Bất động sản TP.HCM trầm lắng, nhà đầu tư tìm cách thu hồi dòng tiền

Nguồn cung bất động sản dần thiếu hụt

Từ sau đại dịch Covid-19, nhiều nghề kinh tế đang dần phát triển ổn định trở lại, một số lực vực dần chiếm lĩnh thị trường và thu hút được nguồn đầu tư mạnh và lợi nhuận cao.

Thế nhưng, thị trường bất động sản tại TP.HCM lại ghi nhận khá trầm lắng về sự sụt giảm của nguồn cung. Đồng thời, xuất hiện việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng do thắt chặt tín dụng cùng kết hợp giá thành sản phẩm gia tăng khiến thanh khoản của thị trường bị suy giảm.

Theo báo cáo của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA, quý 3/2022, tại thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong quý 3/2022 có sự sụt giảm so với quý trước ở hầu hết các phân khúc chủ chốt, riêng nhà phố/biệt thự ghi nhận tăng nhẹ.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 3/2022 ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 sản phẩm, giảm 65,6% so với quý 2/2022. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm 77,8% so với quý trước.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, nguồn cung tập trung chủ yếu ở thị trường Bình Dương khi chiếm hơn 59% nguồn cung mới. Riêng tại TP.HCM, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Phân khúc căn hộ trong quý 3/2022 đón nhận nguồn cung mới khoảng 4.873 căn đến từ 31 dự án mở bán, giảm 63,8% so với quý 2/2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52% nguồn cung mới, tương đương 2.531 căn, giảm 77,5% so với quý trước.

Thị trường TP.HCM và Bình Dương vẫn duy trì vị trí dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường khi chiếm 91,2% tổng lượng căn hộ mở bán mới trong quý. Căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường.

Trong khi căn hộ hạng A là phân khúc chủ đạo tại thị trường TP.HCM thì căn hộ hạng C tập trung chủ yếu tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh. Giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 5% - 8% so với quý trước, cá biệt một số dự án tại khu Đông ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 12% - 16% so với thời điểm cuối năm 2021.

Nhà đầu tư bất động sản tìm cách thu hồi vốn

Theo một số chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản hiện nay phát triển nhưng chưa ổn định, cần có điều chỉnh để giải quyết sự lệch pha cung – cầu. Tình hình thị trường bất động sản không có biến động trên diện rộng, tình hình kinh tế có nhiều diễn biến khó lường.

Trong bối cảnh hiện nay, thị trường thứ cấp cũng giảm vì giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, lại chịu ảnh hưởng của việc siết tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư bị nghẽn và không còn hấp dẫn như trước.

Mặt khác, sau khi đại dịch Covid-19 kéo dài làm ảnh hưởng đến thị trường cho thuê căn hộ đối với người nước ngoài, cùng với việc Bộ Xây dựng đang dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung trong đó có nội dung "quy định về thời hạn sở hữu nhà chưng cư" điều này đã làm ảnh hưởng tâm lý người mua nhà chung cư e ngại khi đưa ra quyết định.

Ông Lê Đình Lăng - Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển địa ốc Song Long cho hay "Hiện nay, thị trường nhà ở thời gian qua bộc lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản chậm, đang xảy ra tình huống một số nhà đầu tư giảm giá để xả hàng thời gian gần đây. Theo đó, bên cạnh các nhà đầu tư đang "gồng" để đợi thị trường tốt lên, thì nhiều nhà đầu tư đang cố ra hàng để thu dòng tiền. Nhiều lần hạ giá để bán được sản phẩm nhưng để có giao dịch thời điểm này là điều không dễ dàng".

Theo các chuyên gia, các nhà đầu tư (nhất là nhà đầu tư nhỏ lẻ) có xu hướng bán sản phẩm ra nhanh để thu dòng tiền về vì hiện nay thị trường đang trong bối cảnh thắt chặt tín dụng, nhiều nhà đầu tư đang gồng và trong số đó có nhiều người "đuối sức" về dòng tiền.

Những người đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng, lướt sóng nhưng không ra được hàng không ít trường hợp trong số đó đã chấp nhận cắt lỗ dưới giá vốn. Tình trạng này đang tăng dần và dự báo từ nay đến cuối năm, có thể thị trường bất động sản sẽ xuất hiện làn sóng cắt lỗ mạnh hơn thời điểm hiện tại.

"Hơn gần 2 năm nay, tôi đầu tư một số dự án căn hộ trên địa bàn TP.Thủ Đức, đất ở Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Ngoài vốn ban đầu thì còn sử dụng "đòn bẩy" tài chính vay vốn ngân hàng. Những tưởng như một vài năm trước, chỉ khoảng 4 tháng là có thể bán ra sản phẩm với mức chênh lệch cao hơn, nhưng sau dịch, ngân hàng siết chặt tín dụng, không thể gồng nổi lãi nên buộc tôi phải rao bán các sản phẩm bất động sản của mình để thu hồi vốn cũng như cắt đi khoản nợ ngân hàng" anh Phạm Anh Minh, nhà đầu tư bất động sản tâm sự.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong quý 3/2022, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai cho 4 dự án với tổng 2.144 căn nhà, giảm 200% số dự án so với quý trước.

Tuy nhiên, nhận định chung cho thấy, quá trình phát triển đặc biệt là nhà ở vẫn chưa bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với khả năng chỉ trả của người dân; chưa đa dạng về sản phẩm nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê.

Thị trường phát triển nhà ở chưa đảm bảo đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung; công tác quản lý, vận hành, bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều bất cập; nhiều khu vực nhà ở do người dân tự xây chưa có hạ tầng được nâng cấp, đảm bảo phù hợp.

Ông Trần Hiếu - Phó Giám đốc khối Tiếp thị và Kinh doanh DKRA Việt Nam nhận định "Nguồn cung bất động sản trong những năm qua đã giảm rõ rệt do quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Nhiều dự án đang trong quá trình rà soát lại thủ tục pháp lý,… dẫn đến tình trạng chậm giải quyết của một số cơ quan quản lý nhà nước, chưa đảm bảo các quy trình phối hợp liên thông, đồng bộ".

Cũng theo ông Hiếu, hiện nay những nhà đầu tư nhỏ lẻ bán sản phẩm thu hồi vốn là điều tất yếu, khi mà thị trường đang có sự trầm lắng, cộng với việc tín dụng bị siết nên tâm lý nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng. Nhưng nhìn chung, thị trường bất động sản vẫn là kênh đầu tư tiềm năng, các sản phẩm vẫn có giao dịch. Người mua nhà vẫn sinh lợi theo từng thời gian.