Kiến nghị ban hành “bảng giá đất định kỳ 2 - 3 năm một lần” để tránh quá tải cho chính quyền

Để xây dựng hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai, giá đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường không nên ban hành bảng giá đất hàng năm mà chỉ ban hành bảng giá đất định kỳ 2 - 3 năm một lần.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho hay, Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã chỉ đạo hoàn thiện cơ chế xác định giá đất: Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Đặc biệt, chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà về lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

"Nếu quy định xây dựng bảng giá đất hàng năm thì vẫn phải thực hiện trình tự, thủ tục với nhiều công đoạn và các công việc cụ thể rất chi tiết, mất rất nhiều thời gian tương tự như thực hiện quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần hiện nay", ông Châu khẳng định.

Do đó, theo Chủ tịch HoREA, việc quy định ban hành bảng giá đất định kỳ 2 - 3 năm một lần là phù hợp với thực tiễn trình độ, năng lực của bộ máy hành chính, nhân lực, trang thiết bị công nghệ, phần mềm quản lý hiện nay. 

"Việc quy định ban hành "bảng giá đất định kỳ 2-3 năm một lần" đi đôi với "định lượng, công thức hóa" việc "định giá đất cụ thể" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị sẽ bảo đảm tính minh bạch, dễ hiểu dễ làm và không gây "rủi ro pháp lý" cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan trong thực thi công vụ", ông Châu nhận định.

Ngoài ra, liên quan đến Điểm c Khoản 3 Điều 155 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định áp dụng bảng giá đất để tính thuế sử dụng đất, HoREA cho rằng, quy định này chỉ phù hợp trong trường hợp thu thuế sử dụng đất nông nghiệp (hiện nay, được Quốc hội cho miễn thu đến năm 2025) và trường hợp thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở (chưa đánh thuế nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất) với thuế suất hiện nay rất thấp (0,03%; 0,07%; 0,15% tuỳ trường hợp).

Nhưng quy định áp dụng "bảng giá đất" để "tính thuế sử dụng đất" chưa tiên lượng các đối tượng chịu thuế theo dự kiến vào khoảng năm 2025 thì Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ, Quốc hội xem xét dự án Luật thuế tài sản (thuế bất động sản, nhà, đất).

Do vậy, rất cần thiết bổ sung quy định áp dụng "bảng giá đất" để "tính thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thuế" vào điểm c khoản 3 Điều 155 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Chưa hết, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định áp dụng bảng giá đất để "tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân" cùng với quy định của pháp luật về thuế "quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần" và chịu thuế suất 2% giá chuyển nhượng là chưa chính xác, chưa công bằng.

"Quy định này chưa phù hợp với nguyên lý của pháp luật về thuế thu nhập là chỉ đánh thuế thu nhập khi có thu nhập chịu thuế và cách thu thuế này chỉ tiện cho cơ quan thuế", ông Châu nhận định.

Người chịu thuế bị thiệt, bởi lẽ hiện nay, thuế thu nhập cá nhân do mua bán, chuyển nhượng bất động sản, nhà ở với thuế suất 2% tính trên giá trị hợp đồng, mà không chỉ tính trên "thu nhập chịu thuế" nên đã không phân biệt trường hợp mua bán, chuyển nhượng bất động sản có lợi nhuận (có lãi), hòa vốn hoặc bị lỗ, nên cách đánh thuế này trái với nguyên lý của pháp luật về thuế thu nhập là chỉ đánh thuế thu nhập khi có "thu nhập chịu thuế".

"Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng khai thấp giá mua bán, chuyển nhượng nhà đất, vừa gây thất thu ngân sách nhà nước, vừa làm cho "cơ sở dữ liệu đầu vào về giá mua bán, chuyển nhượng nhà, đất của ngành thuế" chưa đảm bảo độ chính xác, tin cậy và có thể gây thiệt hại cho người chịu thuế", ông Châu đúc kết.