Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Nhiều quy định chồng chéo với các luật hiện hành

Trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai lần này, các cơ quan cũng đang nghiên cứu để trình Quốc hội sửa đổi toàn diện nhiều luật khác có liên quan như Luật Đấu thầu (cũng trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Tư), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Năm).

Do vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, các nội dung đề xuất sửa đổi trong các dự thảo Luật Đất đai cần được xem xét, bảo đảm sự phù hợp, thống nhất với nhau để có thể triển khai một cách đồng bộ khi các luật có hiệu lực thi hành.

Đơn cử trong hệ thống pháp luật, mối quan hệ giữa dự án Luật Đất đai (sửa đổi) với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang còn có ý kiến khác nhau và được các doanh nghiệp, người dân quan tâm. Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ rõ: Quy định chưa thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Quản lý công sản… đã dẫn tới bế tắc trong xác định chủ đầu tư, xác định quyền sử dụng đất hợp pháp cho hàng trăm dự án kinh doanh nhà ở.

Bởi vậy, doanh nghiệp phải có quyền sử dụng đất với quy mô phù hợp để thực hiện ý tưởng kinh doanh của mình, song quá trình tích tụ quyền sử dụng đất này chỉ có thể xảy ra do được phân phối bởi Nhà nước, hoặc qua các giao dịch thu gom, chuyển nhượng các loại đất khác nhau. Sau đó, để thực hiện dự án nhà ở, doanh nghiệp phải trở thành nhà đầu tư của dự án theo các quy định của Luật Đầu tư.

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế VCCI cho rằng, dường như các dự thảo luật chưa có sự nhất quán trong một số quy định, chẳng hạn Luật Nhà ở và Luật Đất đai hiện đang có quy định khác nhau về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài sở hữu nhà ở.

"Luật Đất đai và dự thảo không quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài, trong khi đó Luật Nhà ở thì quy định người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận, nếu quy định như này sẽ vướng trong triển khai thực tế. Còn về thời hạn có hiệu lực, Luật Đất đai và Luật Nhà ở cũng quy định không giống nhau. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính nhưng theo Luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính", bà Hồng nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo VCCI trong Báo cáo tổng kết thi hành 06 năm thực hiện Luật Nhà ở, vấn đề cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ trong dự án đang gặp khó khăn xuất phát từ việc thiếu rõ ràng trong quy định của hai hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở liên quan đến sở hữu bất động sản là nhà ở gắn liền với đất của cá nhân nước ngoài. Tuy nhiên, theo VCCI quy định của Dự thảo Luật Nhà ở và Dự thảo Luật Đất đai các quy định dường như không thay đổi so với hiện hành, vì vậy tình trạng vướng mắc này sẽ không được giải quyết.

Vì vậy, VCCI đề nghị Ban soạn thảo trao đổi, thống nhất với Ban soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai về vấn đề sở hữu của cá nhân nước ngoài để đảm bảo nguyên tắc việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, kiến nghị không nên quy định thời hạn sở hữu chung cư với tất cả các dự án để đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Luật Đất đai hiện hành quy định thời hạn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo thời hạn của dự án và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử đất ổn định lâu dài. Điều này giúp người sở hữu chung cư yên tâm, không dẫn đến tâm lý bất an trong xã hội.

"Căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn với người dân đô thị, đa số người Việt muốn để lại cho con cháu. Sâu xa hơn, điều này còn đóng vai trò thúc đẩy chính sách khuyến khích người dân lựa chọn sống trong căn hộ cao tầng, phù hợp với Luật Đất đai yêu cầu sử dụng đất hiệu quả với quy hoạch đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 ưu tiên phát triển nhà chung cư. Do đó, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư dựa trên thời hạn sử dụng công trình thì sẽ dẫn đến những bất cập, gây tâm lý bất an cho người mua căn hộ và làm thị trường bất động sản nhà ở biến động.