Bỏ khung giá đất theo Nghị quyết 18: Có giải quyết được tình trạng hai giá?

Bỏ khung giá đất giải quyết tình trạng giao dịch "hai giá"

Bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo quy luật thị trường là một trong những vấn đề mới trong Nghị quyết 18 của Trung ương được nhiều chuyên gia, dư luận quan tâm.

Thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế hai giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để doanh nghiệp, người dân xác định cơ sở tính tiền đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đền bù giải tỏa dự án.

Giá đất thứ hai được gọi là giá thị trường do các thành phần của nền kinh tế xác lập, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Khoảng chênh lệch giữa 2 giá đất càng lớn, càng gây nhiều bất cập và được cho là chưa có sự hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tại một số địa phương có tình trạng người dân mua đất lợi dụng giá đất trên bảng giá đất thấp hơn so với giá trị trường, dẫn đến việc "khai khống" báo giá thấp hơn nhiều so với giá trị mua nhằm trốn thuế.

Nhiều chuyên gia cho rằng việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, giúp nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai. Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất sẽ góp phần cởi trói cho giá đất địa phương.

Bỏ khung giá đất, giảm khó khăn bồi thường giải phóng mặt bằng

Nguyên tắc "giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường" từ lâu đã được thống nhất trong quan điểm xây dựng Luật Đất đai. Tuy nhiên, thực tế triển khai Luật Đất đai 2013 cho thấy, bảng giá đất của hầu hết địa phương cấp tỉnh đều thấp hơn giá thị trường, chỉ bằng 30-60%, khá hơn xưa nhưng vẫn thấp, nhất là tại các đô thị lớn. Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước quy định và giá đất thị trường được xem là bất cập khiến công tác đền bù giải phóng mặt bằng suốt nhiều năm qua bị chậm trễ.

Anh Đức Phú (quận Hà Đông) cho rằng khi giá đất khó định giá thì việc đền bù, quy hoạch các khu tái định cư cho người dân, giúp họ đỡ thiệt hại là rất quan trọng.

"Trước đây, nhà tôi ở thuộc diện quy hoạch và phải rời đi. Giá đất khu vực đấy lúc đó cũng khoảng chừng 50-60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá đất đền bù chỉ có 12 triệu đồng/m2, điều này gây thiệt hại rất lớn cho gia đình tôi", anh Phú chia sẻ.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng việc nhà nước hoạch định tầm nhìn dài hạn, quy hoạch tái định cư cho khoảng thời gian 20-30 năm và đảm bảo quỹ đất tái định cư khi đền bù là cần thiết. Như vậy, số tiền đền bù tăng lên cũng dễ khiến người dân chấp nhận rời đi hơn. Còn như hiện nay, nhiều người họ thiệt hại tới 60-70% nên công tác đền bù luôn khó khăn. Giá thị trường luôn khách quan, phụ thuộc cung cầu mỗi thời điểm, trong khi nhà nước định giá thường thấp hơn nhiều nên xung đột là không thể tránh khỏi.

Trao đổi với PV Dân Việt, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết thực tiễn hiện nay giá đất được định giá theo khung thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật trên thị trường. Điều này gây ra tình trạng một số dự án bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình với giá trị đền bù khi giải phóng mặt bằng.

"Việc bỏ khung giá đất, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo", PGS.TS Thịnh nhấn mạnh.

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xin ý kiến nhân dân vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Trong đó, nhấn mạnh quan điểm xây dựng dự luật là thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 18 của Trung ương về đất đai, cũng như các nghị quyết khác của Đảng.

Trong đó, Ban soạn thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Việc định giá đảm bảo nguyên tắc theo mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, khách quan của kết quả định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.