Pháp luật đất đai có "kẽ hở" trong tính giá đất?

Bất cập trong tính giá đất gây hệ lụy xấu

Vừa qua, TP.HCM công bố dự thảo bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024. Theo đó, giá đất bình quân của thành phố sẽ tăng 10 - 20 lần so với giá hiện hành. Đặc biệt, các quận, huyện ngoại thành có mức tăng trên 30 lần. Đơn cử, giá đất tại quận 12 tăng 3 - 33 lần; huyện Củ Chi tăng 9 - 31 lần; huyện Bình Chánh tăng 2 - 36 lần. Thậm chí, giá đất huyện Hóc Môn tăng từ 5 - 51 lần.

Dự kiến bảng giá đất mới sẽ có hiệu lực từ 1/8, đồng bộ với Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, khi đưa ra dự thảo, nhiều ý kiến trái chiều xuất hiện nên cơ quan soạn thảo là Sở TN-MT TP.HCM thông báo vẫn đang tiếp nhận thông tin phản ánh từ nhiều phía.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất UBND thành phố xem lại phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh. Bởi, cách tính giá đất thực tế và đề xuất các mức giá của đơn vị tư vấn với một số tuyến đường ở nhiều quận, huyện tại thành phố đang lấy giá cũ theo Quyết định 02/2021 nhân với 5 - 6 lần để ra giá mới không có cơ sở rõ ràng.

Do vậy, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã cho ý kiến về việc HoREA đề xuất TP.HCM xem lại phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh và yêu cầu Bộ TN-MT làm việc với HoREA để báo cáo Thủ tướng.

Không chỉ tại TP.HCM, việc tính giá đất trong giai đoạn giao thoa giữa Luật Đất đai cũ và mới tại Hà Nội cũng gặp bất cập. Đơn cử, việc tính giá khởi điểm đấu giá đất tại các huyện Thanh Oai, Hoài Đức thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến việc giá trúng đấu giá cao chót vót.

Theo quyết định ban hành của UBND TP.Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35. Bảng giá đất hiện còn hiệu lực được ban hành năm 2020 dao động trong khoảng 3,6 - 5,3 triệu đồng/m2. Do đó, khi nhân 2 hệ số này với nhau, chỉ cho ra mức giá từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2 (mức giá khởi điểm phiên đấu giá đất ngày 10/8).

Hiện hệ số điều chỉnh giá đất của cả thành phố Hà Nội cũng chỉ giao động trong khoảng 2,5 - 3,25. Theo Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, cách tính giá khởi điểm có sự thay đổi là theo hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024.

Do Bảng giá đất ban hành năm 2020 vẫn còn hiệu lực, nên Hà Nội đã ủy quyền cho cấp huyện chủ động xác định hệ số điều chỉnh (ở mức cao) giúp việc định giá đất sát với thị trường. Tuy nhiên, từ tháng 2/2024, khi Chính phủ ban hành Nghị định 12, sau đó đến Nghị định 71 vào tháng 6/2024 để hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2024, thành phố đã dừng việc ủy quyền này và làm theo hướng dẫn. Đây được coi là nguyên nhân dẫn đến giá khởi điểm đất đấu giá ở các quận, huyện được xác định trong năm 2024 ở mức thấp.

Dự thảo bảng giá đất tại TP.HCM không sát thực tế

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills TP.HCM, Luật Đất đai 2024 hiện hành đã quy định áp dụng giá theo bảng giá đất. Với việc giá theo bảng giá đất đang đề xuất tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất hiện tại sẽ làm tăng nghĩa vụ tài chính trên phần diện tích trong hạn mức. Với việc bảng giá đất đang đề xuất tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất hiện tại sẽ làm tăng chi phí cho nghĩa vụ tài chính trên phần diện tích này.

"Việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất cần xem xét kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích của tất cả các bên, đặc biệt cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân", bà Giang chia sẻ.

Ngoài ra, các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất vẫn chưa đồng bộ và còn đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.

"Việc cập nhật bảng giá đất để phản ánh giá trị thị trường là một bước tiến quan trọng, nhưng bản đề xuất hiện tại cần được hoàn thiện thêm. Phương pháp cần có sự tinh chỉnh, cụ thể hơn cho từng khu vực thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung", bà Giang nói.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh mà đơn vị tư vấn giá đất đang thực hiện, là lấy bảng giá đất hiện hành nhân với hệ số để cho ra mức giá đất mới đang tồn tại nhiều bất cập, làm giá đất điều chỉnh tại một số quận, huyện không đầy đủ, sát thực tế.