Nhà đầu tư lướt sóng ồ ạt xả hàng vì đuối vốn, chuyên gia khuyên cân nhắc việc vay tiền ngân hàng

Thắt chặt tín dụng bất động sản, nhà đầu tư "ngấm đòn"

Hơn tháng qua, anh Phạm Vượng (38 tuổi, kĩ sư) rao bán 2 căn hộ thuộc dự án bất động sản tại quận 12 (TP.HCM) nhưng vẫn chưa tìm được khách. Để nhanh chóng bán được sản phẩm, chủ căn hộ đã kí gửi qua nhiều sàn môi giới, chấp nhận giảm giá, thu lợi nhuận không như mong đợi nhưng vẫn chưa thể ra được hàng.

Anh Vượng cho biết mình vay ngân hàng hơn 1 tỷ đồng để đóng tiền sản phẩm theo tiến độ. Tuy nhiên, dự án xây nhanh ngoài dự tính, căn hộ sắp cất nóc, tiến độ đóng tiền quá "rát" khiến anh không thể xoay thêm. Anh Vượng chỉ có thể trông chờ vào việc tiếp tục vay ngân hàng nhưng tín dụng bất động sản bị thắt chặt khiến anh không thể vay thêm khoản mới. Đứng trước áp lực đóng tiền sản phẩm, lại phải gồng lãi khoản nợ cũ ngân hàng nên anh buộc lòng phải bán tháo sản phẩm.

Cùng chung cảnh "ngấm đòn" vì tín dụng bất động sản, bà Hà Thị Thảo (kinh doanh nhà đất tự do) cho hay đang cố gắng bán một số nền đất và căn hộ vì không chịu nổi áp lực khi phải gồng lãi vay, vốn liếng đều bị "ngâm" trong các sản phẩm.

"Thực tế, các nhà đầu tư, môi giới nhỏ lẻ như tôi đa số thường ít vốn. Muốn đầu tư, ngoài tiền của bản thân thì nguồn vốn chính đến từ việc vay ngân hàng để mua đi bán lại sản phẩm hưởng chênh lệch. Tuy nhiên, bây giờ không còn là "sân chơi" để đầu tư bất động sản lướt sóng nữa khi phải đối mặt nhiều yếu tố bất lợi như thị trường chững lại, thanh khoản khó khăn, cho vay bất động sản bị thắt chặt", bà Thảo nói.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, các sản phẩm bất động sản bán trong các tháng gần đây ghi nhận xu hướng gia tăng nguồn cung nhưng giảm nhu cầu tìm kiếm so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, lượng tin rao bán bất động sản toàn quốc tăng 14%, trong khi mức độ quan tâm giảm 11% so với quý cùng kỳ năm trước.

Tại TP.HCM, quý 2/2022, ghi nhận mức độ quan tâm đất giảm 11%. Tuy nhiên, giá rao bán đất nền trong quý 2/2022 ở nhiều khu vực của thành phố đều tăng so với trung bình năm 2021, như quận 9 tăng 11%, Củ Chi tăng 8%, Nhà Bè tăng 4%. 

Có thể thấy, sau một thời gian, các ngân hàng kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã tác động rõ rệt đến thị trường. Ở góc độ doanh nghiệp và các nhà đầu tư, động thái kiểm soát tín dụng của ngân hàng từ trước đến nay dù ở mức độ nào cũng là nỗi sợ lớn khi đa phần các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn ngân hàng.

Không chỉ riêng các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ngay cả các doanh nghiệp lớn cũng "ngấm đòn" vì kiểm soát tín dụng. 

Ông Nguyễn Minh Nhật - Tổng Giám đốc Vạn Xuân Group chia sẻ tại một tọa đàm về dòng vốn cho thị trường bất động sản rằng ngân hàng bảo cho vay bình thường nhưng doanh nghiệp lại chịu nhiều ảnh hưởng.

Là một doanh nghiệp đầu tư kinh doanh sản phẩm đất nền và căn hộ, mỗi năm Vạn Xuân Group cung ứng ra thị trường khoảng 2.000 sản phẩm. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, các dự án đều đang bị vướng mắc về vốn và hành lang pháp lý. Lãnh đạo Vạn Xuân Group cho biết, doanh nghiệp đang rất cần vốn tín dụng ngân hàng để hoàn thiện phần móng và hồ sơ pháp lý, khi đó mới có thể huy động nguồn vốn từ khách hàng.

Các nhà đầu tư cần cân nhắc trước biến động thị trường

Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa nhận định giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư đang rút khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay và chấp nhận bán cắt lỗ. Một số nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể tìm thấy các sản phẩm giá tốt để mua nhưng các nhà đầu tư F0, ít kinh nghiệm thì nên cảnh giác với những rủi ro khi thị trường chững lại.

Vị chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư nên chờ đợi và tiếp tục quan sát các diễn biến tiếp theo của thị trường. Nếu vẫn chọn mua bất động sản ở thời điểm này, người mua cần cân nhắc nhiều yếu tố. Cụ thể, chỉ nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông. Bên cạnh đó, nhà đầu tư không nên vay ngân hàng để mua lúc này bởi khả năng được duyệt hồ sơ không cao và lãi suất có thể tăng trong thời gian tới.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định cần có chính sách tín dụng hợp lý để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản có dự án khả thi, uy tín được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Đại diện các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị một số giải pháp, bao gồm: Thứ nhất, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường, với nghệ thuật điều hành mềm dẻo, linh hoạt, có hiệu quả.

Thứ hai, HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép ngân hàng thương mại được cho khách hàng vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba, hoặc cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư, hoặc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống, trong đó có xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Thứ ba, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 lên 1-2% so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% đã xác định trước đây, trong đó xem xét tăng trần dư nợ tín dụng cho 4 ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất (Big 4) và các ngân hàng thương mại đạt chuẩn Basel 2.

Thứ tư, kiến nghị Bộ Tài chính thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi Nghị định số 153/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh để kiểm soát hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp: Chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu riêng lẻ an toàn, lành mạnh là rất cần thiết và cấp bách, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, hướng đến khuyến khích doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra công chúng.