Phân khúc cao cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung nhà ở TP.HCM

Nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm

Công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 2/2022, Bộ Xây dựng cho rằng thị trường đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý 2 vẫn chưa được cải thiện. Đặc biệt, số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021.

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA cho biết 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc đều bị hạn chế do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản. Bên cạnh đó, việc kiểm soát tín dụng cũng là vấn đề được nhắc đến nhiều trên thị trường kể từ khi ngân hàng bắt đầu thắt chặt giải ngân cho vay bất động sản.

Ngoài ra, dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế. Hiện nay, nhà ở, đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm. Đặc biệt, phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội có lượng cầu lớn đến từ như cầu ở thực của người dân nhưng nguồn cung cho phân khúc này lại khan hiếm.

Trong khi đó, Cushman & Wakefield chỉ ra, thị trường nhà ở TP.HCM bị ảnh hưởng trong bối cảnh kiểm soát tín dụng. Tỷ lệ bán trong quý 2/2022 giảm do lãi suất tăng và khó tiếp cận dòng vốn nhưng giá bán vẫn lập đỉnh.

Trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung thị trường căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 10.700 căn, trong đó phân khúc cao cấp và trung cấp chiếm phần lớn thị trường với hơn 9.600 căn đến từ các dự án Beverly Solari (Vinhomes Grand Park), LUMIERE Boulevard (Masteri Centre Point), MT East Mark City, Akari City, Urban Green, King Crown Infinity và Fiato Premier, ....

Tương tự, đối với nhà phố và biệt thư có khoảng 194 căn được tung ra trong quý này. TP.Thủ Đức được đẩy mạnh phát triển thành nơi tập trung chính của thị trường nhà liền thổ với các dự án quy mô lớn như nhà phố thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết thời gian qua, thị trường thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tại TP.HCM năm 2020, nhà ở vừa túi tiền chỉ chiếm 1% tổng nguồn cung nhà ở, đến năm 2021 thì xuống còn 0%. Trong khi đó, phân khúc cao cấp lại chiếm 74%, phân khúc trung cấp chiếm 26%. Trong 5 năm qua, sự khan hiếm nhà ở liên tục trong tình trạng báo động đỏ đã dẫn đến giá nhà tăng quá khả năng của đa số người dân.

Đồng thời, ông Châu cũng dự báo, nguồn cung nhà ở TP.HCM trong những tháng cuối năm 2022 phần lớn đến từ phân khúc cao cấp. Xét trên thực trạng nguồn cung căn hộ chung cư hiện nay tại TP.HCM, lượng dự án mới triển khai còn thấp và đều có giá bán neo ở mức cao trên 55 triệu đồng/m2, khiến cho khả năng thanh khoản bị hạn chế. Tình trạng này sẽ kéo dài cho đến hết năm 2022.

Nhiều giải pháp để bình ổn thị trường

Đánh giá chung về thị trường nhà ở trong nửa cuối năm 2022, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA dự báo nguồn cung và sức cầu ở các phân khúc tiếp tục duy trì ổn định, mặt bằng giá sơ cấp dự báo tiếp tục tăng. Trong đó, nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở thị trường giáp ranh TP.HCM.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP.HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (9.000 - 11.000 căn), Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3.000 – 4.000 căn, Long An khoảng 300 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới.

"Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động", ông Thắng nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu đánh giá tình trạng đầu cơ đang xảy ra trên nhiều địa bàn các tỉnh, thành phố, giá nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng. Việc này khiến cả nền kinh tế và xã hội không thể phát triển lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP.HCM để phát triển dự án ngày càng ít, dễ gây ra bong bóng bất động sản.

Theo ông Châu, một trong những nguyên nhân cốt lõi dẫn đến những thực trạng nói trên là sự vướng mắc về thể chế pháp luật, nhiều quy định còn chồng chéo, bất cập, mâu thuẫn giữa các cấp, bộ và công tác quản lý của cơ quan Nhà nước khi thường xuyên mang tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ bị vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ nên đã chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám giải quyết vấn đề.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần hoàn thiện hệ thống luật pháp liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Khi nào pháp luật còn bất cập, khi đó thị trường còn bất ổn. Chủ tịch HoREA chỉ ra cần có những giải pháp cụ thể để tăng quỹ đất dành riêng cho các dự án bình dân, dự án nhà ở xã hội, hỗ trợ người mua sử dụng thực, xây dựng quy trình đấu giá công khai, minh bạch nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát chặt chẽ tình trạng bong bóng bất động sản.

Ngoài ra cần bổ sung thêm quỹ đất cho khu trung tâm để phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng. Từ đó hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. Cùng với việc tháo gỡ các vướng mắc về thể chế, các chuyên gia cho rằng, cần có giải pháp tối ưu hơn để phát triển bền vững, lành mạnh thị trường bất động sản. Cần phải khơi thông nguồn vốn cho thị trường, tránh đi vào vết xe đổ của Trung Quốc ở thời điểm hiện tại. Khi thị trường bất động sản được cấp vốn thì mới có khả năng để hồi phục và phát triển, từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

Theo ông Châu, cần xây dựng cơ chế tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác trên thị trường. Kể cả các hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và cho phép những tập đoàn bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù vào những khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác.