Chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội: Thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu giải quyết thế nào? (Bài 3)

Chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội phải đảm bảo chất lượng, đầy đủ hạ tầng xã hội

Như Báo Dân Việt thông tin, việc chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội là giải pháp "một mũi tên, trúng hai đích", khi vừa mở ra cơ hội an cư cho hàng nghìn hộ dân trong diện giải tỏa khi không đủ điều kiện tái định cư, vừa giải quyết tình trạng dư thừa hàng loạt căn hộ tái định cư tại các thành phố lớn.

Tuy nhiên, việc chuyển đổi công năng này cần phải giải quyết được những vướng mắc hiện nay về công tác bảo dưỡng, duy tu nhà ở; đảm bảo hạ tầng xã hội;... nhằm phục vụ nhu cầu của người dân đối với loại hình này sau chuyển đổi. Quan trọng hơn là phải định hướng ngay từ khi triển khai các dự án, cần tính toán quy hoạch, có khảo sát khoa học về nhu cầu ở của người dân. Nếu không làm được thì phát sinh vấn đề nhà tái định cư khi chuyển đổi sang nhà ở xã hội vẫn "ế".

Ông Hoàng Văn Nam (quận Long Biên, Hà Nội) cho biết, quy định chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội là giải pháp tốt để giải quyết tình trạng hoang hóa của nhiều dự án nhà tái định cư trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, ông Nam lo ngại nhiều tòa nhà bỏ hoang nhiều năm đã xuống cấp, hư hại cơ sở vật chất nếu chuyển đổi cần phải kế hoạch sửa chữa toàn diện thì người mới thu hút người đến ở.

"Hầu hết các dự án nhà tái định cư bỏ hoang từ rất lâu rồi, nhiều nơi phơi nắng phơi mưa xuống cấp, nhiều hạng mục hư hỏng. Thậm chí, các tòa tái định cư bỏ hoang thì xuất hiện rất nhiều tệ nạn xã hội. Cứ nghe đến nhà tái định cư là người dân chúng tôi lại e ngại. Hiện nay, nhiều dự án nhà ở xã hội chất lượng nhà còn tốt hơn, cơ sở hạ tầng, tiện ích tốt hơn so với các dự án nhà tái định cư có từ lâu", ông Nam chia sẻ.

Còn theo anh Nguyễn Bá Bắc (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội), các tòa tái định cư chuyển sang nhà ở xã hội cần phải có khảo sát với nhu cầu ở tại các dự án đó có lớn hay không. Bởi một số nhà tái định cư có người đến ở một thời gian phải chuyển đi vì chất lượng kém và tiện ích không đầy đủ.

"Tôi nghĩ rằng chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội là giải pháp tốt nhưng chỉ nên chuyển quỹ đất còn những tòa nhà xuống cấp lâu năm cần mạnh dạn đập bỏ rồi cho đấu thầu xây dựng lại nhà ở xã hội. Đây là giải pháp thiết thực hơn, vì dù sao những vị trí xây nhà tái định cư trước đây nhiều nơi cũng ở chỗ đẹp và hiện nay thành khu đô thị mới", anh Bắc chia sẻ.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc chuyển đổi nhà tái cư sang nhà ở xã hội là giải pháp ngắn hạn để tăng nguồn cung nhà ở trong bối cảnh thiếu nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, còn một số vướng mắc cần giải quyết. Đầu tiên, hồ sơ, thủ tục của quyền sở hữu nhà ở tái định cư rất phức tạp nếu chuyển loại hình nhà ở này sang nhà ở xã hội thì đây chính là vướng mắc.

"Thực tế đất xây dựng nhà ở tái định cư trước đây thường là đất xa khu vực nội thành, khó phát triển. Vì vậy, thực trạng là nhiều người được phân đến ở khu nhà ở tái định nhưng họ không đến, khiến nhà để hoang. Vậy phải tính đến việc khi chuyển xong có bán được nhà hay không. Bên cạnh đó, nhà ở tái định cư thường không đáp ứng được nhu cầu về cơ sở hạ tầng, thiếu tiện ích. Chất lượng của dự án nhà ở tái định cư thường không tốt, nhiều nơi người dân chỉ ở 2 - 3 năm đầu đã xuống cấp, khiến họ phải chuyển đi nơi khác", ông Thịnh nhận định.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các dự án nhà tái định cư không sử dụng một thời gian dài đã xuống cấp, hư hỏng, nếu chuyển đổi sang nhà ở xã hội thì sẽ cần có chính sách cho việc tu sửa lại toàn bộ.

"Chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội thì chất lượng, kỹ thuật công trình không thể không đảm bảo, trong quá trình thi công buộc phải có sự giám sát, thực thi, kiểm soát bằng những quy định tiêu chuẩn. Vấn đề này không thể làm bừa, dù có là loại nhà gì thì cũng phải đạt tiêu chuẩn, để đảm bảo điều kiện về độ an toàn", ông Đính nhận định.

Chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội phải quy định rõ diện tích 

Liên quan vấn đề chuyển đổi nhà tái định cư thành nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành (doanh nghiệp đầu tư nhiều nhà ở xã hội tại TP.HCM) cho rằng nhiều vấn đề cần quan tâm, giải quyết khi thực hiện việc chuyển đổi.

Thứ nhất là vấn đề khác biệt về diện tích. Cụ thể, nhà ở xã hội có giới hạn diện tích tối thiểu 25m2, tối đa 70m2. Trong khi đó, nhà tái định cư lại không quy định về diện tích nên rất nhiều căn hộ tái định cư có diện tích lớn hơn 70m2. Vấn đề đặt ra là nếu có khác biệt về diện tích khi chuyển đổi công năng sẽ thực hiện ra sao.

Vấn đề thứ 2 là về chi phí xây dựng. Thực tế, chi phí xây dựng nhiều nhà tái định cư trước đây khá cao, một số dự án còn quy hoạch làm khu đô thị kiểu mẫu. Khi chuyển sang nhà ở xã hội, nếu bán với giá quá cao thì người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận, mà bán giá rẻ thì không đảm bảo chi phí xây dựng.

"Vấn đề tiếp theo là thực tế hiện nay nhiều dự án nhà tái định cư tại TP.HCM đã xuống cấp, hư hỏng vì không có người ở. Khi chuyển đổi nhà ở xã hội, nhiều căn hộ phải được duy tu, sửa chữa, từ đó tác động vào giá bán sản phẩm", ông Thành nhận định.

Về vấn đề bất cập về việc diện tích khi nhà ở xã hội và nhà tái định cư, KTS Khương Văn Mười, nguyên Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM cho rằng nhà ở xã hội có quy định diện tích không vượt quá 70m2/căn, trong khi thiết kế nhà tái định cư lại không quy định về diện tích, dẫn đến có những căn hộ vượt quá 70m2/căn. 

"Đối với các nước trên thế giới về kiến trúc, mặt bằng nhà ở xã hội rất đơn giản. Đối với những căn hộ diện tích dưới 70m2 có thể chuyển trực tiếp sang nhà ở xã hội, nhưng căn diện tích lớn hơn thì vẫn giữ nguyên. Một giải pháp khác, những căn hộ có diện tích lớn hơn 70m2 có thể nghiên cứu thực hiện ngăn chia, sửa chữa trong phạm vi không ảnh hưởng, tác động cấu trúc toà nhà chung cư", ông Mười chia sẻ. 

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho biết về bản chất, nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư đều đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, 2 loại hình nhà ở này vẫn có những đặc điểm riêng về quy chuẩn xây dựng (quy định diện tích). Ngoài ra, đối tượng hướng đến của nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội cũng khác nhau, nên việc dung hòa giữa nhu cầu của các nhóm đối tượng trên cần được cân nhắc một cách kỹ lưỡng.

Ngoài ra, ông Võ Hồng Thắng cũng cho rằng điểm đáng chú ý khác với 2 loại hình nhà ở là sự khác nhau trong tiền thuê đất, tiền sử dụng đất. Nhà ở xã hội được miễn các nghĩa vụ liên quan tới chi phí này. Trong khi đó, với nhà tái định cư, các chủ đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư có thể đã nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất cho phần diện tích làm nhà ở tái định cư. Nếu giải quyết, tìm được lời giải, dung hòa cho các sự khác biệt thì việc chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội sẽ mang lại những hiệu quả thiết thực về mặt an cư xã hội.

(Còn tiếp)