Dự án Picity Sky Park chưa đủ pháp lý, khách hàng cẩn trọng trong giao dịch

Luật sư nói gì về dự án Picity Sky Park 

Liên quan đến bài viết "Bình Dương: Dự án Picity Sky Park chưa đủ pháp lý đã huy động vốn từ khách hàng?", trước việc nhiều sàn môi giới thu tiền, huy động vốn qua hình thức "đặt cọc giữ chỗ, ưu tiên" mua sản phẩm khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, để có góc nhìn khách quan hơn, PV Dân Việt đã liên hệ với luật sư chia sẻ thông tin về các quy định của pháp luật.

Luật sư Lê Văn Hoan – Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Ngoài ra, Điều 19 Nghị định 99/2015 được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 30/2019, Nghị định số 30/2021, Nghị định số 104/2022 và Nghị định số 35/2023 quy định việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại điều này thì không được pháp luật công nhận. Chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Chủ đầu tư nếu vi phạm có thể bị xử phạt hành chính số tiền tới 1 tỷ đồng theo quy định tại Điều 58 Nghị định 16/2022.

Tránh rủi ro đẩy về khách hàng

Như Dân Việt đã thông tin, hiện nay một dự án bất động sản hay chung cư đều phải qua nhiều bước, bắt đầu từ chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500, thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng, triển khai thi công, nghiệm thu đưa vào sử dụng, cuối cùng để được bán thì phải có giấy phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền…

Trong khi đó, về mặt pháp lý dự án Picity Sky Park, chủ đầu tư hiện mới được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, quy hoạch 1/500… Dự án hiện chưa hoàn thành xong việc xác định được giá đất, cũng như chưa được Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cấp phép đủ điều kiện huy động vốn hoặc bán nhà ở hình thành trong lương lai.

Tuy nhiên, việc quảng bá dự án và thu tiền "đặt cọc giữ chỗ", "ưu tiên mua căn hộ" vẫn đang được các sàn giao dịch triển khai một cách rầm rộ. Đây có thể xem là biết luật nhưng vẫn cố tình thực hiện sai luật.

Thực tế hiện nay, có nhiều chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, cố tình lách luật để huy động vốn bất chấp pháp luật. Đây chính là nguyên nhân khiến hàng loạt dự án thời gian qua dù thu tiền đến 95% giá trị căn hộ nhưng không giao được nhà cho khách hàng. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn đem dự án đã bán cho khách hàng mang cầm cố ngân hàng, khiến người mua nhà lâm vào cảnh khó khăn.

Theo Luật sư Lê Văn Hoan, việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở thì không được pháp luật công nhận. Các loại hình huy động vốn dưới hình thức "hợp đồng nhận cọc", "hợp đồng ưu tiên giữ chỗ"… là không phù hợp với quy định. Thậm chí, đây có thể là một trong các hình thức huy động vốn trái pháp luật hoặc một dạng "bán lúa non" của chủ đầu tư.

Người mua khi ký với chủ đầu tư, sàn môi giới hợp đồng đặt cọc, nhưng khi giá nhà đất, chung cư tăng thì nhiều chủ đầu tư sẵn sàng bồi thường tiền cọc mà không tiếp tục ký hợp đồng mua bán. Trong trường hợp này bên bị thiệt vẫn là người mua. 

Luật sư Hoan khuyến cáo người mua cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án đã đủ điều kiện mở bán hay chưa? Và cần thiết phải có bảo lãnh của ngân hàng trong trường hợp rủi ro thì người mua hạn chế được thiệt hại khi tham gia giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Chia sẻ với Dân Việt, ông Phạm Anh Tú (nhà đầu tư) cho rằng: "Người mua nhà đất, căn hộ chung cư không bảo đảm các điều kiện theo quy định của pháp luật thì phải tham vấn, tìm hiểu kỹ lưỡng các quy định để tránh rủi ro. Đối với người đã trót ký hợp đồng, có thể yêu cầu chủ đầu tư hủy hợp đồng và hoàn trả toàn bộ số tiền. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện hoàn trả tiền, phải tiến hành nhanh việc khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền và số tiền của mình".

Cũng theo ông Tú, việc khách hàng và nhiều sàn môi giới ký đặc cọc (hứa mua - hứa bán) nhà hình thành trong tương lai sẽ rất rủi ro. Nếu chuyển tiền cho các sàn và xảy ra tranh chấp thì chủ đầu tư dự án có thể "phủi" trách nhiệm vì tiền chuyển không vào tài khoản của chủ đầu tư và họ có thể chối bay việc hợp tác để ký cọc, đẩy khách hàng đến làm việc với sàn, kiện tụng các sàn chứ chủ đầu tư sẽ vô can.

Thực tế, trên địa bàn tỉnh Bình Dương nhiều năm qua đã xuất hiện hàng loạt cảnh tượng người dân, người mua nhà phải lầm lũi, vất vả đi căng băng rôn, phát tờ rơi, viết từng đơn kiện, khiếu nạị chủ đầu tư bất động sản vì chót mua nhà nhưng mãi không được nhận.

Ròng rã kiếm tiền rồi đóng tiền cho chủ đầu tư để xây "ước mơ có nhà" nhưng cuối cùng khách hàng vẫn nhận về nhiều phần thiệt thòi. Chính vì vậy, trước khi xuống tiền mua dự án bất động sản, người dân cần tìm hiểu thật kỹ về pháp lý, năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư. Với phương châm "ăn chắc mặc bền" tránh đưa tiền của mình vào những dự án chưa đủ pháp lý và nhận về rủi ro.

Dân Việt sẽ tiếp tục thông tin về ý kiến, động thái của cơ quan chức năng, chính quyền địa phương liên quan đến dự án Picity Sky Park.