Các nhóm khách hàng nào giúp thị trường văn phòng cho thuê nhanh phục hồi?

Văn phòng cho thuê cải thiện nguồn cung?

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM đang có nhiều nét chuyển biến tích cực sau thời gian ảnh hưởng dịch bệnh, kinh tế khó khăn. Nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng, tìm địa điểm, trụ sở đặt văn phòng cố định sau khoảng thời gian cho nhân viên làm việc tại nhà, làm việc linh hoạt.

Dữ liệu nghiên cứu thị trường của Dat Xanh Services, trong quý 3/2024, tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM tăng nhẹ 1% theo quý, đạt khoảng 2,65 triệu m2. Giá thuê bình quân tăng nhẹ so với quý trước, đạt 32,6 USD/m2. Tỷ lệ lấp đầy bình quân giảm nhẹ 1% theo quý, đạt 89%.

Bà Phạm Thị Nguyên Thanh - Tổng Giám đốc Dat Xanh Services cho biết nhu cầu mới trong quý vừa qua tuy không nhiều. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận các giao dịch lớn với phần lớn đến từ các doanh nghiệp có mục đích di dời văn phòng từ các điểm thuê cũ sang các mặt bằng mới chất lượng tốt hơn và chính sách thuê ưu đãi, hoặc do nhu cầu mở rộng mặt bằng làm việc. Khu vực trung tâm tại TP.HCM vẫn duy trì mức độ quan tâm cao.

Giá thuê văn phòng tại TP.HCM tăng nhẹ, phần lớn đến từ các dự án mới. Xu hướng văn phòng xanh, đáp ứng các tiêu chuẩn ESG dần trở thành thế mạnh cạnh tranh và tiêu chuẩn bắt buộc bên cạnh sự cạnh tranh về giá thuê, chính sách.

Trong khi đó, dữ liệu của CBRE Việt Nam, trong quý 3/2024, thị trường văn phòng TP.HCM cải thiện nguồn cung khi có thêm hai tòa hạng B mới hoàn thành là Thaisquare The Merit tại quận 1 và CMC Creative Space B trong Khu chế xuất Tân Thuận, quận 7. Nhờ vào hai nguồn cung mới này, tổng diện tích cho thuê văn phòng tại TP.HCM đã đạt vượt mức 1,7 triệu m2.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM cho biết: "Kể từ năm 2023 đến nay, TP.HCM đã có thêm hơn 215.000m2 diện tích văn phòng hạng A và 46.000m2 diện tích văn phòng hạng B.

Có thể thấy trong hai năm gần đây, phần lớn các tòa nhà văn phòng mới đều có tiêu chuẩn tốt hơn về cả mặt sàn (diện tích một sàn lớn hơn 1.000m2) và điều kiện kỹ thuật toà nhà.

Nhóm khách hàng nào thúc đẩy văn phòng cho thuê phát triển?

Khảo sát thực tế, nhiều công ty, đặc biệt là các công ty sản xuất, công nghệ thông tin… có nhu cầu mở rộng văn phòng thay vì xu hướng văn phòng linh hoạt. Chị Hoa (34 tuổi, trợ lý giám đốc) cho biết mình được sếp giao nhiệm vụ tìm kiếm văn phòng để mở chi nhánh mới cho công ty kinh doanh thiết bị điện tử tại khu vực quận 1, quận 3.

"Tôi đã gọi nhiều chủ nhà, môi giới bất động sản để hỏi giá thuê văn phòng tại một một số tòa nhà văn phòng cho thuê trên đường như Nguyễn Thị Minh Khai, Hai Bà Trưng, Lý Tự Trọng… nhưng vẫn chưa chốt là vì giá thuê quá cao. Chúng tôi đang cân nhắc để có thể đảm bảo tài chính cho công ty", chị Hoa nói.

Trong khi đó, ông Hồng Hải - giám đốc một công ty chuyên cho thuê văn phòng cho khách thuê hiện nay có thêm nhiều lựa chọn đa dạng với nhiều ưu đãi hơn giai đoạn trước đây. Cạnh tranh với nguồn cung mới buộc các tòa nhà hạng A cũ phải có sự điều chỉnh giá thuê. 

Dữ liệu của CBRE Việt Nam, giá thuê trung bình của văn phòng hạng A tại TP.HCM đã chững lại, ghi nhận trung bình ở mức 45,5 USD/m2/tháng, giảm 1,1% so với quý trước và gần như không đổi so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, trong quý 3, các giao dịch lớn chủ yếu đến từ các tòa nhà hạng A trong khi hạng B, sự dịch chuyển về diện tích lại tương đối nhỏ, chủ yếu là các giao dịch 100-300m2. Mục đích di dời văn phòng chiếm tỷ lệ lớn với khoảng gần 90%, tiếp theo là gia hạn với khoảng 6%. Các nhóm ngành sản xuất, dịch vụ và công nghệ thông tin chiếm gần 70% tổng diện tích giao dịch lớn.

Chuyên gia CBRE dự báo từ quý 4/2024 đến hết năm 2026, thị trường dự kiến sẽ chỉ có thêm 2 tòa nhà hạng A tại khu vực trung tâm và 1 tòa nhà hạng B tại khu vực rìa trung tâm với tổng nguồn cung dự kiến khoảng hơn 100.000m2 sàn.

Bà Phạm Thị Nguyên Thanh - Tổng Giám đốc Dat Xanh Services dự báo trong các tháng cuối năm, dựbáo thị trường văn phòng quý 4/2024, nguồn cung mới sẽ chưa thể cải thiện nhiều, kỳ vọng sẽ chỉ được bổ sung thêm khoảng gần 45.000m2 GFA đến từ1 tòa nhà tại quận 1.

"Giao dịch thị trường được dự báo ít biến động nhưng các giao dịch lớn bắt đầu xuất hiện nhiều hơn nhờ sự gia nhập thị trường và nhu cầu mở rộng văn phòng của các doanh nghiệp FDI lớn. Giá thuê sẽ tiếp tục duy trì sự ổn định. Các chính sách thuê hấp dẫn, linh hoạt sẽ là lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn này. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao nhờ nhu cầu đang tăng trở lại", vị chuyên gia cho hay.