Năm 2023, cha mẹ bán đất có cần sự đồng ý của con?

Bạn đọc hỏi Mai Thành Trung (Đô Lương, Nghệ An) hỏi:

Tôi thấy không ít trường hợp cha mẹ và con cái xung đột vì đất đai.

Vậy trường hợp cha mẹ bán đất có cần sự đồng ý của con?

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa - Đoàn LS TP Hà Nội cho biết, tùy theo từng trường hợp của văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, khi bán đất cha mẹ sẽ phải có chữ ký đồng ý của con.

Về vấn đề này sẽ có hai trường hợp, cần và không cần.

Trường hợp cha mẹ bán đất không cần chữ ký đồng ý của con

Ngoại trừ trường hợp bán đất của hộ gia đình, thì các trường hợp khác, cha mẹ bán đất không cần chữ ký của các con dù là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ hoặc chồng.

Ví dụ đối với đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng thì việc bán đất đó phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng mà không cần chữ ký của con (theo khoản 1 Điều 33, khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014).

Trường hợp cha mẹ bán đất cần chữ ký đồng ý của con

Theo khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Đồng thời, tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT nêu rõ:

Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên "Hộ ông/bà" thì quyền sử dụng đất đó thuộc sở hữu chung của tất cả các thành viên trong hộ bao gồm cả cha mẹ và các con. Do đó, trong trường hợp này, khi cha mẹ bán đất phải có sự đồng ý bằng văn bản và chữ ký của các con là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất và văn bản đồng ý đó phải được công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của người giám hộ theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 58 Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên cần lưu ý, việc xác định là thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất cần đáp ứng 2 điều kiện tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

Là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.

Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Trường hợp con sinh ra sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì dù là đất cấp cho hộ gia đình thì người con đó cũng không có quyền sử dụng đất chung.