Bỏ khung giá đất, doanh nghiệp bất động sản có bị ảnh hưởng?

Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, nhận định, việc bỏ khung giá đất, góp phần tăng thu ngân sách có thể lại ảnh hưởng một chút đến các doanh nghiệp bất động sản.

"Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đang nắm giữ các quỹ đất, khi thuế tăng lên thì giá trị có thể bị định giá lại đối với các quỹ đất mà họ mới triển khai, thì việc đóng thuế sẽ tăng lên", ông Phương nói và dự báo, thông tin này có thể có yếu tố tích cực, có thể cũng có tiêu cực nhưng cũng sẽ chỉ ảnh hưởng một chút lên giá của nhóm cổ phiếu bất động sản.

Bỏ khung giá đất vẫn khó chặn tình trạng "sốt đất"

Cụ thể, theo ông Trương Hiền Phương đánh giá, nếu yếu tố tích cực tăng lên nhiều, ví dụ như định giá tài sản tăng lên, thì cổ phiếu ngành bất động sản, đặc biệt là bất động sản dân dụng hoặc khu công nghiệp, thì nhóm cổ phiếu này sẽ hưởng lợi do giá đất được định giá lại tốt hơn, tài sản doanh nghiệp tăng hơn.

Ngược lại, những doanh nghiệp không được định giá lại tài sản giá trị đất mà còn tăng thêm mức thuế phải đóng thì nhóm cổ phiếu này sẽ bị giảm một chút.

"Xét về tổng quan thị trường thì việc này không tác động nhiều. Lý do là chính sách này cũng mang tầm vĩ mô, trong khi thị trường hiện đang tập trung nhiều vào yếu tố vi mô, yếu tố ngành, đi vào các yếu tố doanh nghiệp nhiều hơn, kể cả những thông tin 'tin đồn' trên thị trường", ông Phương nhận định.

Theo ông Phương, thời điểm hiện tại, thị trường vẫn ảnh hưởng nhiều bởi các yếu tố vĩ mô mang tính toàn cầu, ví dụ như FED tăng hoặc giảm lãm suất, giá dầu tăng hoặc giảm… Những thông tin này tác động nhanh, mạnh và trực tiếp đến thị trường chứng khoán nhiều hơn.

Còn vấn đề áp dụng bỏ khung giá đất sẽ góp phần tăng thu ngân sách, tăng thu thuế thì thực sự là một thông tin tốt, nhưng lại tác động trong trung và dài hạn.

"Qua quan sát, tôi thấy phía cá nhân nhà đầu tư gần như họ không quan tâm đến các thông tin này", ông nói.

Trong khi đó, trước băn khoăn về việc bỏ khung giá đất liệu có "chặn" được tình trạng "sốt đất" ở các địa phương? Ông Phương cho hay, trong ngắn hạn sẽ khó xảy ra, và dự báo tình hình sốt đất cục bộ sẽ tiếp tục diễn ra ở các địa phương thời gian tới.

Bởi, nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt đất đến từ tâm lý đầu cơ của các nhà đầu tư bất động sản. Và tâm lý đầu cơ này đến từ các thông tin theo kiểu: Khu vực này, vùng này sắp mở đường; vùng này sắp phát triển dự án mới, sân bay mới, đường metro đi qua… Khi các thông tin này được các phương tiện truyền thông hâm nóng trở lại thì nhà đầu tư sẽ chạy theo, chứ họ sẽ không bị tác động nhiều bởi các yếu tố như thuế sẽ phải đóng cao hơn.

"Thực tế, nếu thuế phải đóng cao hơn thì về nguyên tắc nhà đầu tư sẽ kiếm lời nhiều hơn để bù cho số thuế đó. Ví dụ như bình thường tỷ suất lợi nhuận đạt 5-10% thì nhà đầu tư sẽ chốt lời (với nhà đầu tư lướt sóng), thì bây giờ họ vẫn giữ biên lợi nhuận đó nhưng sẽ đổ vào người mua sau.

Chẳng hạn, với một miếng đất lời khoảng 200-300 triệu trên giá vốn 2-3 tỷ đồng, thì bây giờ phải lời 350 - 370 triệu đồng thì họ mới bán, miễn là miếng đất này vẫn nằm trong vùng nóng, sốt…", ông Phương dẫn giải.

Còn dư địa để đầu tư cổ phiếu bất động sản những tháng cuối năm?

Thực tế, chỉ thời gian ngắn sau khi nhóm cổ phiếu bất động sản nói riêng hồi phục và thị trường chứng khoán nói chung ấm dần lên, các dự án bất động sản, đất nền vùng ven cũng giao dịch nhộn nhịp hơn. Không chỉ số lượng giao dịch liên quan đến nhà phố, nhà ở khu dân cư, chung cư đã bàn giao không ngừng tăng mà giá cũng nhích lên.

Số liệu của trang batdongsan.com.vn cho thấy trong quý II, mặt bằng giá đất nền tại nhiều quận, huyện vùng ven tại miền Nam tăng mạnh. Đặc biệt, tại khu vực TP.HCM, giá rao bán đất nền trong quý II ở TP.Thủ Đức (khu vực quận 9 cũ) tăng 11%, huyện Củ Chi tăng 8% và Nhà Bè tăng 4% so với trung bình năm 2021.

Phản ứng trước đà phục hồi của thị trường, giá cổ phiếu bất động sản cũng dần hồi phục. Trong phiên giao dịch hôm nay (26/8), khi hàng loạt cổ phiếu vừa và nhỏ tăng giá khá như DXG tăng 2,13%, LDG tăng 2,24%, SCR tăng 2,85%, PTL tăng trần… thì một loạt mã cổ phiếu bất động sản lớn lại giảm như VIC giảm 0,91%, VHM giảm 0,33%, PDR giảm 1,1%, NVL giảm 0,7%…

Tuy nhiên, trong báo cáo phân tích về triển vọng thị trường nửa cuối năm 2022 và năm 2023 của SSI Research mới đây, đơn vị này đã nhận định thị trường bất động sản đang hạ nhiệt.

Theo đó các động thái mang tính thanh lọc, lành mạnh hóa thị trường bất động sản từ phía Chính phủ (liên quan đến hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế, sử dụng sai mục đích vốn vay ngân hàng...) được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong dài hạn.

Tuy nhiên, theo SSI Research, trong ngắn hạn thì việc thiếu vắng những hướng dẫn cụ thể trong triển khai có thể dẫn tới khó khăn cho thị trường bất động sản, do trái phiếu DN vẫn là một kênh huy động vốn quan trọng và nếu không có các biện pháp xử lý kịp thời, có thể ảnh hưởng tới tâm lý chung của nhà đầu tư khi môi trường kinh doanh chuyển từ quá nóng sang quá lạnh.

SSI Research cũng chỉ ra một số rủi ro đối đối với ngành này. Thứ nhất là việc tín dụng ngân hàng trở nên khó khăn hơn đối với cả chủ đầu tư bất động sản và người mua nhà (do lãi suất tăng, và ít có khả năng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng).

Thứ 2 là kênh huy động vốn qua phát hành trái phiếu DN không còn sôi động như trước.

Thứ 3 là nhu cầu đối với bất động sản nhà ở có thể suy yếu khi lãi suất cho vay tăng.

Cuối cùng là tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư bất động sản (tỷ suất lợi nhuận gộp năm 2023) có thể bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng và lãi suất cao hơn.