Bảng giá đất mới có thể đẩy giá giao dịch nhà đất tại TP.HCM lên cao

Dự thảo bảng giá đất gây biến động thị trường

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản khẩn đề xuất ý kiến phục vụ Hội nghị phản biện xã hội đối với "Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh" do Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP.HCM chủ trì.

Theo HoREA, ngày 29/7 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã công bố thông tin về Dự thảo bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2024 (Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh). Thông tin này được người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản rất quan tâm.

Bởi lẽ, giá đất của Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng 10 - 20 lần so với giá đất của Bảng giá đất hiện hành đã được quy định tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của UBND TP.HCM.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, Hiệp hội nhận thấy mới chỉ có duy nhất TP.HCM công bố thông tin về Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Trước vấn đề trên, HoREA đề nghị cơ quan soạn thảo nên đặt mình vào hoàn cảnh của người dân để thấy rõ hơn vì sao tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành Bảng giá đất áp dụng từ 1/8/2024.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị cơ quan soạn thảo quan tâm đến 4 trường hợp sẽ bị ảnh hưởng bởi Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Đầu tiên là trường hợp cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trong đó có 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu. 

Trường hợp tiếp theo là xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất. Trường hợp xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở để chia cho con cháu. 

Và thứ 4, trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà đất nằm trong các khu vực quy hoạch treo như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, quy hoạch khu dân cư chỉnh trang hoặc nằm trong dự án treo.

HoREA cho biết, Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh có tác động tích cực như sẽ giúp người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây. 

Ví dụ, trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng Dự án đường Vành đai 3 cho một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn thì "hệ số điều chỉnh giá đất" cao nhất chỉ là 38 lần bảng giá đất thì nay có vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức giá đất cao gấp 51 lần bảng giá đất ban hành theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND.

Dự thảo bảng giá đất mới đẩy giá giao dịch nhà đất lên cao

Tuy nhiên, về mặt bất lợi, người dân vì khi tạo lập nhà đất thì cũng phải mua với giá cao hơn nhiều lần. Ngoài ra, Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tác động không mong muốn đối với cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu xin cấp Giấy chứng nhận hoặc xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở thì phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn nhiều lần so với trước đây.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tác động không mong muốn đến thị trường bất động sản, bao gồm dự án nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội. 

Bởi lẽ, khi thấy bảng giá đất tăng lên nhiều lần thì người dân sẽ có tâm lý nâng giá và thị trường bất động sản có xu thế đẩy giá giao dịch nhà đất lên cao hơn trước đây dẫn đến các doanh nghiệp khi nhận chuyển nhượng nhà đất thì sẽ phải mua với giá cao hơn trước đây nhiều lần sẽ tác động đến mục tiêu kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.

Ngoài ra, Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh còn tác động không mong muốn đến các dự án đầu tư công có sử dụng đất làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư, trước hết là các dự án đường giao thông, kết cấu hạ tầng đô thị, nông thôn. Điển hình là Dự án chỉnh trang, di dời, tái định cư người dân sống trên và ven Rạch Xuyên Tâm, quận Bình Thạnh.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét "giải thích luật" đối với nội dung khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024. Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường trình lãnh đạo TP.HCM xem xét ban hành bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn TP.HCM áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025.