Thanh khoản tụt dốc, chủ đầu tư bất động sản "tung nhiều chiêu độc" thu hút khách

Sức tiêu thụ bất động sản vẫn giảm

Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2022 của Cushman & Wakefields Việt Nam (C&W) cho thấy nguồn cung và sức cầu nhiều phân khúc vẫn tiếp tục sụt giảm. Nguyên nhân xuất phát từ chính sách kiểm soát tín dụng của ngân hàng đã phần nào tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại, khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn khi triển khai các dự án.

Cụ thể, theo C&W, nguồn cung căn hộ mới tính đến quý 3/2022 giảm 56% theo quý, với khoảng 4.100 căn được chào bán. Cơ cấu căn hộ tại TP.HCM vẫn lệch pha khi tỷ trọng căn hộ trung cấp chiếm 75% giỏ hàng, các phân khúc khác lần lượt là bình dân 16%, hạng sang 7%, cao cấp 1% và siêu sang 1%. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông với 76% nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện.

Trong khi đó, nghiên cứu của DKRA Vietnam về thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận (Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) trong quý vừa qua cũng có thấy thanh khoản thị trường tiếp tục lao dốc.

Tính riêng trong tháng 8/2022, phân khúc đất nền ghi nhận lượng cung sản phẩm mới vẫn hạn chế. Cụ thể, TP.HCM tiếp tục vắng bóng nguồn cung đất nền mới, các dự án chủ yếu là đất phân lô hộ lẻ, đã có sổ từng nền, quy mô nhỏ dưới 1 - 2ha.

Các sản phẩm trong khu vực chủ yếu tập trung ở địa bàn Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Tuy nhiên, hầu hết các dự án mở bán với số lượng nền khiêm tốn. 5 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp 193 nền, trong đó có 64 nền được tiêu thụ, đạt tỷ lệ 34%. 

Bình Dương có 90 nền, tiêu thụ hai nền, giá bán sơ cấp dao động từ 16,8 - 23,5 triệu đồng/m2. Đồng Nai có 9 nền, không nền nào được tiêu thụ, giá bán sơ cấp dao động từ 21 - 21,5 triệu đồng/m². Long An có 94 nền, tiêu thụ 62 nền, giá bán sơ cấp dao động từ 16 - 24,4 triệu đồng/m².

Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục giảm so với các tháng trước (tháng 7 đạt 48% và tháng 6 đạt 54%). DKRA nhận định, nguyên nhân chủ yếu do tăng cường kiểm soát tín dụng vào bất động sản.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA, hiện nay có rất nhiều nguyên nhân dẫn tới thanh khoản thấp, trong đó tác động chính đến từ điểm nghẽn phê duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà. Trong 2 tháng gần đây, Ngân hàng Nhà nước thực hiện kiểm soát tín dụng, điều đó tác động lên thị trường cũng như tâm lý e ngại trước những diễn biến vĩ mô trong thời gian tới.

Chuyên gia DKRA đánh giá, mặt bằng giá bán sơ cấp trong tháng cũng được đánh giá không có nhiều biến động so với tháng trước và không chênh lệch giữa các địa phương. Theo dự báo, nguồn cung và sức cầu sản phẩm đất nền trong tháng tới có thể sẽ khởi sắc hơn khi các nút thắt về nguồn vốn tín dụng có khả năng được tháo gỡ.

Chủ đầu tư bất động sản tung chiêu kích cầu tiêu dùng

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường giảm sút, lãi suất có xu hướng tăng cao và việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng khó khăn thì những dự án có chính sách thanh toán linh động, được hỗ trợ tài chính từ ngân hàng đang là "điểm sáng" cho khách hàng lựa chọn. Nắm bắt được tình hình, các chủ đầu tư bất động sản đã tung ra nhiều chiêu thức để thu hút khách mua nhà.

Đơn cử, công ty Rio Land - đơn vị đang phân phối chính tại dự án MT Eastmark City (TP.Thủ Đức) đang mở bán giai đoạn II, đã đưa ra mức hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất đến 12 tháng ngay cả sau khi nhận nhà.

Hoặc, dự án Legacy Prime với 859 căn hộ do Kim Oanh Group phát triển được OCB cam kết cho vay lên đến 75% trong 25 năm, hỗ trợ toàn bộ lãi vay và ân hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà (dự kiến quý III/2023). Đây là mức giá và chính sách khá hấp dẫn nên thu hút nhiều khách hàng quan tâm.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn đưa ra loạt chương trình chiết khấu, khuyến mãi: Chiết khấu 8% khi thanh toán sớm 70%, chiết khấu 4% khi thanh toán bằng vốn tự có, chiết khấu 1-3% khi mua sỉ, chiết khấu 18% khi thanh toán vượt tiến độ…

Một đại diện khác là Phú Đông Group đang áp dụng chính sách cam kết thuê lại căn hộ với giá 12 triệu đồng trong suốt 12 tháng tại dự án Phú Đông Sky Garden. Theo đó, khách hàng sẽ có nguồn thu cố định mỗi tháng sau khi nhận nhà, giúp giảm áp lực tài chính ở đợt thanh toán cuối.

Ngoài ra, chủ đầu tư này còn áp dụng chính thanh toán nhẹ nhàng - tích lũy dễ dàng nhằm chia sẻ gánh nặng tài chính cho khách hàng. Với chính sách này, khách hàng chỉ cần đóng theo tiến độ theo tỷ lệ chỉ 0,5%/tháng (tương đương 15 triệu đồng). 

Bên cạnh đó, khách hàng chỉ cần tích luỹ số vốn ban đầu tương đương 20% giá trị căn hộ, chủ đầu tư hỗ trợ 100% lãi suất cũng như ân hạn nợ gốc trong vòng 24 tháng hoặc đến khi nhận nhà, tạo điều kiện cho khách hàng có thời gian để chuẩn bị tài chính đến khi nhận nhà. 

"Việc tăng cường khuyến mãi, tăng chiết khấu cũng là cách cân bằng lại dòng tiền để đảm bảo chi tiêu của doanh nghiệp. Do đó, với những người dân muốn sở hữu nhà giai đoạn này cũng được hưởng lợi nhiều hơn", ông Phúc, chia sẻ.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng liên tục biến động theo xu hướng tăng, room tín dụng ở mức thấp, gánh nặng tài chính đối với người mua nhà là rất lớn. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để thị trường thanh lọc được các chủ đầu tư có tiềm lực và năng lực. Đồng thời, các chính sách khuyến mãi, kích cầu của các chủ đầu tư cũng tạo điều kiện để khách hàng dễ tiếp cận sản phẩm bất động sản.