Chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội: Phép thử cho bài toán nhà ở của người thu nhập thấp (Bài 2)

Chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội "gỡ khó" trong đền bù thu hồi đất

Như Báo Dân Việt đã thông tin, tình trạng khoảng 18.000 căn hộ tái định cư tại Hà Nội và TP.HCM bỏ hoang, sử dụng kém hiệu quả,... gây lãng phí nguồn lực đất đai. Đặc biệt, 2 thành phố lớn này đang thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở cho người lao động, người thu nhập thấp. Do đó, phương án chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội được coi là giải pháp thiết thực giúp tăng nguồn cung nhà ở, tạo cơ hội an cư cho người dân. Đây cũng là phương án để giải quyết khó khăn trong đền bù, tái định cư khi thu hồi đất làm dự án.

Theo số liệu của Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng quận Bình Thạnh (TP.HCM), có tổng cộng 2.085 trường hợp hộ gia đình, cá nhân và cơ quan, tổ chức bị thu hồi đất trong dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm trên địa bàn quận Bình Thạnh. Trong số này, có 2.025 hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất (bao gồm 795 trường hợp giải tỏa một phần và 1.230 trường hợp giải tỏa toàn phần).

Trong đó, 525 hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện bồi thường, hỗ trợ đất ở, thuộc diện thu hồi toàn bộ đất ở, nhà ở hoặc thu hồi một phần đất ở, nhà ở nhưng phần diện tích đất ở còn lại ngoài ranh quy hoạch của dự án không đủ điều kiện cấp phép xây dựng, kể cả xây dựng tạm. Đây là nhóm đối tượng không đủ điều kiện tái định cư do sử dụng đất lấn chiếm sau ngày 1/7/2004 (Luật Đất đai 2003 có hiệu lực) trước ngày 9/12/2022 (ngày ban hành Nghị quyết 64 của HĐND TP.HCM).

Hàng trăm hộ gia định bị giải tỏa trong dự án nạo vét cải tạo rạch Xuyên Tâm phải ra đi mà không được bồi thường, phải tự lo chỗ ở mới, điều này sẽ là một khó khăn, cản ngại lớn trong việc giải tỏa để thực hiện dự án.

Do đó, UBND quận Bình Thạnh đã có văn bản kiến nghị UBND TP.HCM chấp thuận cho giao cho UBND quận Bình Thạnh xem xét giải quyết bố trí tái định cư bằng (cho các hộ dân không đủ điều kiện bồi thường đất ở) nhà ở xã hội tại địa chỉ số 4 Phan Chu Trinh.

Người bị giải tỏa trong dự án nạo vét cải tạo rạch Xuyên Tâm có một số lựa chọn trong thời gian tạm cư chờ xây dựng nhà ở xã hội tại địa chỉ số 4 Phan Chu Trinh. Đối với các trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở sẽ được bố trí tại chung cư thuộc khu tái định cư Vĩnh Lộc B, xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh (hiện đang dôi dư). Trong trường hợp này, người bị giải tỏa chọn tái định cư tại chung cư Vĩnh Lộc B thì được giải quyết được thuê, thuê mua căn hộ.

Khu tái định cư Vĩnh Lộc B được xây dựng với tổng kinh phí 1.062 tỷ đồng, có 45 tòa chung cư với khoảng 2.000 căn hộ trên khu đất có diện tích 31ha, đưa vào sử dụng từ năm 2010. Đây là nơi bố trí cho các hộ dân bị giải tỏa thuộc chương trình nâng cấp đô thị trên địa bàn TPHCM từ năm 2013.

Đến tháng 6/2023, 23 tòa chung cư đã có người dân vào ở, nhưng chưa thể lấp đầy khi chỉ có gần 500 hộ. Hiện vẫn còn 22 tòa chung cư bỏ trống, tổng số căn hộ chưa bố trí là gần 1.500 căn. Chi phí vận hành khoảng 5 - 6 tỷ đồng/năm.

Nếu đề xuất của UBND quận Bình Thạnh được UBND TP.HCM chấp thuận thì sẽ mở ra cơ hội cho hơn 500 hộ dân bị giải tỏa nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở trong dự án nạo vét cải tạo rạch Xuyên Tâm vẫn được tái định cư trong những căn hộ đàng hoàng.

Luật Nhà ở 2023 cho phép chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội

Tại cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng nhà ở tại các khu tái định cư chưa sử dụng sang nhà ở xã hội.

Thực tế từ năm 2022, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 1786 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc báo cáo tình hình quản lý, sử dụng quỹ nhà tái định cư; trong đó Bộ đề nghị các địa phương phải tổng hợp các dự án, số lượng nhà ở tái định cư có nhu cầu chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại hoặc mục đích khác.

Trước đó, Sở Xây dựng Hà Nội đã ban hành các kế hoạch quản lý diện tích tầng 1 ở các tòa tái định cư, chung cư thương mại phải bàn giao về cho thành phố, đồng thời sẽ phối hợp với Sở Tài chính để thực hiện bán đấu giá một số quỹ căn tái định cư này.

Để giải quyết tình trạng nhà tái định cư bỏ hoang hay sử dụng kém hiệu quả, lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cũng cho biết, thành phố đã và đang nghiên cứu các giải pháp để tối ưu hoá các dự án tái định cư cũng như tìm cách chuyển đổi để giúp người dân dễ tiếp cận với nhà ở trong thời gian tới.

Trong đó, đối với nguồn nhà chưa sử dụng, khi các dự án trọng điểm đã triển khai mà người dân vẫn không có nhu cầu sử dụng, thành phố đã nghiên cứu các phương án để đảm bảo không bị xuống cấp và không lãng phí. Cụ thể, tổ chức đấu giá để thu hồi vốn; phân bổ cho các đơn vị khác sử dụng; đề xuất chuyển một phần sang làm nhà ở xã hội;...

Trao đổi với Dân Việt, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng việc chuyển nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội là việc bình thường. Luật Nhà ở 2023 đã có quy định cho phép chuyển đổi nhà tái định cư dôi dư sang làm nhà ở xã hội, được mua nhà ở thương mại để làm nhà tái định cư…

"Khi luật đã cho phép thì cứ thế mà làm thôi. Trên thực tế, tôi được biết, năm 2013 lúc ông Lê Hoàng Quân làm chủ tịch UBND TP.HCM, đã từng có chỉ đạo chuyển đổi 1.200/1.800 căn hộ tái định cư tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh để làm nhà ở xã hội nhưng thực tế việc này không thể thực hiện vì Luật Nhà ở 2014 chưa có hành lang pháp lý cho việc chuyển đổi này", ông Châu cho biết.

Trước vấn đề việc cho phép chuyển đổi nhà tái định cư sang làm nhà ở xã hội có tác động thể nào đến việc giải "cơn khát" nhu cầu nhà ở hiện nay, ông Lê Hoàng Châu cho rằng nếu TP.HCM bán đấu giá toàn bộ quỹ nhà tái định cư để làm nhà ở thương mại cũng không gây ra nhiều tác động đối với thị trường nhà ở.

Thực tế, quỹ căn hộ tái định cư dôi dư của TP.HCM hiện nay cũng chỉ hơn 7.000 căn là con số rất nhỏ so với quy mô của thị trường. Khi nói về thị trường nhà ở thì phải nói đến nhà ở thương mại, trong việc chuyển đổi nhà tái định cư sang làm nhà ở xã hội nó chỉ có tác động gián tiếp lên thị trường nhà ở, do quỹ căn hộ chuyển đổi không nhiều sẽ không có tác động đáng kể. Riêng đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, quỹ nhà tái định cư chuyển sang cũng chỉ phần nào giải được "cơn khát" nhà ở xã hội.

(Còn tiếp...)