Cần thiết có một bộ công cụ chống đầu cơ nhà đất (bài 2): Chưa có đề xuất nào đi vào cuộc sống

Giải pháp nhiều nhưng chưa đi vào cuộc sống

Một trong những đề xuất nổi bật nhất nhằm hạn chế đầu cơ là đánh thuế lũy tiến đối với những người sở hữu nhiều bất động sản (BĐS). Theo đó, người sở hữu BĐS thứ hai, thứ ba trở đi sẽ phải đóng thuế cao hơn so với người chỉ sở hữu một căn nhà để ở. Giải pháp này đã được thảo luận nhiều lần trong các cuộc họp chính sách và nghiên cứu của Bộ Tài chính, với mục đích ngăn chặn tình trạng tích trữ BĐS, giảm hiện tượng "găm đất" chờ tăng giá.

Tháng 8/2023, cử tri TP.HCM đã đề xuất Bộ Tài chính áp dụng chính sách đánh thuế lũy tiến đối với nhà thứ hai, và chính sách này nhận được sự đồng tình từ nhiều phía. Tuy nhiên, đến nay, chính sách vẫn dừng ở mức nghiên cứu và chưa được triển khai chính thức. Các chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế BĐS thứ hai không chỉ giúp điều tiết thị trường mà còn tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời giảm bớt hiện tượng đầu cơ.

Một giải pháp khác nhằm kiểm soát đầu cơ là hạn chế tín dụng dành cho những người sở hữu nhiều BĐS. Theo đó, các ngân hàng thương mại sẽ thắt chặt việc cấp tín dụng cho các cá nhân hoặc tổ chức đã sở hữu từ hai BĐS trở lên. Mục đích của giải pháp này là giảm khả năng vay vốn để mua thêm nhà đất của những người đã có nhiều tài sản BĐS, từ đó làm chậm lại tốc độ tăng giá đất.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã nhiều lần ban hành các chỉ thị kiểm soát tín dụng cho vay BĐS, đặc biệt là với các khoản vay không phải để mua nhà ở mà nhằm đầu cơ…

Các giải pháp được đề xuất nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai có lịch sử khoảng 10 năm trở lại đây. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa có chính sách nào chính thức đi vào đời sống, ngoại trừ các chính sách liên quan đến điều tiết, kiểm soát tín dụng. Trong khi đó, một số quốc gia ở châu Á đã rất thành công trong việc kiểm soát nạn đầu cơ đất đai bằng chính sách thuế.

Tăng thuế, nạn đầu cơ nhà đất giảm rõ rệt

Anh Nguyễn Phú Cương là giám đốc một doanh nghiệp BĐS, đồng thời là một nhà nghiên cứu chính sách liên quan đến thị trường BĐS cả trong và ngoài nước.

Anh Nguyễn Phú Cường đã có vài chia sẻ với Dân Việt bài học kinh nghiệm trong việc sử dụng công cụ thuế để chống đầu cơ nhà đất ở Singapore và Hàn Quốc.

Theo anh Nguyễn Phú Cường, Singapore đã phải đối mặt với tình trạng giá BĐS tăng nhanh trong giai đoạn đầu thập kỷ 2010, khi dòng vốn đầu tư từ nước ngoài đổ vào thị trường BĐS nước này.

Trong giai đoạn đầu thập kỷ 2010, giá nhà ở Singapore đã tăng mạnh, đặc biệt trong khoảng từ 2010 đến 2013. Tỷ lệ tăng trung bình hàng năm dao động từ 5% đến 10%, tùy thuộc vào khu vực và loại BĐS.

Chính phủ đã phải can thiệp bằng nhiều chính sách như tăng thuế tài sản và đưa ra các biện pháp hạn chế mua bán để ngăn chặn sự tăng trưởng quá nóng của thị trường.

Giá nhà tăng khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân Singapore, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và thấp, trở nên khó khăn.

Chính phủ Singapore tăng thuế nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát nhu cầu đầu tư BĐS và đảm bảo nhà ở cho công dân. Họ muốn giữ giá nhà ổn định, không tăng nhanh vượt khả năng của phần lớn người dân.

Việc tăng thuế tài sản đối với người mua BĐS thứ hai trở đi cũng nhằm ngăn chặn việc mua bán đầu cơ, đảm bảo nhà ở không trở thành công cụ đầu tư dẫn đến tình trạng thiếu hụt cho người dân.

Chính sách thuế tài sản ở Singapore nhằm kiểm soát đầu cơ và điều chỉnh giá BĐS đã được áp dụng từ những năm 2010. Cụ thể, vào năm 2011, Singapore bắt đầu áp dụng Thuế Tem bổ sung cho người mua (ABSD - Additional Buyer's Stamp Duty). Đây là một mức thuế đánh thêm đối với người mua BĐS thứ hai trở đi. Chính sách này nhằm kiềm chế nhu cầu đầu cơ và đảm bảo thị trường nhà ở không bị quá nóng.

Tiếp đó, năm 2013, Chính phủ Singapore đã tiếp tục nâng mức ABSD đối với người nước ngoài và những người mua nhiều BĐS. Điều này nhằm tăng cường kiểm soát tình trạng đầu cơ, khi mà giá nhà vẫn tiếp tục tăng nhanh bất chấp các biện pháp trước đó.

Năm 2018, Singapore điều chỉnh lại mức ABSD, tăng thêm để tiếp tục đối phó với tình trạng đầu cơ BĐS đang có dấu hiệu tăng trở lại.

Giải pháp tăng thuế thuế tài sản cao lên đến 16% cho người mua BĐS thứ hai trở đi giúp giảm lượng giao dịch đầu cơ xuống 20% trong vòng 5 năm - chuyên gia Nguyễn Phú Cường dẫn lại nguồn của Bộ Phát triển Quốc gia Singapore, 2022.

Đối với Hàn Quốc, từ 2017 đến 2020, giá nhà ở Seoul đã tăng khoảng 50% do nhu cầu đầu cơ cao, cùng với đó là dòng tiền đầu tư đổ vào BĐS. Đặc biệt, giá BĐS tại các khu vực trung tâm và các khu vực phát triển hạ tầng giao thông tăng rất mạnh, khiến cho khả năng mua nhà của tầng lớp trung lưu và thanh niên trở nên khó khăn.

Chính phủ Hàn Quốc đã quyết định tăng thuế và thắt chặt các quy định để làm giảm sự hấp dẫn của đầu cơ BĐS, nhằm hướng đến một thị trường ổn định hơn và giúp người dân tiếp cận được với nhà ở có giá hợp lý.

Năm 2018, Hàn Quốc bắt đầu siết chặt các quy định về thuế BĐS với mục tiêu làm nguội thị trường. Chính phủ đã tăng thuế chuyển nhượng và thuế BĐS đối với những người sở hữu nhiều BĐS, đặc biệt là ở các khu vực "đặc biệt quản lý", bao gồm thủ đô Seoul và các khu vực xung quanh.

Tiếp đó, trong các năm 2020- 2021, Chính phủ tiếp tục tăng thuế sở hữu đối với những người có từ 2 BĐS trở lên. Thuế sở hữu có thể lên đến 3,2% đối với những người sở hữu nhiều tài sản.

Cụ thể, Hàn Quốc đã tăng thuế sở hữu từ 1,4% lên 3,2% cho những người có nhiều BĐS, qua đó giảm tỉ lệ đầu cơ xuống 15% từ năm 2020 đến 2023, (nguồn Bộ Đất đai, Cơ sở Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc, 2023 được chuyên gia Nguyễn Phú Cường dẫn lại). Những biện pháp này đã giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ và bình ổn thị trường.

Giải quyết tận gốc nạn đầu cơ nhà đất là thách thức khó khăn nhưng với sự quyết tâm từ phía chính phủ và sự đồng lòng của người dân, việc đưa các biện pháp chống đầu cơ thành chính sách thực tế là hoàn toàn khả thi. Đây là bước đi cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường BĐS và nền kinh tế Việt Nam.