Dự Luật Đất đai (sửa đổi): Giải pháp định giá đất sát thị trường

Định giá đất trong Luật Đất đai 2013 còn nhiều bất cập cần sửa đổi

Luật Đất đai năm 2003 quy định định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng trên thị trường. UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất, khu vực đất (gồm nhiều thửa đất có điều kiện tương tự, có cùng mức giá).

Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục đổi mới công tác định giá đất như quy định nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, xây dựng bản đồ giá đất, xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về giá đất. Tuy nhiên, việc áp dụng giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập.

Theo thống kê, số lượng đơn thư khiếu nại về đất đai rất cao, chiếm 60 -70% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo, với một nguyên nhân được chỉ ra là do chính sách, pháp luật về lĩnh vực này còn bất cập nhưng chậm được thay đổi. Trong đó giá đất là một trong những nội dung quan trọng là nguyên nhân chính của vấn đề nêu trên. Giải quyết được bài toán về giá đất sẽ làm giảm bớt số lượng tranh chấp đất đai, giải quyết được các khó khăn vướng mắc trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường hiện nay.

Theo nhiều chuyên gia nhận định giá đất do Nhà nước quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách Nhà nước, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực, tham nhũng, đầu cơ đất đai. Do đó, để đáp ứng yêu cầu tăng cường năng lực quản lý Nhà nước về giá đất, góp phần bình ổn thị trường đất đai, bất động sản cần phải nghiên cứu các giải pháp nhằm định giá đất sao cho "tiệm cận với giá trị thị trường".

Việc định giá đất không sát với thị trường gây ra nhiều bất cập gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước. Ví dụ như thời gian qua xuất hiện nhiều tình trạng "quân xanh, quân đỏ" thông đồng để dìm giá tại nhiều phiên đấu giá đất, gây ra những thiệt hại rất lớn cho tài sản của Nhà nước chứ không chỉ đơn thuần là những vi phạm về quy định về đấu giá, đấu thầu và những thành phần liên quan đã bắt tay ngầm rút ruột tài sản Nhà nước.

Luật Đất đai sửa đổi cần tạo khung pháp lý để giá đất tiệm cận thị trường

Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, mặc dù bỏ khung giá đất nhưng vẫn duy trì bảng giá đất để áp dụng cho nhiều trường hợp giống như Luật Đất đai năm 2013. Nguyên tắc nhà nước quản lý giá đất không thay đổi. Tại Điều 19 dự thảo quy định nhà nước quyết định giá đất thông qua việc quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai nên tiền đền bù cho người dân khi bị nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường. Hậu quả là khiếu kiện khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư.

"Bỏ khung giá đất sẽ có lợi hơn có hại. Có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng cao hơn ở mức độ nào đó để thị trường chấp nhận được, thậm chí thị trường có thể tự điều tiết giá, hoàn toàn có thể yên tâm về câu chuyện này. Ngoài ra, khi giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn, qua đó chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán đưa ra các phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại lớn hơn dù có thể chi phí đầu vào cao hơn", ông Đính nhận định.

TS. Trần Xuân Lượng, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng việc định giá đất có một số vai trò quan trọng. Thứ nhất, đó là cơ sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất. Thứ hai, là cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất. Thứ ba, là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.

"Việc xác định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác", ông Lượng nhận định.

Trước những tác động tiêu cực của việc định giá và xác định giá đất đai, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho biết, dự án Luật Đất đai sửa đổi, trong 5 năm tới có thể chưa thay đổi nhiều trong việc chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, sau 5 năm nữa, Bộ sẽ tính phương án thu giá trị gia tăng từ việc chuyển nhượng đất.

"Thời gian qua, việc khung giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường dẫn đến khó khăn cho địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường. Một số địa phương đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, đề nghị bỏ khung giá đất. Vì vậy, việc bỏ khung giá đất thì bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất cụ thể, góp phần tiến tới xóa bỏ cơ chế hai giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Đây là chủ trương đúng đắn", Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định.