùng to lớn, không chỉ thiệt hại về tài sản mà còn tổn hại đến sức khỏe, tính mạng của con người. Việc áp dụng mức xử phạt vi phạm hành chính dưới hình thức phạt tiền giữ nguyên mức tối đa cho cả tổ chức và cá nhân sau hơn 10 năm áp dụng là không còn phù hợp.

Những đề xuất sửa đổi

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, luật sư đề xuất những điều cần thiết phải sửa đổi, bổ sung trong các văn bản pháp luật về những vấn đề sau:

Dừng/chấm dứt cấp giấy phép xây dựng mới cho công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín. Nhà nước nên thúc đẩy đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giá rẻ cho người dân có thu nhập thấp, thống nhất quản lý nhà ở giá rẻ theo mô hình nhà ở xã hội, nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng thay thế cho sản phẩm chung cư mini không còn phù hợp

Rà soát, thanh tra, kiểm tra hoạt động xây dựng, tuân thủ an toàn phòng chống cháy nổ của các chung cư mini sẽ và đang xây dựng, hoạt động tại các khu vực đô thị.

Nghị định xử phạt vi phạm hành chính nên quy định riêng rẽ mức xử phạt đối với tổ chức và cá nhân kinh doanh phải cao hơn mức xử phạt đối với tổ chức, cá nhân không kinh doanh, hộ gia đình.

Nghị định xử phạt vi phạm hành chính nên bổ sung các quy định về xử phạt vi phạm người có thẩm quyền, cơ quan có thẩm quyền cố ý làm trái hoặc gây sai sót, buông lỏng hoặc lơ là thiếu trách nhiệm trong hoạt động quản lý, cấp phép hoạt động xây dựng, thẩm duyệt thiết kế, nghiệm thu PCCC.

Bổ sung vào Bộ luật Hình sự, tội phạm vi phạm quản lý Nhà nước về PCCC của người có thẩm quyền, hiện tại chỉ có Điều 313 áp dụng đối với có hành vi vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy gây thiệt hại cho người khác.