Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp nhiều khó khăn do chưa "ngấm chính sách"?

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng giảm cả giá bán lẫn nguồn cung

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung mới khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước trong quý II/2023 gần như chỉ được bổ sung từ một số ít dự án đã khai trương và đi vào hoạt động như: khu nghỉ dưỡng Tú Làn Lodge (Hoà Bình), khu nghỉ dưỡng The Anam Mũi Né 5 sao (Phan Thiết), khách sạn 4 sao Grand Mercure (Hà Nội), khách sạn 4 sao The Tray Đồ Sơn Hotel (Hải Phòng),…

Trong đó, giá bán bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm, tuy nhiên mức độ giảm không nhiều như thời điểm cuối năm 2022 do các chi phí vốn hiện nay vẫn ở mức cao, nhưng thanh khoản thị trường trầm lắng, gần như không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Ngoài ra, phân khúc condotel cũng đang gặp tình trạng thanh khoản chững lại, hầu hết các dự án không phát sinh giao dịch. Theo khảo sát của một số tổ chức thì lũy kế đến hết quý II/2023 có khoảng 700 căn tồn kho và mặt bằng giá sơ cấp có xu hướng giảm 3 - 6% so với cùng kỳ năm 2022. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà, có pháp lý hoàn thiện với mức giá bán khoảng từ 1,5 - 5 tỷ đồng/căn, tùy diện tích từng căn và từng khu vực.

Cụ thể, dự án The Sang Residence (Đà Nẵng) giá bán khoảng 49 triệu đồng/m2; dự án Vinpearl Beach Front Condotel (Nha Trang, Khánh Hòa) có giá bán khoảng 30,12 triệu đồng/m2; dự án Flamingo Biển Hải Tiến (Thanh Hóa) có giá bán khoảng 47 triệu đồng/m2;…

Động lực tăng trưởng của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng gặp phải nhiều khó khăn. Về phía chủ đầu tư, trong khi thanh khoản chưa được cải thiện, giá có xu hướng giảm nhưng chi phí vốn vẫn cao. Cùng với đó, trong 6 tháng đầu năm 2023, tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn ngành ngân hàng đạt 4,73%, chưa bằng một nửa mức tăng 9,35% của cùng kỳ năm ngoái. 

Vướng mắc pháp lý vẫn là nguyên nhân khiến bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó

Theo đánh giá của chuyên gia, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và người mua bất động sản nghỉ dưỡng, là cơ sở để cấp “sổ hồng” và định danh condotel, giúp sản phẩm này lưu thông tốt hơn trên thị trường.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, đầu năm 2023, Chính phủ đã ban hành một loạt các chính sách gỡ vướng cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, việc cấp sổ hồng cho condotel giúp minh bạch pháp lý, là tín hiệu tích cực, song chưa đủ vực dậy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang "đóng băng".

"Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hiện đang khó thu hút nhà đầu tư. Ngoài ra, phân khúc này cũng đang gặp trở ngại về vấn đề pháp lý khiến tâm lý nhà đầu tư không thực sự hào hứng, chủ đầu tư chậm ra hàng. Hiện nay hạ tầng, dịch vụ chưa thực sự tốt để thu hút, giữ chân khách du lịch. Đây là những nguyên nhân chủ yếu khiến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trầm lắng", ông Điệp nhận định.

Theo CBRE Việt Nam, sau 3 tháng đưa vào thực tiễn, Nghị định 10/2023 chưa thể giải quyết hoàn toàn những vướng mắc pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng. Một trong những điểm nổi bật của Nghị định 10/2023 là quy định dự án được cấp giấy Chứng nhận quyền sở hữu khi đáp ứng “đủ điều kiện” theo pháp luật, bao gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch. 

Tuy nhiên, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay khó có thể đáp ứng điều kiện này (do quyết định chủ trương đầu tư/giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được phê duyệt trong giai đoạn trước căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản), dẫn đến vướng mắc về mặt định danh pháp lý vẫn chưa được khơi thông.

Theo bà Trần Thùy Vân, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, việc khơi thông dòng vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng đang là vấn đề cấp thiết cần tìm ra hướng đi sớm. Dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu đến từ vốn vay ngân hàng.

"Dòng vốn cho bất động san nghỉ dưỡng cũng có thể huy động từ khách hàng thông qua bán sản phẩm hình thành trong tương lai và huy động từ nhà đầu tư. Trong đó, dòng vốn huy động từ nhà đầu tư thông qua niêm yết chứng khoán và trái phiếu gặp nhiều trắc trở, do áp lực đáo hạn trái phiếu của lĩnh vực bất động sản vẫn còn rất lớn. Dù Chính phủ đã có nhiều động thái hỗ trợ thị trường trái phiếu, tuy vậy vẫn cần thêm thời gian để chính sách ngấm vào thực tế và phục hồi niềm tin của nhà đầu tư vào trái phiếu bất động sản", bà Vân nhận định.