Đấu giá đất cao bất thường: Chuyên gia nhận định nguy cơ tác động xấu tới thị trường bất động sản

Bất cập đấu giá đất cao ngất ngưởng, tạo mặt bằng "ảo"

Vừa qua, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đông Anh tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng 18 thửa đất tại các xã trên địa bàn, có 200 hồ sơ tham gia đấu giá. Tại khu đất X2 thôn Mai Châu, xã Đại Mạch khách hàng tham gia đấu giá 5 thửa, khởi điểm 47 - 53,8 triệu đồng/m2. Kết quả thửa đấu giá đất cao nhất gần 107 triệu đồng/m2, thửa có giá thấp nhất là 97,4 triệu đồng/m2. Tổng số tiền thu được từ phiên đấu giá là trên 39,5 tỷ đồng, gấp đôi so với giá khởi điểm.

Còn tại khu đất X7 thôn Lỗ Khê, xã Liên Hà, khách hàng tham gia đấu giá 10 thửa, khởi điểm từ 20,8 đến 22,8 triệu đồng. Kết quả đấu giá đất cao nhất là gần 46 triệu đồng, cao hơn gấp đôi giá khởi điểm. Tổng số tiền thu được từ phiên đấu giá gần 39,5 tỷ đồng, tăng hơn 18 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Tương tự giá trúng đấu giá ba khu đất tại xóm Thượng, xã Uy Nỗ cũng cao gấp hơn gấp đôi so với giá khởi điểm được duyệt.

Còn tại huyện Mê Linh, phiên đấu giá 33 thửa đất vào cuối tháng 7 vừa qua, tất cả các thửa đất đã được đấu giá thành công, thu về gần 226 tỷ đồng, chênh gần 100 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Đáng chú ý, lô LK-B-01 có diện tích 160 m2 có mức giá trúng đấu giá đất cao nhất 93 triệu đồng/m2, tương đương gần 15 tỷ đồng, đây là mức giá mới tăng cao kỷ lục được ghi nhận tại huyện Mê Linh. Bên cạnh đó, một lô góc ký hiệu LK-A-01 có diện tích 193 m3 cũng được đấu thành công với mức trúng 87,2 triệu đồng/m2, tương đương 16,8 tỷ đồng, chênh 8,3 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Các lô còn lại thuộc băng 1 đường Chi Đông có giá trúng dao động 70 - 75 triệu đồng/m2. Các lô băng 2 đường Chi Đông có giá trúng dao động 45 - 62 triệu đồng/m2.

Mức giá trúng trong các cuộc đấu giá tại các huyện như Mê Linh, Đông Anh gần đây đều tăng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, có những thửa đất còn thiết lập mặt bằng giá mới khi đạt trên 105 triệu đồng/m2.

Anh Đức Lâm, nhà đầu tư bất động sản cũng từng tham gia nhiều phiên đấu giá đất cho rằng, thời gian gần đây nhiều khu vực đấu giá đất cao gấp 2 đến 4 lần so với mức khởi điểm. Tuy nhiên, anh Lâm lo ngại đây chưa phản ánh giá đất thực tế mà đang có hiện tượng đẩy mức đấu giá đất cao, nhằm tạo mặt bằng "ảo" của một số "cò đất" nhằm bán được đất tại các vị trí xung quanh đã gom từ trước.

"Tôi nghĩ rằng giá đất đấu giá cao như vậy có khả năng "cò đất" dùng chiến thuật đẩy mức đấu giá đất cao để tạo giá ảo nhằm dễ dàng bán được những lô đất trước đó với giá cao để kiếm lời. Điều này là một trong những bất cập thường xảy ra tại các phiên đấu giá đất", anh Lâm chia sẻ.

Chuyên gia cảnh báo đấu giá đất cao tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản

Theo thông tin batdongsan.com.vn, từ đầu năm đến nay, mức độ quan tâm đến thị trường đất nền trên phạm vi cả nước giảm mạnh. Tại thị trường Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2022 một số địa bàn nằm trong vùng sốt nhất vào đầu năm 2021 như: Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức, Gia Lâm... mức độ quan tâm đến đất nền giảm từ 20 - 30%. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn tập trung vào thị trường nhà đất khu vực ngoại thành, do yếu tố về thông tin quy hoạch hạ tầng tác động.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng sự nhiễu loạn của các kênh đầu tư hiện nay, đặc biệt là sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị thì bất động sản Việt Nam vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, thu hút dòng vốn lớn. Nhưng với sự tăng vọt về giá ở những khu đấu giá đất như thời gian vừa qua lại là biểu hiện của sự "bất thường", có thể mang đến những tác động xấu trong quá trình phát triển.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng việc đấu giá đất cao hơn mức bình thường đó sẽ tạo ra mức giá ảo cho cả thị trường ở khu vực đó. Điều đó sẽ làm bất ổn thị trường và gây thiệt hại cho các nhà đầu tư chân chính. Người tiêu dùng chắc chắn khi mua sẽ bị thiệt hại. Cái thiệt hại lớn nhất là cả một hệ lụy lớn cho thị trường, làm người ta rất khó đoán định.

"Tôi cho rằng cần phải có sự điều chỉnh của cơ quan quản lý nhà nước. Trước mỗi cuộc đấu giá đất phải xem lại năng lực của các nhà đầu tư. Nhà đầu tư phải chứng minh nếu thắng thì nguồn tiền ở đâu. Thứ hai nếu vì mục tiêu khác bỏ cọc, cơ quan quản lý nhà nước xác định rõ thì phải hồi tố, truy tố đến cùng. Nhà đầu tư vẫn sẽ mất cọc và thu lại những lợi ích bất chính nếu có. Và với những người này sẽ nghiêm cấm không cho tham gia các cuộc đấu giá khác", ông Đính nhận định.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng nhận định lý do "hét" giá cao rồi bỏ cọc có thể là vì khi trúng đấu giá đất cao vượt mức, "cò đất" đã mua rất nhiều mảnh đất xung quanh khu vực có những lô đất vàng đem ra đấu giá trên. Sau đó, những đối tượng này tìm cách đẩy giá lên để có khoảng thời gian bán ra thu lợi. Vì thế, có hiện tượng nhảy vào đấu với mức giá thật cao, mục đích là "thổi" mặt bằng giá bất động sản khu vực đó. Khi đạt được mục đích, đủ khoảng thời gian để bán những mảnh đất đã ôm trước đó kiếm lời.

"Hiện nay, chỉ có giá sàn, giá khởi điểm mà không có giá trần, dẫn đến giá trúng đấu giá ngoài sức tưởng tượng. Việc trả giá cao bất thường như thế chính là phá giá, làm lũng đoạn thị trường. Đã đến lúc cần phải có cơ chế hoặc những quy định để kiểm soát giá trần", ông Thịnh chia sẻ.