Bất động sản TP.HCM "ngấm đòn" vì siết tín dụng, kiến nghị khơi thông nguồn vốn, gỡ khó nguồn cung

Nguồn cung bất động sản sụt giảm kỉ lục

Thời gian qua, thị trường bất động sản TP.HCM đã "ngấm đòn" trước ảnh hưởng của việc thắt chặt tín dụng. Thanh khoản sụt giảm, nguồn cung lao dốc, giá nhà leo thang… là những biểu hiện cho sự phát triển thiếu cân bằng của thị trường. Trong khi nhu cầu về chỗ ở của người dân, người lao động ngày càng gia tăng vì việc sở hữu được nhà ở ngày càng xa tầm với khi thiếu hút nhà giá rẻ.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá thị trường bất động sản trong 5 năm qua với những biểu hiện "tuột dốc" về nguồn cung nhà ở, trong khi giá nhà liên tục tăng. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, so với năm 2017 là năm thị trường bất động sản tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua, thì từ 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng lệch pha cung-cầu sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền.

Theo đó, ông Châu cho biết trong năm 2017, thành phố này có 42.991 căn nhà mới, thì đến năm 2018, số nhà ở mới chỉ có 28.316 căn; năm 2019 tiếp tục giảm, chỉ có 23.046 căn; năm 2020 là 16.895 căn; và năm 2021 chỉ có 14.443 căn.

Trong 9 tháng năm 2022, thị trường bất động sản ở thành phố kinh tế sôi động nhất cả nước tuy đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với tổng nguồn cung là 11.600 căn nhà (tăng 70,5% so với 9 tháng đầu năm 2021), song số nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.

Chủ tịch HoREA cho rằng nguyên nhân dẫn tới thực trạng trên là bởi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn "căng thẳng" do các vướng mắc về thể chế pháp luật. Sức mua sụt giảm do "tổng cầu có khả năng thanh toán" sụt giảm làm cho "tính thanh khoản" của thị trường và của các chủ đầu tư dự án bất động sản sụt giảm mạnh.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ hơn trước; thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động do khó huy động vốn từ khách hàng và cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Trong khi đó, bà Võ Thị Khánh Trang - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP.HCM cho biết giá bán sơ cấp tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Việc thiếu nguồn cung nghiêm trọng trong thời gian qua là hệ quả của việc thắt chặt tín dúng từ các ngân hàng, kiến nguồn vốn bị tắc nghẽn, nhà đầu tư đuối sức.

Bất động sản cao cấp "chiếm sóng", đề xuất gỡ vướng khó khăn dòng vốn

Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung bất động sản giảm mạnh do nhiều yếu tố nêu trên, song trên thực tế, thị trường vẫn "sinh sôi" các dự án thiên về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền.

Nghiên cứu của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý 3/2022, lần đầu tiên thị trường căn hộ TP.HCM chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m². Đối với những dự án đã ra mắt trên thị trường, giá bán của các giai đoạn tiếp theo cũng tăng 10%.

Trong khi đó, thống kê của HoREA cho thấy trong 9 tháng vừa qua, TP.HCM có 9.305 căn nhà cao cấp (chiếm đến 80,2% nguồn cung về nhà ở). Trong khi, một số năm trước đó như năm năm 2018 chỉ có 8.502 căn nhà cao cấp (chiếm 30%); năm 2017 có 10.987 căn nhà cao cấp (chiếm 25,5%).

Đáng chú ý là tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây, thậm chí đã xuất một số dự án và căn hộ bất động sản "siêu sang" với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m², cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m². Ông Lê Hoàng Châu đánh giá tuy giao dịch nhà đất đã có dấu hiệu 'giảm tốc' nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ mức giá cao.

Trước thực trạng trên, HoREA đã đưa ra nhiều kiến nghị để "gỡ vướng" cho tình trạng của thị trường. Hiệp hội kiến nghị Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ cùng các cơ quan thẩm quyền của Trung ương và các địa phương tập trung mọi nỗ lực để thực hiện mục tiêu "đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất."Đây cũng là giải pháp có tính quyết định nhất để thực hiện mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững", ông Châu chia sẻ.

Đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan trong năm 2023 gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Phòng, chống rửa tiền, ông Châu cho biết HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ xem xét sửa đổi Luật Quản lý đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Cùng với đó, HoREA kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương cần sớm xem xét "có kết luận dứt điểm" các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc "đất công" hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay do phải thực hiện công tác rà soát pháp lý.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ cần xem xét có thể nới room tín dụng thêm khoảng 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 -200.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm; tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.