HoREA lý giải vì sao không nên quy định ban hành bảng giá đất hàng năm

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa mới có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị không nên quy định ban hành bảng giá đất hàng năm.

Theo HoREA, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước hết cần phải quán triệt quan điểm và nhiệm vụ, giải pháp của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành TW Đảng.

Nghị quyết 18-NQ/TW đã chỉ đạo hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, như: Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng việc quy định ban hành "bảng giá đất định kỳ 2-3 năm một lần" là phù hợp với thực tiễn trình độ, năng lực của bộ máy hành chính, nhân lực, trang thiết bị công nghệ, phần mềm quản lý hiện nay, đi đôi với "định lượng, công thức hóa".

"Việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị sẽ bảo đảm tính minh bạch, dễ hiểu dễ làm và không gây rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan trong thực thi công vụ", ông Châu nhận định.

Ngoài ra, để đảm bảo cho giá đất luôn tiệm cận với giá trên thị trường thì phải đi đôi với việc tiếp tục quy định các hệ số điều chỉnh giá, trong đó có hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (hệ số k1 - áp dụng từ ngày 1.1 hàng năm).

Cùng với đó, hệ số điều chỉnh giá đất khi thị trường có biến động (hệ số k2); hệ số điều chỉnh khi Nhà nước quyết định thu hồi đất (hệ số k3); áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá (hệ số k4) định giá cụ thể để tính tiền sử dụng, tiền thuê đất đối với tất cả dự án bất động sản, nhà ở thương mại không phân biệt giá trị khu đất dưới hay trên 30 tỷ đồng theo bảng giá, thay vì thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá.

Cũng theo HoREA, quy định áp dụng bảng giá đất để "tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân" cùng với quy định của pháp luật về thuế "quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần" và chịu thuế suất 2% giá chuyển nhượng là chưa chính xác, chưa công bằng, người chịu thuế bị thiệt, chưa phù hợp với nguyên lý của pháp luật về thuế thu nhập là chỉ đánh thuế thu nhập khi có thu nhập chịu thuế và cách thu thuế này chỉ tiện cho cơ quan thuế.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, bảng giá đất hàng năm đã có từ Luật Đất đai 2003 và đến Luật Đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất 5 năm một lần. Hàng năm nếu có biến động giá đất sẽ dùng hệ số điều chỉnh giá đất để điều chỉnh, bên cạnh đó, hằng năm còn có khung giá đất. Nhưng hiện nay, bảng giá đất còn được dùng để tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thời gian vừa qua quy định giá đất để thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá cao hơn bảng giá đất thì sử dụng giá ghi trong hợp đồng, ngược lại sẽ sử dụng giá trong bảng giá đất. Điều này dẫn đến tình trạng khi mua bán thực tế giá rất cao nhưng ghi trong hợp đồng thì thấp hơn bảng giá đất để được tính thuế theo bảng giá đất.