Vì sao phân khúc đất nền là “bộ mặt” của thị trường bất động sản?

Trước đó, giai đoạn thị trường bất động sản 2021 trải qua thời điểm "sốt đất", đất nền ven đô cũng là một trong những phân khúc có giá tăng "phi mã", cùng với đó là nhu cầu "ôm đất" rất lớn từ các "cò đất". So với cùng kì của 2 năm trước đó, thời điểm quý I/2019, đất nền ven đô tại nhiều huyện ngoại thành Hà Nội đã tăng giá trung bình 30 - 60%. 

Cụ thể, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, đất nền Gia Lâm đã tăng từ mức giá trung bình 27 triệu đồng/m2 của quý I/2019 lên mức giá trung bình 36 triệu đồng/m2 trong quý I/ 2021. Trong quý I/2021, đất nền Đông Anh (Hà Nội) tăng 36%; Từ Sơn (Bắc Ninh) tăng 67%; Gia Lâm (Hà Nội) tăng 18%; Ba Vì (Hà Nội) tăng 33%; Quốc Oai (Hà Nội) tăng 32%; Văn Giang (Hưng Yên) tăng 13%; Thanh Trì (Hà Nội) tăng 8%;...

Kể từ quý III/2022 đến nay, việc Chính phủ kiểm soát tín dụng vào bất động sản, hoạt động trái phiếu gặp khó trong việc phát hành, cùng hàng loạt những diễn biến bất lợi khác đã khiến đất nền nói riêng và thị trường bất động sản nói chung suy giảm.

Theo Batdongsan.com.vn, từ đầu năm 2023 đến nay, giá bán, đất nền ven đô ghi nhận suy giảm. Cụ thể, đất nền Gia Lâm từ mức giá trung bình cao nhất 50 triệu đồng/m2, sụt xuống còn 48 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại. Tương tự, đất nền Hoài Đức cũng giảm về mức 53 triệu đồng/m2, đất nền Hà Đông giảm về 86 triệu đồng/m2, đất nền Thanh Trì cũng tụt giá khi rao bán ở mức phổ biến là 43 triệu đồng, đất nền Đông Anh là mức 40 triệu đồng/m2.

Những con số đi xuống của phân khúc đất nền phản ánh rõ thực trạng suy thoái của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, những khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại là do người mua đang có tâm lý muốn giữ tiền chờ bất động sản giảm thêm, ngoài ra một bộ phận không nhỏ vẫn còn có cái nhìn tiêu cực về thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng bởi những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Trên thực tế, nguồn cung và lực cầu bất động sản vẫn đang đối diện nhiều thách thức.

"Dù đất nền nói chung và đất nền ven đô nói riêng vẫn ở trạng thái trầm lắng, tuy nhiên, xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó", ông Quốc Anh nhận định.

Nhiều chuyên gia nhận định thời điểm cuối năm 2023, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu hồi phục và thiết lập một chu kỳ mới. Trong đó, đất nền ven đô sẽ là một trong phân khúc có bước hồi phục rõ rệt nhất và hiện nay là thời điểm lý tưởng để cho nhà đầu tư "xuống tiền". 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, trong một năm sẽ có đợt sốt đất nền vào đầu năm và cuối năm. Năm 2023, các cơn sốt đất nền dự báo sẽ quay trở lại nhưng xảy ra ở thời điểm muộn hơn, có thể trong quý III hoặc ở giai đoạn cuối năm sẽ có những đợt tìm kiếm đất nền nhiều hơn. Bởi khi đó, những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường đã phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông.

“Trong dài hạn, tôi nghĩ giá đất nền khó có khả năng sụt giảm mạnh, nhất là những dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch, bởi tính khan hiếm, áp lực của giá cả đầu vào, lạm phát...Mức giá có thể đi ngang so với năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới”, ông Đính nhấn mạnh.