Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Kiến nghị sửa một số bất cập về đấu thầu dự án có sử dụng đất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi hàng loạt góp ý về một số quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đợt 3, đến Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên - Môi trường. Theo HoREA, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều quy định mới, tích cực nhưng cũng còn có một số quy định chưa thật đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ, liên thông. 

Chưa kể, với các luật có liên quan, Dự thảo cũng chưa thật sát với thực tiễn như một số quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án,…

Chẳng hạn, liên quan đến Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về đấu thầu dự án có sử dụng đất, việc thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm 2 mục đích chủ yếu: Lựa chọn được dự án tốt nhất, chất lượng nhất, hiệu quả nhất về kinh tế xã hội; và lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực cao nhất để đảm bảo triển khai thực hiện dự án đầu tư đúng tiến độ cam kết.

Khi Luật đất đai (2003) cho phép phép đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì năm 2007, TP.HCM đã thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất khu đất ngay khu tam giác vàng Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học (Quận 1).

Khu đất này có diện tích khoảng 12.500 m2, trong đó khoảng 60% đất công là Trường PTTH Ernst Thalmann và khoảng 40% đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng được quy hoạch đất sử dụng đa mục đích, mật độ xây dựng tối đa 50%, chiều cao 224 m (60-65 tầng), quy mô dân số 3.610 người. 

Có hai doanh nghiệp đề xuất đóng góp vào ngân sách nhà nước với số tiền lần lượt là 1.600 tỷ đồng và 600 tỷ đồng để thực hiện dự án.

Tuy nhiên, từ thực tiễn trong những năm qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng vẫn còn một số bất cập về đấu thầu dự án có sử dụng đất được quy định tại Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ nhất, quy định đấu thầu đối với trường hợp đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Dự thảo chỉ áp dụng cho một trường hợp: Đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tuy nhiên, quy định này là đúng nhưng chưa đủ, cần bổ sung quy định đấu thầu đối với 2 trường hợp: Đất công nằm xen kẽ với đất do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức ngoài tổ chức công lập sử dụng; và đất đã được giải phóng mặt bằng do Nhà nước quản lý (100% đất công).

Trường hợp khu đất có diện tích đất công nằm xen kẽ trong khu đất có nhiều thửa đất của hộ gia đình, cá nhân như trường hợp tam giác vàng Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học (quận 1) nói trên.

Trường hợp khu đất có 100% diện tích là đất công như năm 2007 TP đã đấu thầu dự án Chợ Văn Thánh (quận Bình Thạnh) với 20 nhà đầu tư đăng ký tham gia. Hay như 4 lô đất 3.5; 3.6; 3.9; 3.12 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích trên dưới 10.000 m2/lô đã có quy hoạch 1/500 cũng có thể thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất như vừa qua.

"HoREA kiến nghị hoàn thiện điểm d khoản 1 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau: "Đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hoặc khu đất có diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong khu đất, hoặc khu đất đã giải phóng mặt bằng thuộc Nhà nước quản lý" - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nói.

Thứ hai, HoREA đề nghị bỏ quy định tiêu chí đấu thầu dự án có quy mô diện tích từ 20 ha trở lên đối với khu vực đô thị và 50 ha trở lên đối với các vùng còn lại mà nên giao cho Bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đấu thầu dự án có sử dụng đất không phân biệt quy mô diện tích khu đất phù hợp với thực tiễn.

Bởi theo HoREA, không có căn cứ khoa học và cả thực tiễn để quy định chỉ đấu thầu dự án có quy mô diện tích từ 20 ha trở lên như tại Dự thảo.

Bên cạnh đó, HoREA cho rằng cũng không cần thiết phân biệt quy mô diện tích khu đất đưa ra đấu thầu dự án có sử dụng đất giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn như quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ ba, HoREA đề nghị bỏ quy định trách nhiệm UBND tỉnh tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau khi đấu thầu mà chỉ nên quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh giám sát nhà đầu tư trúng thầu thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư trên cơ sở thỏa thuận với người sử dụng đất.

Trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng được từ 90% diện tích khu đất trúng thầu mà không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất phần đất còn lại thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định thu hồi đất đối với phần diện tích đất này và chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường cho người sử dụng đất này với mức bồi thường không thấp hơn mức bồi thường cao nhất đã thực hiện trong khu đất trúng thầu.

Nếu người sử dụng đất này không đồng ý thì một hoặc hai bên có quyền khởi kiện ra toà án và quyết định của toà án thì các bên phải chấp hành thực hiện bản án có hiệu lực pháp luật theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

Thứ tư, HoREA kiến nghị thay thế quy định giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất bằng quy định giá gói thầu là giá trị tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật về đất đai và được ghi trong hồ sơ mời thầu để thống nhất với pháp luật về đấu thầu.

Thứ năm, hiệp hội kiến nghị bổ sung quy định khuyến khích nhà đầu tư dự thầu cam kết tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước ngoài đề xuất về tài chính trong hồ sơ dự thầu để phù hợp với thực tiễn.

Ngoài ra, HoREA kiến nghị bổ sung về điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định điều kiện có văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và quy định khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000.