Đầu tư bất động sản theo thông tin phát triển hạ tầng: Coi chừng khóc ròng vì "sai sóng"

Giá nhà đất tăng phi mã 

Giá bất động sản liên tục "ăn theo" sự phát triển hạ tầng. Tại TP.HCM, khu vực nào có thông tin đầu tư hạ tầng, thì bất động sản nơi đó tăng vọt giá. Đơn cử, cuối tháng 11/2021, thị trường bất động sản tại huyện Bình Chánh đã nhộn nhịp hẳn bởi nhiều nhà đầu tư đổ về đây để "săn đất". Thông tin cho rằng, huyện Bình Chánh sẽ lên quận, thậm chí thành phố khiến cho bất động sản nơi đây trở thành tâm điểm của giới đầu tư.

Theo CBRE, năm 2021, tại huyện Bình Chánh, giá nền đất "sổ đỏ" khu vực xã Vĩnh Lộc ở mức 30 - 35 triệu/m2; giá đất ở xã Bình Hưng khoảng 65 - 80 triệu/m2; giá đất ở xã Phong Phú 40 - 45 triệu/m2, còn ở xã Trung Sơn khoảng 140 triệu đồng/m2... Giá đất ở các địa phương này hiện tiếp tục tăng. Đến đầu năm 2022, giá đất tại các khu vực trên đã tăng trung bình từ 15-20%.

Ông Phạm Lâm - Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2022 sẽ có nhiều biến động, đặc biệt là giá nhà đất dự kiến sẽ tăng phi mã theo sự phát triển của hạ tầng.

Cụ thể, ông Lâm cho hay, 2022 sẽ là năm bản lề chứng kiến hàng loạt dự án hạ tầng được đẩy nhanh tiến độ nhờ Chính phủ quyết tâm đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn.

Theo ông Lâm, thực tiễn cho thấy cứ một đồng đầu tư công sẽ kích thích đầu tư xã hội từ 8-10 đồng. Nếu giải ngân đầu tư công hàng chục nghìn tỷ đồng sẽ kích thích thị trường ở quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng. Đây sẽ là cú hích cực lớn khiến giá bất động sản tiếp đà tăng của những năm trước.

Ông phân tích, nhìn vào quy hoạch sân bay, hiện có đến 5 sân bay được phê duyệt quy hoạch đến năm 2030 với tổng vốn đầu tư lên đến 126.159 tỷ đồng, trong đó sân bay quốc tế Long Thành, Đồng Nai là tâm điểm được thúc tiến độ trong năm 2022. 

Các sân bay này không thể hoàn thành trong một sớm một chiều, nhưng kể từ khi quy hoạch được công bố, nguồn lực bắt đầu đổ về địa phương có hạ tầng mới, giá đất cũng theo đà tăng. Sự tăng trưởng của vận tải đường bộ cũng tạo lực đỡ cực mạnh đẩy giá đất đi lên.

Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản nhận định với sự tăng trưởng liên tục của hệ thống cao tốc, sân bay, cầu đường, giá đất dọc theo các tuyến hạ tầng này hưởng lợi kép nhờ giao thông thuận tiện, kinh tế giao thương phát triển, kéo theo các dự án đô thị, nhà ở, nghỉ dưỡng cũng mọc lên.

Hạ tầng đã tạo lực đỡ cho quá trình hình thành những khu đô thị vệ tinh, thúc đẩy thị trường bất động sản mở rộng địa bàn với bán kính xa hơn, sản phẩm phong phú hơn và giá tài sản cũng đội lên theo sự kết nối thông thoáng của hạ tầng.

Theo chuyên gia kinh tế, tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, năm 2022, TP.HCM sẽ đẩy mạnh nhiều gói đầu tư công, xây dựng thêm cơ sở hạ tầng, tác động tích cực cho thị trường bất động sản. Trong đó, khu vực TP.Thủ Đức hiện giá nhà đất ở mức cao nhưng sẽ tiếp tục tăng.

Cẩn trọng

Thực tế, nhiều nhà đầu tư nhờ đón "sóng" từ những chính sách xây dựng hạ tầng, quy hoạch đã "trúng đậm". Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần cẩn trọng để tránh cảnh "khóc ròng" vì đón sai "sóng".

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, những thông tin về quy hoạch, về đầu tư những dự án cơ sở hạ tầng giao thông đã tác động một phần tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung, vì khi nghe được thông tin này, thị trường xuất hiện việc đầu tư, đầu cơ đất.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, không phải cứ mua nhà gần đường là có lời. Phải hình thành khu đô thị, khu dân cư thì mới có câu chuyện giá trị đất, bất động sản được nâng lên. Do vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc bài toán đầu tư hợp lý, đặc biệt là trong trường hợp có sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu tốc độ tăng giá bất động sản thấp hơn chi phí tài chính mà nhà đầu tư phải gồng gánh thì sẽ rất là "đau đầu".

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hương - Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, khi dự án hạ tầng được công bố, nhà đầu tư đổ về đây mua gom đất, chờ tăng giá. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ thời hạn triển khai dự án, những yếu tố có thể cộng vào giá, kể cả mức tăng kỳ vọng.

Đồng thời, nhà đầu tư cần căn cứ vào nhu cầu thực tế, tiềm lực của địa phương đó có thể phát triển bất động sản được hay không mới quyết định đầu tư. Nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu kỹ tình hình, kế hoạch triển khai dự án có khả thi hay không, chứ không phải cứ nghe một dự án hạ tầng được đầu tư mà kỳ vọng rồi "lướt sóng" sẽ rất dễ "nhận trái đắng", vì lúc này mua thì dễ nhưng bán sẽ vô cùng khó khăn.