Giao dịch đất nền vùng ven TP.HCM bao giờ sôi động trở lại?

Đất nền "hạ sốt", giao dịch trầm lắng

Chị Thu Hương (48 tuổi, kinh doanh tự do) cho biết do kẹt vốn, chị đang rao bán mảnh đất bố mẹ để lại cho mình tại phường An Phú (TP.Thuận An, Bình Dương).

Mảnh đất 82,4m2, trong đó có 71,4m2 thổ cư (chiều ngang 5,5m, chiều dài 18 m). Trước đó giai đoạn đầu năm 2022, một số người trả giá với mức hơn 2 tỷ đồng nhưng chị Hương chưa bán. Tuy nhiên, giữa năm 2023, chị Hương cần tiền rao bán đất thì người mua chỉ chốt được mức 1,8 tỷ vì lý do giá nhà đất đang đi xuống.

Chị Hương cho biết, qua thăm dò tình hình thị trường từ nhiều môi giới, "cò đất" chị biết được đất nền bây giờ không còn được như cách nay 2-3 năm trước. Thấy giá đất đang chững lại, chị quyết định không bán, giữ thêm một thời gian nữa.

Anh Trần Lộc (35 tuổi, môi giới nhà đất) cho biết tình hình giao dịch, mua bán đất nền tại TP.HCM và các khu vực lân cận đang khá trầm lắng. Hầu như thị trường không có dự án nào mới của các doanh nghiệp. Các hoạt động chuyển nhượng chủ yếu từ các sản phẩm đất nền lẻ, trong các khu dân cư, diện tích nhỏ.

Về giá bán, anh Lộc cho biết thời gian trước ăn theo các thông tin quy hoạch, hạ tầng, các cơn sốt đất... nên đã thiết lập mặt bằng giá khá cao. Hiện tại, thị trường trầm lắng khiến phân khúc này chững lại. Tuy nhiên, đất nền vẫn đang neo ở mức giá khá cao, khó giảm sâu. Một số khu vực giá đất nền có sụt giảm 15-20% nhưng rơi vào các trường hợp chủ đất cần tiền gấp và đây cũng là mức giá được thiết lập sau khi"đu đỉnh". "Không biết đến khi nào giao dịch đất nền mới sôi động trở lại như thời cách nay vài ba năm?", anh Lộc đầy vẻ chờ đợi.

Thực tế, từ cuối 2022 đến nay, thị trường bất động sản gặp muôn vàn khó khăn trước các yếu tố kiểm soát tín dụng, các vướng mắc về pháp lý, phát hành trái phiếu khó khăn.... khiến tâm lí nhà đầu tư e dè, ảnh hưởng bất lợi đến hầu hết các phân khúc, trong đó có đất nền.

Khảo sát của Dân Việt, các khu vực vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh (TP.HCM) hay TP.Thuận An, TP.Dĩ An (Bình Dương)... khá ít giao dịch đất nền. Trước đó, đây là các khu vực nhộn nhịp, giá đất nền được đẩy lên gấp nhiều lần thu hút nhà đầu tư trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm.

Nhà đầu tư e dè, ngại xuống tiền

Theo Bộ Xây dựng, lượng giao dịch nhà ở, đất nền trong 6 tháng đầu năm rơi vào trầm lắng. Lượng giao dịch trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều có xu hướng giảm so với nửa cuối năm 2022. Trong các tháng đầu năm 2023, cả nước không xảy ra tình trạng sốt đất nền. Theo đó, lượng giao dịch thứ cấp đất nền dự án tại TP.HCM giảm 51,1%, tại Bình Dương giảm 46,8%.

Theo đó, giá giao dịch nhà ở, đất nền tiếp tục có xu hướng giảm so với 6 tháng cuối năm 2022. Phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền cao có mức độ giảm giá cao hơn căn hộ chung cư.

Theo DKRA Group, bức tranh thị trường vẫn chưa nhiều khởi sắc khi một số phân khúc chủ đạo như đất nền vẫn đang sụt giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ. Cụ thể, đất nền tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh sụt giảm đáng kể nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong tháng 8/2023 so với cùng kỳ năm 2022, tỷ lệ giảm lần lượt là 58% và 94%.

Mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước. Đất nền tại Long An có giá bán dao động 25,7 - 34,9 triệu đồng/m2. Đất nền tại Tây Ninh có giá dao động 5,2 - 5,8 triệu đồng/m2. Lượng giao dịch, thanh khoản thị trường chưa có nhiều khởi sắc trong tháng qua. Tỷ lệ tiêu thụ mới đất nền cũng chỉ ghi nhận 5 nền, giảm 94% so với cùng kỳ.

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Group đánh giá các yếu tố về hạn chế quỹ đất sạch, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn mới, các rủi ro về vấn đề pháp lý... đã tác động rất lớn đến tình hình khan hiếm nguồn cung mới trong thời gian qua. Đồng thời, tâm lí e dè, ngại xuống tiền của nhà đầu tư cũng ảnh hưởng đến giá bán đất nền.

Trong khi đó, ông Lê Đình Lăng - Giám đốc Công ty TNHH ĐT XD & PT Địa ốc Song Long đánh giá, hiện tại vẫn có một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư e dè, ngại xuống tiền trong giai đoạn thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, một số khách hàng bị ảnh hưởng bởi những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay... nên gặp khó khăn về dòng tiền, không thể đầu tư các khoản mới. Điều này đã ảnh hưởng đến phân khúc đất nền.

Tuy nhiên, về lâu dài, vị chuyên gia đánh giá phân khúc này dù đang ở thái trầm lắng nhưng vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng, bền vững khi tâm lí của người dân vẫn thường an tâm khi xuống tiền mua đất nền.